На рынке недвижимости собирается буря

На московском рынке жилья наметились перемены – такое подозрение невольно возникает при первом поверхностном анализе динамики цен на недвижимость с начала лета. Действительно, прирост стоимости московского жилья за последние недели постепенно сокращается. По данным аналитического центра ИРН, общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,3% и составил $3436 за квадратный метр. Характерно, что признать это сокращение вынуждены сегодня даже наиболее ярые приверженцы идеи безостановочного роста московских цен до уровня ведущих европейских столиц.

Текущая ситуация пока не дает оснований для построения далеко идущих прогнозов, но вместе с тем явно свидетельствует о том, что на рынке определенно что-то происходит. На первый взгляд, наметившееся сокращение темпов роста цен вполне объясняется началом летнего затишья. Однако при более глубоком рассмотрении данное объяснение быстро оказывается несостоятельным. Учитывая тот ажиотаж, в котором московский рынок пребывал все последнее время, когда спрос значительно превышал предложение и цены менялись буквально день ото дня, возможность паузы (летней или еще какой-либо) исключена полностью. Сезонные затишья свойственны исключительно стабильным рынкам, к каковым сегодняшний московский рынок недвижимости определенно не относится. Абсурдно считать, что кто-то решит отложить запланированную покупку квартиры только из-за того, чтобы съездить на курорт или дачу, рискуя к моменту возвращения оказаться "вне рынка". Таким образом, остается полагать, что нынешнее снижение темпов роста цен имеет под собой другие причины. Вопрос лишь в том, носит ли эта заминка временный характер или является предвестницей смены тенденции. Ситуация, довольно похожая на сегодняшнюю, наблюдалась на рынке в мае 2004 г., накануне довольно длительного периода стабилизации цен.

Для лучшего понимания происходящего рассмотрим основные факторы, влияющие и определяющие сегодняшнюю ситуацию на рынке. Как известно, движение любого рынка происходит под воздействием спроса и предложения. Высокий спрос на жилье объясняется продолжающимся ростом благосостояния населения, связанного с общеэкономической ситуацией, базирующейся на "нефтедолларовом рае". У многих соотечественников этот самый уровень благосостояния постепенно достигает той отметки, с которой можно в той или иной степени приступать к решению квартирного вопроса. Заметим, что в большинстве случаев речь может вовсе не идти о прямой покупке квартиры или дома. Скорее, это может быть "улучшение жилищных условий" через продажу менее качественного жилья и покупку более качественного. Именно этим можно объяснить тот кажущийся на первый взгляд странным факт, когда люди выкладывают крупные суммы за явно не соответствующие им квартиры. Крайне трудно представить себе толпы "новых русских", скупающих типовые квартиры в спальных районах по $200-300 тысяч. Мало кто из тех, кто "вживую" располагает такими суммами, решится выложить стоимость средней квартиры в черте Берлина или Барселоны за "двушку" или "трешку" в московской "панельке".

В реальности значительная часть сделок с недвижимостью представляет собой многоуровневые цепочки, участники которых стремятся либо улучшить жилищные условия, доплатив определенную сумму, либо ухудшить с получением разницы в денежном эквиваленте. Доля прямых покупок в общем объеме рынка, как правило, не так велика, хотя и они имеют место. К таким "прямым" покупателям, находящимся в основании пирамиды спроса, относятся, в первую очередь, представители среднего класса – высокооплачиваемые квалифицированные работники и предприниматели из Москвы и других регионов, скопившие деньги на собственное жилье (в данной статье мы не рассматриваем элитные категории жилья). Отдельно следует сказать и о так называемых инвестиционных покупках, когда недвижимость используется в качестве объекта вложения денег. Как и средний класс, покупающий жилье для себя, "инвесторы" являются важнейшим источником закачки в рынок живых денег. Важнейшей особенностью этой группы покупателей недвижимости является откровенно спекулятивный характер их действий, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Оценить приходящуюся на "инвесторов" долю достаточно сложно, по разным данным, она составляет от 15 до 30% всего рынка.

Таким образом, давая общую оценку структуре спроса, нужно отметить высокую сложность той ее части, что связана со всевозможными улучшениями жилищных условий и состоит из длинных и хрупких цепочек, и низкую надежность той, что представлена "инвесторами". Относительно устойчивой можно считать лишь ту часть прямых покупателей, которую мы условно назвали "средним классом". Однако, и это "основание" крайне зависимо от массы внутренних и внешних факторов, таких как деловой климат, валютные колебания и конъюнктура мировых сырьевых рынков. В связи со всем перечисленным, сегодняшний спрос на рынке типового жилья (основная часть рынка) можно сравнить с колоссом, покоящимся, как водится, на глиняных ногах.

Что касается предложения на рынке жилья, главная его характеристика на сегодняшний день - наличие определенного дефицита. Это не является исключительной российской особенностью, а в равной степени относится к рынкам недвижимости во всех странах, переживающих период экономического роста. Более того, в последнее время в сфере предложения возникает все больше проблем. Что бы ни говорили пессимисты о снижении физических объемов строительства в Москве, пока это не находит прямых подтверждений. По крайней мере, по словам главного строителя Москвы Владимира Ресина, ввод в строй общей площади в жилых домах составил 5 млн 224,1 тыс. кв. м, что является абсолютным рекордом для постсоветского периода. Конечно, значительная часть введенного в 2005 г. жилья была продана значительно раньше, но, судя по не менее значительным планам на следующий год (ориентировочно 4 млн 727,4 тыс. кв. м), можно предположить, что объемы строительства вряд ли могут снизиться столь серьезно, чтобы реально говорить о масштабном сокращении строительства.

Проблема предложения в большей степени связана с неразберихой, вызванной вступлением в действие знаменитого закона №214 "О долевом строительстве", серьезно попортившего кровь застройщикам. Однако уже сейчас к закону принят ряд поправок, способных сгладить часть наиболее острых углов. Можно предположить, что вступление в действие новой редакции закона несколько оживит предложение новостроек. Пока же действие закона ощутимо повлияло на взаимоотношения инвесторов с дольщиками и действительно привело к снижению продаж на первичном рынке. Оценить подлинные масштабы этого снижения пока не представляется возможным: аналитики приводят различные цифры, судить о достоверности которых довольно сложно. Нельзя упускать из виду и факт возможного придерживания квартир посредниками и крупными застройщиками, не испытывающими проблем с оборотными средствами и ждущими "своей" цены. Рано или поздно эти квартиры должны будут оказаться на рынке.

Суммируя сказанное, можно сделать несколько выводов, способных повлиять на общее понимание происходящего на рынке недвижимости. Прежде всего, стоит сказать о его высокой виртуализации, когда на фоне сократившегося предложения цены определяются не столько балансом конкретных сделок, сколько откровенным диктатом относительно узкой группы продавцов и возможностей соответствующей им группы покупателей. Тем не менее узкий рынок, а именно таковым он сегодня и является, никогда нельзя считать надежным, а тем более показательным, ибо он подвержен влиянию наибольшего количества различных факторов. Таким образом, вести беседу о том, что сегодняшние цены определяют реальное положение дел на рынке недвижимости, необходимо с большими оговорками. Отсюда неизбежно вытекает вопрос: чем является сегодняшнее снижение темпов прироста цен? Отбросив сезонный фактор, можно предположить, что речь идет о некой стабилизации с приближением достижением баланса спроса и предложения на нынешнем уровне цен. Это вовсе не означает, что в ближайшее время цены замрут на нынешних значениях, но плавное затухание темпов роста выглядит вполне реально.

Что может последовать за этим? Как ни банально это звучит – все что угодно. Возможна ли новая волна роста? Да, возможна. Только для этого потребуется определенный набор условий, а именно – заметное усиление темпов роста благосостояния населения, способствующее пополнению численности среднего класса, уделом которого еще долго будет оставаться покупка преимущественно типового жилья. К сожалению, общеэкономическая и внутриполитическая ситуация сегодня не особенно располагают к этому. Характерно, что рынок недвижимости вряд ли сможет оживить предвыборная денежная раздача. Львиная доля "пряников" в виде повышений зарплат и пр. будет распылена среди основного электората – граждан с низким и средним достатком, которые не могут быть покупателями на рынке недвижимости по определению. Та часть предвыборных денег, которая придется на всевозможных "нужных людей" (чиновники, "пиарщики", политики, крупные силовики и пр.), если и придет на рынок недвижимости, то явно не в массовый его сектор, о котором мы говорим в данный момент. Таким образом, восстановление высоких темпов роста цен на жилье видится реальным, хотя и не столь очевидным. В случае неизменности общих условий вполне реально наступление периода стабилизации, по аналогии с событиями 2004-2005 годов. Цены на недвижимость могут застыть на нынешних уровнях до определения вектора развития спроса и предложения. В случае продолжения улучшения благосостояния населения через некоторое время возможна и новая волна роста.

С определенными оговорками нельзя исключать и кризисных вариантов развития событий. Выше мы уже обращали внимание на довольно сложную и хрупкую структуру спроса в самом массовом секторе рынка недвижимости, ядром которого является средний класс. Последний, как известно, довольно чувствителен к политико-экономической ситуации в стране, ухудшение которой может похоронить все планы людей об улучшении своих жилищных условий. Построенная в России экономика крайне зависима от внешних факторов. Она предельно неустойчива, и работающие в ней представители "среднего звена" в большинстве случаев не могут быть уверены в сохранении своего благополучия в случае внешних потрясений. Пример тому мы уже наблюдали во время кризиса 1998-1999 гг., поразившего, прежде всего, средний класс и, как следствие, рынок недвижимости. Говорить о повторении сценария тех лет сегодня, к счастью, не приходится, но считать нынешнюю ситуацию абсолютно безоблачной также нельзя. Насколько хрупкой может оказаться существующая система, наглядно показали недавние обвалы фондового рынка, когда российские акции "посыпались" вслед за остальным миром, только в несколько большем масштабе.

Отдельный риск содержит в себе и значительная доля "инвестиционных квартир", массовый сброс которых спекулянтами легко обвалит рынок российской недвижимости. Причины такого массового сброса могут иметь как внешний, так и внутренний характер.

Не стоит забывать и о факторе предложения, которое в настоящее время считается недостаточным и сильно подогревает рынок. Новая редакция 214-го закона рано или поздноприведет к росту предложения жилья, что непременно скажется на рынке. Отдельного внимания заслуживают и события, разворачивающиеся в Южном Бутове, определенно ставшие частью некой игры между региональными и федеральными властями. Пока еще сложно говорить о ее последствиях, но в том, что они будут, сомнений не остается. В свою очередь, любое поражение московских властей, играющих главную роль в развитии рынка недвижимости в столице, станет сильнейшим для него ударом с непредсказуемыми результатами.