Курс рубля
- ЦБ РФ выступил с важным объявлением о курсе доллара и евро
- Аналитик Антонов назвал предел падения рубля в 2024 году
- Что будет с долларом: бежать в обменники сломя голову рано
Настоящий бум продаж жилья в новостройках объясняется, пожалуй, больше всего именно последним обстоятельством. Граждане готовы отдавать немалые деньги за несколько месяцев до вселения ради того, чтобы избежать "кидка". Но, как показывает практика, и покупая квартиру в новостройке, надо держать ухо востро. Поэтому несколько советов.
Чаще всего граждан вводят в заблуждение во время заключения договора. В первую очередь, это касается покупки квартиры в еще недостроенном или не сданном в эксплуатацию доме. В таких случаях вместо договора купли-продажи жилья предлагают подписать договор о переуступке прав требований, долевого участия в строительстве, финансировании или инвестировании, о совместной деятельности и проч.
Чем это грозит? Дело в том, что, подписывая такой договор, гражданин становится не покупателем, а инвестором, дольщиком или пайщиком. И если покупатель, то есть потребитель, защищен законом "О защите прав потребителей", и защищен довольно хорошо, то отношения другого рода рассматриваются в русле гражданских и хозяйственных споров. Попробуйте в суде противостоять подкованным в этих вопросах юристам строительной или риэлтерской фирмы! Кроме того, суды эти могут тянуться годами, а наказание, даже в случае выигрыша вами дела, гораздо мягче, чем в случае нарушения прав потребителей.
Так, в Псковской, Воронежской, Волгоградской областях предписания антимонопольных органов в отношении фирм, заключивших с гражданами подобные договоры, были отменены арбитражными судами в связи с тем, что, по их мнению, возникшие отношения не регулируются законом "О защите прав потребителей", а следовательно, эти дела находятся вне компетенции антимонопольных органов.
Чаще всего о том, что они дали маху, не прочитав внимательно текст договора, граждане узнают тогда, когда нарушаются сроки окончания строительства или заселения, а также если выявляются недоделки в купленном жилье. К сожалению, отделы по защите прав потребителей антимонопольных органов, куда чаще всего обращаются обиженные граждане, в этих случаях ограничены в своих полномочиях, так как требования имущественного характера могут рассматриваться только в судах. Однако консультацию и правовую помощь получить можно. Кроме того, антимонопольщики сами могут подать (и подают) иски в суды против хитроумных компаний, заключающих подобные договоры, так как те предоставили гражданам информацию, вводящую в заблуждение.
Например, в Новосибирске, проанализировав договор об инвестиционной деятельности, который проектно-строительная фирма "Сибирь" заключала с гражданами, желающими купить квартиру в строящихся домах, они доказали в суде, что данные отношения были отношениями потребителей и продавца. В результате пострадавшим гражданам были возмещены убытки, выплачена неустойка и компенсирован моральный вред. Однако фирма "Сибирь" отказалась привести разработанную ею форму договора в соответствие с требованиями законодательства о защите прав потребителей, и поэтому антимонопольные органы готовятся обратиться в суд, ибо, называя договор инвестиционным, фирма вводит граждан в заблуждение относительно предмета договора и вытекающих из него прав и обязанностей сторон.
В Саратове при проверке ЗАО "Волгожилстрой" было установлено, что общество не предоставляет в наглядной и доступной форме информацию о цене, условиях приобретения работ и услуг. Гражданам для заключения предлагались договоры о долевом участии в строительстве и об уступке прав требования. Возбудив дело, местные антимонопольные органы пришли к выводу, что данные договоры являются договорами купли-продажи, отдельные их пункты ущемляют права потребителей. По результатам расследования было выдано предписание, которое фирма выполнила, приведя договоры в соответствие с законом.
Поэтому мой вам совет: если покупаете квартиру в новостройке, не поленитесь, прочтите, как называется договор, который вам предлагают подписать. Сходите к юристу, узнайте, какими правами и обязанностями вы будете обладать, заключив такой договор. Особенно поинтересуйтесь, будет ли у вас возможность воспользоваться законом "О защите прав потребителей" или ваши споры с продавцом квартиры будут рассматриваться только на основании Гражданского кодекса.
Особенно сложно квалифицировать договор об уступке требований. Как правило, такие договоры предлагает гражданам один из инвесторов строительства. При этом договор имеет в виду, что гражданин в обмен на деньги получает не квартиру, а право требовать передачи квартиры. Здесь важно, находится ли данный объект уже в чьей-то еще собственности или нет. Если незавершенное строительство уже находится в собственности инвестора, то он не может заключать договор переуступки требований. Кроме того, первоначально заключенное соглашение инвесторов застройки должно содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов. Поэтому, если вам предлагают подписать такой договор, изучите и основное инвестиционное соглашение.
И помните: договор об уступке требований основанием для регистрации права собственности не является! Передача недвижимости (квартиры) должна оформляться другим договором: между гражданином и организацией, отвечающей по требованиям, которые в результате договора по переуступке перешли к гражданину.. Именно данное соглашение является основанием для регистрации права собственности гражданина на квартиру! Этот договор является типичным договором о передаче товара, и к отношениям по нему может применяться законодательство по защите прав потребителей.
Нелишне внимательно прочесть и сам текст договора. Например, часто общая площадь будущей покупки указывается приблизительно. Продавцы новостроек объясняют это тем, что возможны изменения в ходе строительства. Сам срок исполнения договора также часто указывается неопределенно: например, "после сдачи дома в эксплуатацию". Между тем дом может быть не принят госкомиссией, или между инвесторами – например, городом и застройщиками – может возникнуть конфликт и судебное разбирательство – случаев, когда построенные дома не вводятся в строй годами, множество. Риэлтеры вообще не рекомендуют покупать квартиры в домах, не принятых госкомиссией, построенных не слишком известными фирмами. Если все же решитесь, настаивайте на указании точных сроков исполнения договора и порядке приема квартиры, а также на внесении в договор санкций за неисполнение его в срок. Кстати, о санкциях в отношении граждан, которые по какой-либо причине хотят расторгнуть заключенный договор, его составители обычно не забывают. Внимательно читайте эту часть: возможно, вы не сможете получить все свои деньги целиком, если решите отказаться от покупки квартиры даже по вине продавца. А если в договоре содержатся условия, по которым контрагент может в одностороннем порядке разорвать его, смело требуйте исключения этого пункта: он нарушает 310 статью Гражданского кодекса.
Если вы уже заключили договор, который не является договором купли-продажи, а квартиры все не видно, при обращении в суд смело можете ссылаться на мнение антимонопольного министерства России.
Так, если ваш договор предусматривает совместную деятельность в строительстве дома, где в качестве вклада в нее вы вносите денежные средства, можно доказывать, что квалификация такого договора как "договор простого товарищества" не отражает действительных отношений сторон и не может быть признана обоснованной. Ссылайтесь на то, что вы при заключении договора имели целью не получение дохода, а получение квартиры для проживания. В соответствии со ст.1041 Гражданского кодекса по договору простого товарищества (о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. То есть здесь есть общая цель участников, а в вашем случае цели различны: для контрагента целью является прибыль, а для вас – квартира для личных нужд. Можете обратить внимание и на то обстоятельство, что договоры на ведение совместной деятельности по строительству дома заключены с вами и другими покупателями, с которыми вы не связаны, в виде отдельных двусторонних договоров, что противоречит самой сущности совместного товарищества. А так как п.2 ст.1041 Гражданского кодекса гласит, что сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации, смело ссылайтесь на него, поскольку для участников строительства совместная деятельность по строительству дома является предпринимательской деятельностью, направленной на получение прибыли, а для вас – нет. А участие физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в таких отношениях не допускается.
Другая схема – заключение договора о финансировании строительства жилого дома и последующей передачи квартиры. Обычно это договоры об инвестиционной деятельности, об уступке права требования, о финансировании инвестиционной доли и проч. В таких договорах граждане-покупатели называются "инвесторами". Доказывайте, что вы заключали такой договор в целях удовлетворения своих личных бытовых нужд, а соответственно, исходя из содержания ст.9 Федерального закона "О введении в действие части второй гражданского кодекса РФ", должен применяться закон "О защите прав потребителей". На эти же законы ссылайтесь и в случае заключения смешанного договора.
В последнее время суды, в том числе Москвы и Московской области, Карелии, Томской, Орловской и Белгородской областей все чаще применяют в подобных случаях положения закона "О защите прав потребителей", так что не считайте свое положение безнадежным. Например, в г. Королеве гражданин смог добиться через суд расторжения договора долевого участия с ОАО "Мытищинская инвестиционная компания" и заключить с ней мировое соглашение. Однако помните, что профилактика – лучшее средство лечения. Честное слово, отдавая такие деньги за квартиру, не стоит жадничать на деньгах для юриста, который будет сопровождать вашу сделку.
Окончание следует
На карте может появиться новая горячая точка