Квартиры будут дешеветь весь год

Квартирный вопрос, который, как говаривал небезызвестный Воланд, "испортил москвичей", в последнее время актуален как никогда. Виной тому – небывалый рост цен на столичную недвижимость, наблюдавшийся в 2005 и 2006 годах. Однако нынешняя зима, похоже, ознаменовалась-таки долгожданным переломом в этой неутешительной тенденции: как и прогнозировали многие эксперты, цены на московские квартиры начали падать.

Только за минувшую неделю средняя стоимость квадратного метра в российской столице снизилась на 0,1% ($3) до $4210, о чем сообщается в отчете аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". Таким образом, впервые с 2004 г. этот показатель стал отрицательным. В реальности же цены на жилье еще ниже: так, в последние два-три месяца в ходе предпродажных торгов продавцы, как правило, снижали цены на выставленные квартиры на 3-4%, а то и на 10%. Сейчас же они и вовсе не рискуют выставлять продаваемую жилплощадь по прежним ценам, о чем свидетельствует снижение общего показателя.

Как пояснил интернет-порталу "Эксперт Online" руководитель центра Олег Репченко, падение цен на московскую недвижимость – явление не новое, просто их коррекция в последнее время стала более масштабной. "За последние полтора года жилье подорожало более чем в два раза, – напомнил он. – Рост был ажиотажный, по инерции. Сейчас рынок выдохся, остановился. Пошла коррекция назад. В декабре жилье экономкласса стало дешеветь, бизнес-класс еще как-то вытягивал".

Аналогичного мнения придерживается и редактор проекта "Недвижимость" РИА "РосБизнесКонсалтинг" Наталья Копейченко. "Снижение цен на недвижимость предрекалось аналитиками еще на исходе прошлого года (но отметим, что их прогнозы-2006 в позапрошлом году, мягко говоря, не оправдались: такого роста цен не ожидал никто), – сообщила она в интервью корреспонденту "Yтра". – Именно в силу того, что жилье было переоценено, оно будет дешеветь в ближайшее время: ажиотажный спрос ушел, и рынок будет стабилизироваться".

При этом стоит отметить, что отрицательная динамика в настоящее время наблюдается практически по всем типам жилья, и весьма дифференцированно. К примеру, квадратный метр в наиболее "некачественных" домах из "плохой" панели и "плохого" кирпича подешевел, соответственно, на 0,1% до $3863 и $4134, тогда как в домах из современной панели цены упали на 0,3% – до $4189 за квадратный метр. А вот стоимость жилплощади в традиционно дорогих сталинских домах и домах из типового кирпича не изменилась и составила $4905. Единственным типом жилья, где рост цен продолжился, пока остаются сравнительно новые монолитно-кирпичные здания: в них цена квадратного метра за отчетный период подскочила на 0,4% до $4711.

Такая дифференциация цен, по мнению Репченко, в ближайшее время продолжится и "будет зависеть от отдельных квартир". "Например, жилье экономкласса – это жилье переоцененное, поэтому оно будет падать, – считает аналитик. – По элитному жилью, думаю, цены не упадут, а за год даже могут вырасти на 10–15%". Общий же прогноз руководителя центра "Индикаторы рынка недвижимости" таков: до лета цены упадут как минимум на 5–15%, в зависимости от типа жилья. При этом цены на новостройки, по словам Репченко, будут снижаться несколько "завуалированно" – преимущественно в виде скидок.

"Жилье невысокого качества немного потеряет в цене, но стоимость "качественных" метров будет продолжать расти, но скорее всего не такими заоблачными скачками, какие мы наблюдали в прошлом году, – соглашается с ним Копейченко. – Прогнозировать, сколько это продлится, сложно: для начала рынок должен выровняться, то есть метры должны получить те цены, которых они достойны, а не те которые они получили "по инерции", дорожая вслед за недешевыми квартирами".

А вот до конца года, по мнению большинства аналитиков, средняя стоимость квартир в Москве может снизиться на целых 10–15%, причем падение прекратится только тогда, когда цена опустится на 15–20%. Как пояснил вице-президент Всероссийской гильдии риелторов Константин Апрелев, цены на жилье будут снижаться до тех пор, пока квартиры не станут доступными для среднего класса, к которому, по его словам, относятся лица с ежемесячным доходом $3 тыс. на человека. Дело в том, что в результате небывалого роста цен на недвижимость спрос среди этой категории населения упал в три раза, а именно средний класс, по мнению Апрелева, составляет две трети покупателей, тогда как еще одна треть – это "очень богатые люди". "Снизился покупательский спрос, вышло осеннее предложение, а спрос упал в три раза, – пояснил специалист. – К тому же прекратились спекулятивные сделки". Для восстановления же спроса, по словам Апрелева, и необходима та самая корректировка в 15–20%.

Впрочем, некоторые игроки рынка недвижимости ожидают обратного повышения цен уже в ближайшее время. Так, генеральный директор компании Building BMG Сергей Елисеев рассказал "Эксперту Online", что прямого снижения цен вообще не было. "Начиная с ноября ситуация со спросом достигла низшей точки, поэтому более активным стал торг, то есть цена стала все более отклоняться от стартовой, в среднем на 3–5%", – рассказал он. Однако рост цен, по прогнозам Елисеева, возобновится уже в конце февраля. Правда, нельзя не отметить, что такую точку зрения еще долго будут публично поддерживать многие риелторы, поскольку они крайне не заинтересованы в падении цен.

Так, генеральный директор консалтинговой компании Rway Александр Крапин считает, что игроки рынка, заинтересованные в сохранении объема операций и в росте цен на уровне инфляции, просто играют словами, говоря о так называемой стагнации. А на самом деле процесс реального снижения цен на столичную недвижимость, по его словам, начался еще три месяца назад. "Я уже даже в рекламе видел двух наших соотечественников, один из которых, принимая у себя товарища на вилле где-то на экваторе, объяснял, что приобрел новое ПМЖ, продав хрущевку в Кожухове, не самом привлекательном для инвестиций столичном районе, – заметил Крапин в интервью "Независимой газете". – Разве это нормально, когда самая неликвидная, самая дешевая однушка в хрущевском доме в Москве сегодня стоит $130 тысяч?.."

Отметим, что помимо падения цен на столичное жилье, на рынке недвижимости в нынешнем году будут наблюдаться еще несколько весьма любопытных тенденций. Так, по прогнозам все того же Репченко, довольно существенно подорожает аренда – чуть ли не на 30% за год. Кроме того, объемы строительства жилья будут смещаться в Подмосковье, а потому – по мере развития инфраструктуры – там неизбежно еще большее повышение цен. Но самое интересное заключается в том, что, по мнению аналитика, часть спроса из квартирной недвижимости "перетечет" в недвижимость коттеджную, а потому коттеджный рынок в 2007 г. может повторить судьбу своего квартирного "собрата" в отношении темпов роста цен на квадратный метр.

Однако, по словам Копейченко, даже с учетом всего вышесказанного "наивно надеяться на то, что спустя несколько месяцев мы все сможем обзавестись собственной квартирой". "Да, жилье не будет сильно расти в цене, но это не значит, что стоимость "квадрата" сильно упадет, – отметила она в интервью корреспонденту "Yтра". – "Налетай – подешевело!" – это не про рынок жилья, резкого удешевления ждать не стоит. Для этого просто нет возможности, ведь те же стройматериалы необходимо покупать, проводить коммуникации... А все это стоит денег – и не малых. В любом случае цена на квадратный метр не упадет ниже себестоимости строительства. К сожалению, у многих граждан нашей страны нет денег даже на эту "себестоимость"...