Как не прогадать с ипотекой

Разговоры о том, что развитие ипотеки станет для большинства россиян единственным решением квартирного вопроса, ведутся уже не первый год. Однако реально получить ипотечный кредит до последнего времени удавалось очень немногим.

Основания для коренного изменения ситуации появились не так давно, и причиной тому послужили действия государства (что в России случается не так часто), направленные на создание рынка доступного жилья. Немаловажно, что значительная часть населения сегодня уже начинает осознавать, что "доступность" в данном случае отнюдь не является синонимом дешевизны. То есть россияне созрели до понимания того, что решать квартирный вопрос впредь предстоит только рыночным путем. Одним словом, предпосылки для приобретения ипотекой в России массового характера можно считать фактически сложившимися.

Но готовы ли к этому российские банки? Вряд ли сегодня на этот вопрос можно ответить однозначно. На днях "РосБизнесКонсалтинг" опубликовал результаты исследования, проведенного среди российских банков, наиболее активно работающих на рынке ипотечных кредитов. Результаты исследования хорошо иллюстрируют сложившуюся там ситуацию. По данным экспертов РБК, объем российского рынка ипотечного кредитования за три года вырос в 10 раз и измеряется сегодня суммой порядка $500 миллионов. По результатам исследования отчетливо видна крайне высокая монополизация рынка: из более чем 100 участвующих в ипотеке банков около 70% рынка приходятся на несколько крупных игроков – "Сбербанк" (около 50% рынка), "ДельтаКредит", "Райффайзенбанк", "Внешторгбанк" и "Городской ипотечный банк".

Что касается перспектив данного рынка, то, хотя в наших условиях $500 млн не могут не вызывать уважения, понятно, что для России, с ее потребностью в жилье, это вовсе не предел. Как пояснил "Yтру" начальник управления развития бизнеса и региональной сети "Городского Ипотечного Банка" (1-я позиция в рейтинге РБК) Илья Зибарев, "потенциал российского рынка ипотеки косвенно можно оценить через потенциал таких макроэкономических факторов, как рост ВВП (6,5% в 2003 г.), положительный торговый баланс страны ($57,5 млрд), реальные инвестиции в основной капитал предприятий (+12% к показателям 2003 г.), реальный рост потребления населения (+7,5% к показателям 2003 г.) и другие данные, свидетельствующие о серьезной экономической базе ипотеки. Кроме того, рост цен на недвижимость в Москве и во всех крупных городах страны выводит ипотечное кредитование на уровень основного источника средств для приобретения недвижимости. По прогнозам JP Morgan Chase Bank, первичный рынок ипотеки в России уже в 2008 г. может достичь $8 млрд, а к 2010 г. составить около $25 миллиардов".

Сказанное свидетельствует о том, что принятие ипотекой массового характера способно придать новый колоссальный толчок развитию рынка недвижимости. По сути, в число его участников сможет попасть огромное количество россиян, ранее не имевших на это ни малейших шансов.

Прояснить глобальные перспективы рынка ипотеки, а также рассказать о практических сторонах и особенностях процесса получения ипотечных кредитов мы попросили заместителя начальника управления кредитования "ВИП-Банка" (также участник рейтинга РБК) Андрея Дешковича.

"Yтро": Каков, на ваш взгляд, потенциал российского рынка ипотеки? Сколько денег при благоприятном развитии событий могут поднять банки?

Андрей Дешкович: На самом деле потенциал российского рынка ипотеки достаточно высок и до конца он не изучен. По этому поводу существует много мнений, но все склоняется к одному: объем этого рынка на сегодняшний момент – несколько сотен миллионов долларов. Основной рынок ипотеки сосредоточен в Москве, регионы тоже потихоньку подтягиваются, но пока это в основном крупные промышленные города России. В связи с этим, мы также осуществляем ипотечное кредитование пока только в Московском регионе, хотя и начинаем развивать ипотеку в Санкт-Петербурге и Мурманске, то есть в местах дислокации наших филиалов.

То, что сейчас банки способны выделить на ипотечное кредитование, лишь малая доля от того, что нужно ипотечному рынку сегодня. Сколько денег банки смогут поднять? Ответа на этот вопрос сейчас не даст ни один банк. Ясно одно – денег необходимо много, ибо уже сейчас потребности рынка исчисляются многими и многими миллионами долларов.

"Y": Известно, что рынок крайне монополизирован и сейчас находится практически под 4-5 банками. Как вы думаете, чем это вызвано? Остальные банки не имеют возможности или желания развивать ипотеку?

А.Д.: Что касается возможностей, то у большинства банков они существенно ограничены, это связано, в первую очередь, с ресурсной составляющей. Как известно, ипотечные кредиты носят долгосрочный характер, а для того, чтобы выдавать долгосрочные кредиты, необходимо обладать долгосрочными пассивами – средствами, которые размещены в банке на длительный срок. Например, это могут быть вклады населения. События 98 года, а так же лета 2004 г. показали, что банковская система у нас нестабильна, люди не горят особым желанием держать долгосрочные вклады в банке, соответственно, банки не имеют возможности выдавать значительный объем кредитов на длительный срок. Это не связано с тем, что банкиры такие плохие и не дают "длинных" денег, в отличие от западных инвесторов. На самом деле это общая проблема российской экономики, которой по-прежнему недостает "длинных" денег.

По поводу желания. У некоторых банков его действительно нет, потому что развитие ипотеки – вещь достаточно сложная, требующая денег. Кроме того, ипотечное кредитование сопровождается высокими рисками: население иногда возвращает кредиты, иногда нет. Имеются сложности и правового порядка: выдав кредит и не получив его обратно, банку очень сложно обратить взыскание на заложенное имущество. Поэтому при таком объеме рисков многие банки просто не желают идти на этот рынок.

"Y": Что можно сказать о конкуренции на ипотечном рынке? Можно ли говорить, что банк, который не пришел туда сегодня, завтра уже на этот рынок не попадет?

А.Д.: Я думаю, пока рано об этом говорить. Конкуренция есть, но она совсем небольшая. По ипотеке конкурируют между собой буквально 10 наиболее крупных банков. По нашим подсчетам, сегодня освоено всего около 5% ипотечного рынка, поэтому место для других участников на нем пока еще есть.

"Y": Расскажите подробнее о рисках ипотеки. Какие риски берет на себя банк, какие заемщик?

А.Д.: Здесь есть несколько видов рисков, основным из которых, как и при любом другом виде кредитования, является риск невозврата кредита. Это, естественно, риск банка. Для того, чтобы минимизировать данный вид риска, мы подробно и очень тщательно изучаем доходы клиента, его кредитную историю: брал ли он кредиты, как возвращал, какие у него долги по оплате за имущество, изучаем имущественный и социальный статус клиента, смотрим на его благосостояние, на наличие у него дорогостоящего имущества. Естественно, риск невозврата кредита мы минимизируем и залогом приобретаемого имущества, то есть самой квартиры. Но здесь риски банка все равно достаточно высоки, поскольку, как я уже говорил, наше законодательство пока недостаточно совершенно в области отчуждения заложенного жилья. Только сейчас Государственная дума рассматривает ряд законопроектов о создании отселенческих фондов, позволяющих отселять неплатежеспособных граждан. Я считаю, что эти законы очень нужны, они позволят банкам активно выходить на этот рынок. Отселив лишь несколько неплатежеспособных граждан, мы позволим тысячам других, платежеспособных, получить квартиры в кредит.

Заемщик берет на себя риск вовремя не отдать кредит, что может повлечь принудительную продажу приобретенной квартиры с целью его погашения. Заемщик, придя в банк, должен четко знать, что кредит длинный, что возвращать его, как правило, приходится ежемесячно. Если у клиента доходы имеют какую-то сезонность – не беда, мы рассчитываем ему соответствующий график. Одним словом, на срок кредита клиент должен обеспечить себя таким доходами, чтобы быть в состоянии его возвратить. Как правило, кредит дается на 10, 15, 20 лет. Если говорить о нашем банке, то мы предоставляем кредиты людям работающим, и с тем условием, что срок кредита не придется на пенсионный возраст.

Есть еще один риск заемщика – он возникает, если кредит берется на приобретение жилья на первичном рынке, т.е. когда человек намерен приобрести на заемные деньги квартиру в новостройке. Здесь, как вы понимаете, возникает риск непередачи жилья (допустим, строительной компанией) в собственность клиенту. Получив кредит, он, по тем или иным причинам, может не получить квартиру в собственность. Это и наш риск, что мы не обеспечиваем кредит залогом риск клиента, ибо он рассчитывает жить в собственном жилье, но не получает это право собственности. Мы пытаемся этот риск минимизировать тем, что изучаем строительную компанию или инвестора, с которым заключает договор наш клиент, строительную документацию, документы, которые клиент подписывает. Как показала практика, 9 из 10 застройщиков ставят клиента в заведомо бесправное положение. Всеми правами обладает строительная компания или какой-то инвестор, клиент же – физическое лицо, не обладает никакими правами, кроме права внести деньги и безропотно ждать, когда ему все-таки предоставят жилье. Такую ситуацию мы стараемся пресекать на первоначальном этапе.

"Y": В ипотечных программах большинства банков приняты штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Зачем это делается, есть ли такая практика в вашем банке?

А.Д.: Да, есть такая практика. Практически все банки вводят такие штрафные санкции. На самом деле выдача кредита, его сопровождение, анализ рисков – достаточно сложная процедура, сложнее, чем любой другой кредит, даже юридическому лицу. Это связано с тем, что необходимо оценивать риски на заемщика, на физическое лицо, на членов его семьи, риски на строительную компанию, анализировать огромный пакет документов по квартире. В связи с этим неизбежно повышается себестоимость предоставляемой услуги, поэтому банку, который в основном получает свои доходы от процентов по кредиту, будет невыгодно, если кредит будет погашен сразу и он недополучит свои проценты.

Для банка выгодно, чтобы в случае досрочного погашения с момента выдачи кредита прошел все-таки какой-то срок – зачастую банки ограничивают его первым или вторым годом. У нас, например, нет моратория погашения кредита, но есть штрафная санкция на первый год обслуживания долга. Если с 13-го месяца, то есть со второго года, заемщик желает погасить кредит досрочно, он это делает беспрепятственно, без каких-либо штрафных санкций.

"Y": Большинство банков не дают кредиты без официального подтверждения доходов заемщика или при отсутствии поручителей. Это связано с наличием каких-то нормативных требований? Насколько соблюдение данных условий действительно может гарантировать возвращение кредита?

А.Д.: Это не связано ни с какими нормативными требованиями, это инициатива самих банков. Есть определенный риск при анализе финансового состояния клиентов – это риск банка в правильной оценке финансового положения клиента. Если банк правильно, четко и грамотно оценит финансовое положение клиента, у него появляются хорошие шансы получить этот кредит обратно. Кредитование заемщиков, не подтвердивших официально свои доходы, связано для банка со сложностью в оценке финансового положения, что, соответственно, повышает риск ошибки, поэтому каждый банк сам для себя определяет степень риска, на которую он готов пойти в данной ситуации.

Некоторые банки в связи с этим, желая иметь кредитный портфель высокого качества, допускают к ипотечному кредитованию только лиц, официально подтвердивших источники своих доходов. Это, прежде всего, относится к Сбербанку и Внешторгбанку. Но многие банки, упрощая процедуру выдачи кредита, не требуют от своих заемщиков предоставления официальных документов, подтверждающих доходы. Естественно, риски банка при этом повышаются: а вдруг на самом деле нет тех доходов, о которых сообщает клиент? Однако существует множество методов, с помощью которых банк может удостовериться в реальном уровне доходов клиента. Наша позиция такова, что мы все-таки рассматриваем клиента вне зависимости от наличия у него документов, официально подтверждающих источник его доходов, увеличивая тем самым возможность в получении ипотечного кредита.

"Y": А можно ли принимать в расчет совокупный доход семьи? Допустим, в семье работают муж и жена, а договор оформляется на одного из супругов. Можно ли как-то учитывать доходы и мужа и жены вместе?

А.Д.: Мы в любом случае оформляем кредитный договор на обоих супругов. Заемщиком выступает один из них, созаемщиком – второй. Квартира может оформляться на одного члена семьи, но кредит – обязательно на обоих, это повышает ответственность семьи за возврат кредита, ну, и шансы банка на то, что деньги будут возвращены.

"Y" Какими ежемесячными доходами должна обладать семья, чтобы без риска вступить в ипотеку?

А.Д.: Все зависит от суммы кредита. Допустим, приобретается средняя московская квартира стоимостью где-то $100 тыс., и 30% от ее стоимости должен внести заемщик из собственных средств, а 70% ($70 тыс.) будет выплачено банком в качестве кредита. В этом случае, по нашим нормативам, совокупный доход заемщика должен быть не менее $2500-2700 в месяц. Необходимо учитывать, что около 40% доходов заемщика должно ежемесячно идти на погашение кредита.

"Y": Приведет ли развитие ипотеки к снижению цен на жилье? Стоит ли вообще ждать снижения цен на недвижимость?

А.Д.: Этот вопрос уже где-то полгода обсуждается в прессе. Президент дал задание правительству начать работу с ипотекой, чтобы увеличить долю доступного жилья и тем самым разрешить жилищную проблему в стране. Да, кое-какие подвижки в этом плане пошли, например, нотариальные сборы значительно уменьшились – с 1,5% за сделку по ипотеке до 200 рублей. Есть и другие меры, над которыми сейчас думают законодатели. Что в результате мы имеем: чем доступнее та или иная услуга, тем больше спрос. Из области классической экономики мы знаем: чем больше спрос, тем выше цена. Если ипотека становится доступной, как этого хотят президент и правительство, то тем самым увеличивается спрос и, как следствие, цена. Если предположить, что в ближайшее время никаких потрясений нашу страну не ожидает, то снижение цен возможно только при насыщении рынка недвижимости, что в ближайшее время случится вряд ли. Это делает сегодня ипотеку выгодным инструментом вложения средств. Посчитайте сами: цены на недвижимость растут на 1,5% в месяц (18% в год), процентная ставка по кредиту – 12-14% в год. В итоге получается, что человек, оформивший кредит сегодня, имеет возможность не только въехать в собственное жилье, но еще и заработать на общем повышении цен на недвижимость.

"Y": Что следует знать и иметь человеку, желающему получить кредит?

А.Д.: Необходимо знать, что кредит – это большая ответственность, и для того, чтобы получить его, необходимо иметь хорошее финансовое положение, стабильную зарплату, стабильную работу. В этом случае ничто не помешает вам получить кредит.