Охота на недвижимость "по-русски"

В последние годы, пожалуй, только ленивый не произносил слова ипотека. Но, несмотря на это, пока немногие россияне отваживаются на приобретение жилья по ипотечным схемам. О насущных проблемах ипотеки "по-русски" и о том, что мешает нормальному развитию этого процесса в нашей стране корреспондент "Yтра" побеседовал с бывшем председателем Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования, директором Центра социальной ипотеки Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Иваном Грачевым.

"Yтро": Иван Дмитриевич, за счет чего банк может снижать издержки на оформление ипотеки, чтобы соответственно можно было снизить проценты по выплатам?

Иван Грачев: Для того чтобы ответить на этот вопрос, надо разобрать весь набор мешающих ипотеке проблем. Самая большая, с моей точки зрения, проблема – отсутствие системы длинных низкопроцентных денег. Грубо говоря, если у банка нет длинных низкопроцентных денег, а у людей на них большой спрос, естественно, проценты будут высокими. Это принципиальная вещь, от неё никуда не уйдешь, никакими другими методами не исправишь. Длинные низкопроцентные деньги - это либо ценные бумаги ипотечные, либо стройсберкассы. Стройсберкассы, по мнению чиновников, в России не нужны, поскольку приемлем только американский сценарий, а то, что делается в Восточной Европе, нам не указ, хотя там стройсберкасы пошли очень хорошо. А что касается ипотечных бумаг, в прошлом году по ним был принят мало-мальски удовлетворительный закон, который позволяет нормально работать, но, опять же, не всем и не всегда. Кстати, сейчас комиссия по ипотеке в Госдуме в значительной степени возвращается по этому закону к тем текстам, которые мы вносили еще на первом чтении. Например, мы говорили, что ипотечное покрытие при банкротстве должно быть изъято из общей конкурсной массы. Тогда нас за это ругали, теперь выясняется, что и шуваловская команда, и команда Бооса именно так понимают ситуацию.

Вторая группа проблем связана с абсолютно ненужными издержками при налогообложении. Например, если юридическое лицо и физическое лицо замешаются при сдаче старого дома, то будет НДС. Если купленную квартиру ты не держал лет 5, а сразу ее перепродаешь, это будет считаться доходом и облагаться соответствующим налогом. Или обязательное нотариальное заверение, за которое берется 1,5%, - абсолютно неправильная вещь, по крайней мере, по цене, и т.д. Есть куча налоговых, мелких вроде бы, вопросов, которые раз в 10 повысят стоимость ипотеки по сравнению с прямой покупкой.

Дальше, существуют издержки, связанные с регистрацией прав и юридическими проблемами. Мы сделали закон о регистрации прав, который более или менее определенную систему в этом вопросе создал. В нем, в частности, прописано создание реестра прав на недвижимость, который является единственной гарантией того, что квартира твоя. Но на практике этот принцип не работает. Если в цепочке продаж квартиры попадается мошенническая запись, то ставится под сомнение и последний владелец. Для такой ситуации необходимы определенные гарантии, которые в данном случае должны быть государственными. Раз мы говорим, что единый реестр государственный, то государство - это и есть конечная, последняя инстанция. И тогда, если квартира в цепочке была мошеннически или иным образом неправильно продана, надо пострадавшим компенсировать возникшие в связи с этим потери. Это делает либо бюджет, либо специально созданный фонд. Большинство разумных стран так и поступают: создают специальный фонд, куда отчисляется 0,1-0,2% от сделки по недвижимости. И этот фонд спокойно все компенсирует. У нас, к сожалению, эта проблема так до конца и не решена.

"Yтро": То есть, если в цепочке были мошенники, и ты об этом не знал, теряешь и квартиру, и деньги.

И.Г.: Безусловно. Если по дороге кто-то что-то смошенничал, проблемы возникают и у граждан, и у банков. Можно застраховать эти сделки. Но это будет дорого, потому что когда ты один на один со страховой компанией, оценки риска не усредняются. В Америке это стоит от 2% до 10%, у нас примерно столько же. А нормальные страны сделали разброс рисков на всех участников. Они всех участников заставили платить по 0,1% – 0,2% от стоимости сделки. Но в результате образуется фонд, который всем гарантирует, что государство вернет потери в полном объеме, если запись оказалась неправильной. Но для этого надо либо создавать такой фонд, либо выделять деньги из бюджета. Ни то, ни другое наша страна пока не хочет делать. А раз полной ясности с этим вопросом нет, естественно, возникают дополнительные риски, а значит и дополнительные проценты в банке.

Есть ещё одна крупная проблема, которая связана не с процентами, а с ценой московских квартир. Себестоимость квартиры, причем, уже с хорошей прибылью, укладывается в $300 за кв. м, а то и меньше. А ее цена на выходе сейчас от $1500 за кв. метр. Такой разрыв абсолютно необоснован. И если бы квадратный метр квартиры стоил от $300, например, тот же строитель, который эту квартиру строил, мог бы по ипотеке ее купить. А квартиру ценой в $1500 за кв. м он никогда не купит.

"Yтро": Говорят, сейчас ипотеку могут себе позволить только люди, которые зарабатывают от $1500 и выше.

И.Г.: Ну, это преувеличение, на мой взгляд. Скажем, однокомнатная квартира на окраине Москвы стоит порядка $45 тысяч. Поделим цену на 15 лет – получается 3000 годовых, примерно 300 $ в месяц. Если семья имеет 1000$ в месяц, она уже может эту квартиру в таком варианте купить. Плюс государство дает 13% налоговую льготу, значит получается уже не $300 а $170. Все, кто берет ипотеку, может подоходный налог на эту сумму не платить. Это означает, что даже при нынешних условиях, когда и проценты высокие, и цены на квартиры абсолютно неправильные, стартовая сумма, с которой молодая семья может заниматься ипотекой, ниже $1500. Когда я анализирую эту ситуацию, я говорю, что деньги у людей есть (по данным МЭРТ, 10% граждан, а по моим оценкам, 30% имеют деньги на ипотеку). Строительные мощности тоже есть. Строители готовы в большинстве городов запросто удвоить объем сдаваемого жилья. Есть строители, готовые строить за $100 кв. метр, вот эти пенополистерольные домики, которые как "Лего" строятся (нормальные, в них жить можно, все американцы живут, и наши даже достаточно обеспеченные люди живут). И квартира эта будет стоить $6-7 тысяч. Любая молодая семья сможет её спокойно купить. Есть мощности, есть люди, есть деньги – стыковки нет.

"Yтро": А почему?

И.Г.: Потому что если они попробуют такие квартиры в городе строить, в лучшем случае, их выгонят из этого города, а в худшем случае, убьют просто, потому что мэру города и его команде это не нужно. Тем, кто преспокойно держит высокие цены и монополию, это тоже не нужно. То есть это в чистом виде монопольная система, которая рыночными методами решиться не может в принципе, поскольку это административные ограничения, которые созданы искусственно административными методами. Значит, и бороться с ними надо, в том числе, используя административные рычаги - законы, давление.

"Yтро": Итак, развитие ипотеки в значительной степени тормозится отсутствием всех необходимых законов. Когда, хотя бы приблизительно, будет полностью готова законодательная база по ипотеке?

И.Г.: В принципе, я уверен (и был уверен еще два года назад), что за 1,5 года можно полностью всё завершить и перейти к массовой ипотеке, раз деньги у людей есть. Но если учитывать нашу реальность, я думаю, в сумме лет 15 надо на это потратить. Из них мы потратили уже лет 7, значит остается еще 8 лет.

"Yтро": Даже в случае принятия закона об ипотечных ценных бумагах, можно ли в обозримом будущем ожидать формирования такого рынка в России, учитывая практику достаточно однобокого развития российского рынка ценных бумаг?

И.Г.: Ипотечные ценные бумаги, если их правильно выпустить, будут надежнее, чем государственные. Возьмем, например, дефолт 1998 г., когда государственные бумаги "вылетели в трубу", а недвижимость подсела на 15% в валюте, затем очень быстро выровнялась и опять пошла наверх. Если в России будет принят закон, надежно привязывающий ипотечные ценные бумаги к самой недвижимости, в них будут вкладываться.. Если этого не случится, то они будут ненадежными, под гарантии государства, ничем иным не обеспеченные, много не выпустишь. И еще, - в случае банкротства банка, ипотечное покрытие должно идти исключительно на погашение этих ценных бумаг, а не каких-то других долгов.

"Yтро": Ставки по ипотечным кредитам в России в разы превышают среднеевропейский и американский уровень. Это при условии, что стоимость денег на мировом рынке в последнее время была крайне низка. Судя по последним заявлениям ФРС, вскоре стоит ожидать роста процентных ставок в США, а значит и стоимости денег в мире. Российские банки, как известно, сегодня достаточно активно кредитуются на мировом рынке. Вы говорили о том, что ставки по ипотеке будут снижаться. Но если при низкой стоимости денег в мире, ставка по ипотеке в России была столь велика, как можно ожидать ее снижения, если деньги подорожают?

И.Г.: У нас основная причина высоких ставок не внешняя, а внутренняя, связанная, в частности, с нашей инфляцией и нашими внутренними проблемами. Внешние деньги в основном работают не на ипотеке. Мы говорили о том, что в основном банки сегодня набрасывают проценты за риски, за отсутствие длинных низкопроцентных денег и т.д. Это все внутренние причины, которые и надо ликвидировать. Плюс, конечно, подавление инфляции. Ясно, что базовые кредиты все равно будут связаны с ростом цен.

"Yтро": Существуют ли возможности для людей, получающих серые и черные зарплаты, участвовать в ипотеке?

И.Г.: Собственно, поэтому я и говорю, что для России строить стройсберкассы – очень важно. Ведь что такое стройсберкасса? Это когда сначала я в течение 1-2 лет вношу деньги, пока не наберу 30% от нужной суммы, а потом их забираю под очень небольшие проценты (4%-6% годовых). Но зато, если я 30% внес, мне добавляют нужную сумму из расчета 6% годовых. При этом в стройсберкассе совершенно не нужны доказательства твоей кредитоспособности. Самим фактом внесения денег ты доказываешь свою состоятельность, кредитную историю набираешь. Тогда и требования к тебе на момент получения кредита предъявляются уже несколько иные. Стройсберкасса уже может частично гарантировать, что ты нормальный заемщик и что ты справишься с возвратом кредита. Этого достаточно, чтобы сильно увеличить число людей, которые могут пользоваться ипотекой. Поэтому я уверен, что стройсберкассы - сверхважная вещь для России. Потому что налоговую систему всё равно не исправят, а значит теневой доход еще долго будет оставаться основным для многих наших сограждан.

"Yтро": Но пока стройсберкасс нет, и закона по ним тоже нет. А что делать людям, которые уже сегодня хотят воспользоваться ипотекой?

И.Г.: Это зависит от конкретного банка. Способы, позволяющие оценить реальные доходы потенциального заемщика, существуют, и некоторые банки готовы их применять. Ну, например, они могут послать специалиста для оценки бизнеса. Или, если человек наемный работник, могут посмотреть его жильё, автомобиль... Но массовым такой подход всё равно не будет, потому что он требует слишком много усилий, специальных оценок и т.д.

"Yтро": В связи с постановлением о выселении неплательщиков, ростом цен на жилье и тому подобными вещами у людей все чаще возникают опасения, что малоимущие москвичи постепенно будут вытесняться за МКАД. Насколько эти страхи оправданы? Согласны ли вы с тезисом, что Москва в последние годы становится городом для богатых?

И.Г.: Думаю, что это временное явление и массового характера оно носить не будет, потому что мы живем в нормальном мире и потихоньку все равно на рыночные рельсы становимся. А на рыночных рельсах всегда, если возникают проблемы со спросом и предложением, если фирма оказывается убыточной, она начинает думать о том, как снизить издержки. И рано или поздно ЖКХ придется этим заняться, так как пытаться выжать из людей больше, чем они в состоянии дать, все равно невозможно. Проблема эта не только московская, она существует во всей стране. И абсолютно невозможно представить, что на территории Москвы ее решат таким образом, чтобы полностью средний и нижний классы вытеснить и заменить богатым. Во-первых, 10 млн богатых людей для населения Москвы даже по всей стране не наберется. А во вторых, если подобные решения будут действительно проводиться в жизнь, я думаю, граждане сопротивляться начнут и следующие московские выборы покажут, что москвичи не слишком этому рады и не слишком с этим согласны.

"Yтро": Согласны ли вы с расхожим предположением, что рынок недвижимости приобретает черты финансовой пирамиды?

И.Г.: В принципе, нет. Хорошая недвижимость в центре Лондона или Парижа пока раза в 2–2,5 дороже, чем в Москве. И если мы говорим, что Москва, при нормальном развитии, столица ничем не хуже Парижа и Лондона, по крайней мере, денег здесь уже больше, то значит, и цены здесь будут примерно такими же. Так что потолка они пока не достигли. Поэтому при нормальном развитии города цены на недвижимость ещё вырастут. Правда, здесь есть один нюанс: не обязательно, что страна будет нормально развиваться. Существуют предпосылки и ко второму дефолту. По сути, экономика наша как была больной, так больной и осталась, за исключением сырьевой части. Для укрепления рубля в ней объективных оснований нет. На самом деле инфляция и рубль примерно одинаково себя должны вести, если система равновесна. А это значит, что политика укрепления рубля с целью подавления инфляции не правильна. Надо тогда откровенно сказать, что у нас оснований для 10% инфляций пока нет, потому что экономика наша не равновесна и всякое искусственное подавление инфляции будет это неравновесие только усиливать. Да, если поток нефтедолларов сохранится на уровне $70 млрд в год, всё будет нормально, а если он по каким-то причинам иссякнет, может случиться новый кризис.