Черные дыры Земельного кодекса

С принятием закона "О сельхозземлях", в июле получившего одобрение президента, Земельный кодекс Российской Федерации можно считать завершенным документом. Но реальное свое воплощение новый свод законов получает не на бумаге, не в коридорах федеральных учреждений, а в конкретных решениях исполнительной власти на местах: там применение нового законодательства идет полным ходом. Однако, как водится, уже возникли первые нарекания и неувязки.

Так, в Москве пришли к выводу, что Земельный кодекс (ЗК) открывает широкое пространство для махинаций с земельными участками в центре столицы. По мнению Юрия Лужкова, закон в десять раз занижает реальную стоимость земли. А между тем, спрос на нее достаточно велик, чтобы соблазн получить "левые" деньги от потенциальных покупателей оказался сильнее совести чиновников.

Федеральный закон предусматривает продажу земли в населенных пунктах с населением свыше трех миллионов человек в размере 5-30-кратной ставки налога на единицу площади участка. По мнению городских властей, для Москвы эти ставки должны быть как минимум в 10 раз выше. "Цена вопроса - сотни миллионов долларов". Так, если по закону гектар земли в пределах Садового кольца стоит сейчас $1,3 млн, то, по расчетам столичной мэрии, он должен стоить как минимум $13 миллионов. Сейчас стоимость выкупа права аренды в центре города - $7 млн за гектар, а выкуп в собственность должен быть примерно вдвое дороже. Однако по ЗК получается, что приобрести землю можно вдесятеро дешевле. В первую очередь, пользу от подобного поворота событий получили федеральные ведомства, обладающие участками в центре Москвы. Не надо быть провидцем, чтобы предсказать, как будут обстоять дела с их приватизацией. Заинтересованные лица купят землю за бесценок и потом выгодно перепродадут. Привычная спекуляция, сопровождающая необходимые законодательные инициативы…

Зато в Белгородской области земельные проблемы совсем иные. Поскольку здесь контингент земельных пользователей другой, процесс регистрации прав собственности на участки, по мнению главы администрации области, следует значительно упростить. Для крестьян, обитающих в собственных домах, пройти всю предусмотренную законом процедуру оформления недвижимости слишком тяжело, да и стоит она, по деревенским меркам, непосильно много. Так, для регистрации прав на дом, построенный собственными руками (а таких в селах области немало), нужно обратиться в суд, чтобы установить факт собственности и заплатить за это 2,2 тыс. рублей. Еще 1,5-2 тыс. стоит оформление техпаспорта в БТИ, а затем дополнительно заключается договор на межевание - еще 1,5 тысячи. И это далеко не весь перечень поборов. По мнению главы обладминистрации, оформление прав должно стоить не более 200 руб., и примерно столько же может составлять стоимость процедуры межевания.

В других регионах также первоочередной проблемой является определение цены выкупаемой земли. Местные власти исходят из того, что требуется найти "золотую середину": нынешние собственники должны приобрести свои участки по минимально приемлемой цене, однако такая практика не должна привести к спекуляции угодьями. К примеру, в Хабаровском крае решено вычислять стоимость земельных участков, исходя из их реальной рыночной цены. Нормативная цена, которая применяется при экономическом регулировании земельных отношений при передаче земли в собственность, не должна превышать 75% от рыночной стоимости типичных участков соответствующего целевого назначения.

До сих пор не могут установить цены в Иркутской области. Проект "Об установлении цены на землю" пока принят Законодательным собранием только в первом чтении и вряд ли пройдет все обсуждения за время сентябрьской сессии. Дело в том, что выкуп земли по минимальным ставкам в области идет достаточно медленно. Ставки надо увеличивать до максимальных, потому что сейчас, по словам представителей области, "никому из продавцов не интересно продавать землю по низкой цене". Однако даже с учетом максимальных ставок установленные цены, видимо, будут ниже тех, что приведены в Государственном земельном кадастре.

Для справки: цену земли устанавливает субъект федерации в виде кратности ставки земельного налога. Поступления от продажи земель перечисляются в бюджеты следующим образом: 50% — в муниципальный, 35% — в областной и 15% — в федеральный.