Рынок недвижимости замер на грани катастрофы

Минувшее лето запомнится россиянам не только аномальными погодными явлениями и чредой тяжелейших техногенных катастроф, но и не менее аномальным ростом цен на недвижимость, имеющим все основания навсегда похоронить широко разрекламированный национальный проект "Доступное жилье". Так, по данным аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости", средняя цена квадратного метра московской жилплощади перевалила к началу осени за отметку в $3800. Несмотря на некоторое замедление темпов роста цен в летние месяцы, большинство аналитиков сходятся во мнении, что с началом осеннего сезона активность участников рынка снова начнет расти.

Последние события на рынке недвижимости переполнили-таки чашу терпения федеральных властей, до последнего времени не демонстрировавших какой-либо реакции на происходящее. Как и следовало ожидать, реакция эта оказалась довольно резкой и, мягко говоря, не совсем адекватной. Генеральной прокуратуре и Федеральной Антимонопольной службе (ФАС) было поручено провести расследование на предмет наличия ценового сговора между основными застройщиками, приведшего к столь заметному удорожанию жилья. Сложно сказать, каковыми окажутся результаты расследования, но замечания, сделанные представителями ФАС уже в самом начале этого процесса, вызывают весьма неоднозначные ощущения.

Так, например, несколько дней назад, с поистине сенсационными заявлениями по данному вопросу выступил начальник управления ФАС по контролю в области недвижимости Михаил Евраев. "Мы смотрели стоимость недвижимости в Москве и Дмитрове, расстояние 55 км. В Москве метр стоит $3500, в Дмитрове — $800. При этом строительные компании в Дмитрове тоже продают жилье с прибылью. Возник вопрос: может быть, в Москве высокая стоимость земли? С учетом этого возможно удорожание на $350-400. То есть квадратный метр в Москве должен стоить примерно $1300", – заявил чиновник. Нет никакого смысла давать экономическую оценку подобного рода высказываниям, ибо основы ценообразования в недвижимости (включая недвижимость в столицах) сегодня известны уже студентам второго-третьего курсов экономических вузов. Пользуясь же приведенной "методикой" можно было бы посчитать и стоимость квадрата за Кремлевской стеной, выяснив при этом, что она окажется ниже стоимости (правда, реальной) квадрата в захудалой хрущевке где-нибудь в Выхино или Бирюлево.

На самом же деле странноватое высказывание антимонопольного чиновника преследовало, скорее всего, несколько иные цели. А именно: необходимо было озвучить некую цифру, которая, по мнению чиновников, и должна была означать стоимость этого злосчастного квадратного метра. Суматоха и несогласованность, окружившая неожиданно разгоревшуюся кампанию по поиску виновных в удорожании недвижимости говорит о том, что проблему явно прохлопали, причем на самом высоком уровне.

Действительно, происходящее сегодня на рынке недвижимости ставит жирный крест на национальном проекте "Доступное жилье", политическое значение которого уходит несоизмеримо дальше банального решения квартирного вопроса небогатых россиян. Ранее мы уже не раз говорили о том, что главным недостатком так называемых национальных проектов является их крайне низкая проработанность, нечеткость задач и размытость алгоритмов решения. И если в случаях с медициной и образованием, не говоря уже о российской "терра инкогнита" - сельском хозяйстве, почувствовать, что что-то пошло не так, может далеко не каждый, то с квартирным вопросом все куда проще. Главной ошибкой проекта "Доступное жилье" стала ставка на развитие ипотеки, или, попросту говоря, стимулирование и без того сильного спроса при отсутствии какого-либо внимания к развитию предложения.

Как бы ни старались прокуроры и антимонопольщики, вряд ли им удастся найти неопровержимые доказательства ценового сговора застройщиков. Дело в том, что новостройки составляют всего лишь 20-25% от общего объема рынка жилой недвижимости (это для Москвы, в других регионах и того меньше), а значит, крайне сомнительно, что в удорожании жилья виноваты строители. Аналитики сходятся во мнении, что рост цен на недвижимость обеспечивается сегодня исключительно высоким спросом. Дело в том, что особенности развития современного российского общества способствуют его расслоению по материальному признаку. В результате, с одной стороны, растут возможности тех, кто может купить себе квартиру не только для проживания, но и с инвестиционными целями, с другой – число тех, кто не сможет купить себе жилье никогда. Многим решить квартирный вопрос уже не поможет никакая ипотека, даже если ставки по кредитам будут нулевыми. Подобное положение дел становится самой настоящей катастрофой для миллионов российских семей, чьи шансы на улучшение жилищных условий близятся к нулю.

Возводя "доступное жилье" в рамки нацпроекта, российские власти, скорее всего, имели в виду политическое значение данного шага. Популистский эффект от громких обещаний на первых порах был действительно велик. Сегодня, когда до выборов осталось не так много времени и исход операции "Преемник" во многом будет зависеть от судьбы широко разрекламированных национальных проектов, цена популизма становится особо очевидной. Учитывая, что в российских высших кругах нет пока определенности относительно кандидатуры преемника, тема провала национального проекта будет иметь решающее значение для каждой из противоборствующих сторон.

Возможно, именно этим и объясняется причина недавнего переполоха вокруг растущих цен на недвижимость. Более того, не исключено, что "тайный сговор" застройщиков все-таки будет найден (должен же кто-то быть виноватым). Однако это вряд ли как-то поможет решению проблемы стоимости жилья.

Конечно, для государственной машины ничего невозможного нет и чисто гипотетически можно обязать застройщиков продавать квартиры и по $1300 за кв. метр. Правда, это приведет лишь к тому, что все, у кого есть свободные деньги, бросятся сметать с рынка ограниченные в количестве халявные метры, с одной лишь целью, чтоб выставить их потом на продажу по "паритетным" ценам. Учитывая, что после такого государственного вмешательства значительная часть строительных компаний будет вынуждена свернуть бизнес, предложение жилья на рынке станет еще меньше. А цены больше.

В любом случае пока что остается ждать результатов расследования ФАС. Мы продолжаем следить за ситуацией…