Московская недвижимость начала "сдуваться"

Неестественные темпы роста цен на квартиры в Москве продолжают снижаться. Так, по расчетам аналитического центра ИРН, за последнее время произошло постепенное сокращение темпов удорожания московского жилья с более чем 2% в неделю до 1%-1,5%. В настоящее время индекс стоимости московского жилья, исчисляемый по методике ИРН, составляет около $3.500 за квадратный метр. При этом аналитики склоняются к мнению, что замедление темпов прироста цен продлится и далее. Как минимум – на летний период, но, скорее всего, и по его окончании. Ранее мы уже говорили о том, что "летнее затишье" вряд ли может служить объяснением происходящему, так как само по себе сезонное затишье свойственно стабильным рынкам, каковым нынешний рынок московской недвижимости не является.

Если еще совсем недавно большинство риэлторов старались не замечать (или делать вид, что не замечают) перемен в поведении рынка, то сейчас они довольно охотно соглашаются с происходящим. Так, по наблюдениям участников рынка, количество покупателей недвижимости постепенно сокращается, а срок экспозиции квартир (время от выставления на продажу до момента покупки) заметно увеличивается. Все больше сделок совершается не в горячке и по любой предложенной продавцом цене, а в результате достижения определенного компромисса.

Конечно, по результатам конца весны – начала лета преждевременно делать далеко идущие выводы, но определенные изменения "системного" характера уже налицо. Примечательно, что местом появления таких изменений стал именно спрос – то есть именно та составная рынка, которая долгое время выступала в роли главного локомотива сумасшедшего роста цен.

Так или иначе, но предположения о возможном наступлении стагнации на рынке московской недвижимости день ото дня становятся все более обоснованными. По крайней мере, наметившееся небольшое сокращение спроса само по себе может говорить о многом, и в первую очередь – о приближении рынка к уровню баланса, когда цены наконец-то начинают упираться в пределы покупательной способности граждан. Особо важным в этой ситуации видится наблюдение многих риэлторов, заявляющих о том, что покупатели начинают отказываться платить "такие деньги" за "такие квартиры". Если данному подходу удастся развиться в тенденцию и продержаться на рынке хотя бы более месяца, к началу осени мы наверняка увидим много интересного.

Важнейшее значение в развитии ситуации будет иметь то, как на фоне намечающегося снижения спроса, поведет себя предложение. До последнего времени московские власти, судя по их собственным заявлениям, делали все возможное для увеличения объемов строительства. К сожалению, благие намерения несколько расходились с практикой, тогда как из-за поспешного ввода в действие легендарного закона "О долевом строительстве" №214ФЗ под угрозой оказалась сама сложившаяся годами схема долевого строительства. Результатом стало некоторое снижение объемов продаж новостроек на фоне растущего спроса.

Принятые на федеральном уровне поправки к 214-му закону определенно пошли ему на пользу. Из текста документа исчез ряд недопустимых странностей типа солидарной ответственности застройщиков и банков, а сама степень ответственности строителей перед дольщиками была несколько сокращена. Изменения в законе несколько разрядили ситуацию, позволив строителям вздохнуть свободней. Согласно принятым изменениям, продажа строящегося жилья будет осуществляться посредством жилищных сертификатов или через договор долевого участия, довольно четко регламентирующий взаимоотношения между дольщиками и застройщиками. Принятие поправок позволило разрешить ряд серьезных проблем с возникшими "долгостроями", что должно повлечь за собой серьезное расширение предложения.

Таким образом, учитывая некоторое сокращение спроса, появляются основания надеяться на то, что неконтролируемый рост цен на московскую недвижимость может смениться более предсказуемыми процессами.

Несколько странным видится на этом фоне недавнее решение московских властей ввести ограничения на продажу жилья до полного завершения строительства дома и обязать застройщиков сформировать резервный фонд квартир в размере 15% от общей площади возводимых домов. С одной стороны, данные меры направлены на защиту прав дольщиков строительства, но с другой – являются тормозом для самого процесса долевого строительства. Запрещение продаж жилья на ранних стадиях строительства не позволит населению покупать квартиры по более низкой цене и в то же время заметно свяжет по рукам добросовестных застройщиков, скорость обращения денег которых существенно замедлится. Понятно, что основной целью данного решения является снижение рисков долевого инвестирования в Москве, вопрос лишь в том, какой ценой это будет достигнуто. Так или иначе, но данные нововведения являются фактором, явно провоцирующим рост цен на жилье и снижение темпов продаж новостроек.

Пока достаточно сложно оценить степень влияния принятых мер на состояние предложения жилья. Это вновь возникшее обстоятельство впоследствии может воспрепятствовать развитию тенденции стабилизации рынка недвижимости. Нельзя, конечно, исключать и тот факт, что данное решение (если, конечно, оно изначально не задумывалось как препятствие для снижения цен, что маловероятно) может быть изменено и адаптировано под текущую ситуацию. В этом случае предположение о скором наступлении стабилизации на рынке жилья видится довольно обоснованным.