Кризис рынка недвижимости уже начался

Московский рынок жилья продолжает удивлять: неудержимо росшие в течение долгого периода времени цены сегодня мирно дремлют на уровне осени прошлого года. Значение индекса средних цен на столичную недвижимость, рассчитываемого аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости, уже несколько месяцев колеблется вокруг уровня $4,2 тыс. за кв. метр.

Это не может не вызывать повышенного интереса армии потенциальных покупателей. Если еще несколько месяцев назад многие из них понимали, что на стремительно растущем рынке им не светит ровным счетом ничего, то сегодня начинают просчитывать варианты. И, конечно, ждать - ждать падения цен. Подобного рода ожидания не беспочвенны, правда не потому, что цены действительно могут рухнуть, а, скорее, просто из-за наличия прецедента. Напомним, что рынок жилья однажды действительно пережил обвал - это произошло в 1998-1999 гг. и было связано с разразившимся в стране экономическим кризисом. Понятно, что сравнивать экономическую ситуацию тех лет с нынешней абсурдно. Но делать этого никто и не собирается. Ждущим вовсе не важно, что именно послужит причиной падения, решающее значение имеет сама установка: существующие цены, хотя бы в принципе, могут упасть, причем быстро и намного.

Исходя из определения понятия кризиса - некой развилки, критического момента, выходом из которого может быть как счастливое избавление, так и глубокое падение всего и вся, - нынешнюю ситуацию на рынке жилья можно считать самым настоящим кризисом. Цены застыли без движения, и в какую сторону они направятся завтра, через месяц или через полгода - не известно. По крайней мере, это совершенно точно неизвестно большинству тех, кто продолжает надеяться на то, что цены рухнут.

Создается впечатление, что подобные ожидания старательно культивируются. Так, в середине прошлого года представитель ФАС заявил о том, что квадратный метр московской жилплощади не должен стоить более $1300. Обоснованием этого "открытия" отчего-то послужил примитивный расчет себестоимости в сравнении с аналогичным жильем в городе Дмитрове. Специалистов смелое заявление заставило лишь усмехнуться, тогда как в рядах потенциальных покупателей возникло некоторое брожение.

Следующая атака на умы оказалась хотя и не менее странной, но более подготовленной в плане обоснования. Несколько дней назад эксперты страховой компании "Росгосстрах" заявили: "Справедливая", "равновесная" цена одного квадратного метра жилья в Москве находится в диапазоне от $2500 до $3000, а в ближайшем Подмосковье - в диапазоне $2300-2400. Таким образом, можно ожидать, что в ближайшие год - два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40% по сравнению с сегодняшней средней ценой в $4200 за квадратный метр. Данная цена является равновесной и справедливой. При ней достигается баланс спроса и предложения на рынке московской и подмосковной недвижимости. При этой ситуации москвичи и иногородние жители, которые хотят переселиться в Москву или Подмосковье, смогут приобрести квартиры, которые представлены на рынке, - спрос будет равен предложению. Необходимо отметить, что данная оценка сделана для стабильного рынка, без учета всплесков ажиотажного спроса со стороны инвесторов, а также при сохранении нынешнего уровня ввода нового жилья. <...> Если цена квадратного метра в Москве снизится до расчетного, "справедливого" уровня, столица России приблизится к уровню Женевы и Мадрида, тогда как сегодня, по данным Global Property Guide, Москва занимает шестое место в Европе по стоимости жилья, уступая только Монако, Лондону, Парижу, Амстердаму и Вадуцу (Лихтенштейн)".

Для обладателей нескольких десятков тысяч долларов, мечтающих о собственной жилплощади, это заявление - бальзам на душу. Однако с профессиональной точки зрения оно не может не вызывать вопросов. Несмотря на то что на сей раз Москву сравнивают уже не с Дмитровом, а с Женевой и Мадридом, логика страховщиков до конца не ясна. Можно, конечно, предположить, что ими использован распространенный на Западе метод оценки, в соответствии с которым средняя стоимость жилья должна равняться стократной сумме ее месячной аренды. Однако данный алгоритм применим лишь к спокойным устоявшимся рынкам, что явно к нам не относится.

Существующий сегодня спрос на московское жилье надежно подкреплен нефтяными деньгами и неудержимой тягой россиян к столичной жизни, тогда как предложение обеспечивается лишь за счет вторичного рынка и сравнительно невысоких объемов строительства. Добиться реального снижения цен можно лишь через масштабное увеличение предложения либо снижение или замораживание спроса. Увеличение предложения в ближайшие годы нереально, тогда как в отношении спроса возможны варианты. И если обладателя "нефтяных" денег, собирающегося купить жилье в Москве, остановить в его желании довольно сложно, то вечно догоняющие рынок представители среднего класса - вполне подходящая для этого категория.

Кому и зачем это нужно? Прежде всего, тем, кто третий год повторяет сказку о "доступном жилье" на фоне чуть ли не двукратного (за год) роста цен. Очевидный провал этого государственного проекта, приходящийся на начало выборной кампании, заставляет соответствующие структуры рыть носом землю во имя достижения хоть какого-то результата. Единственным таким результатом может стать либо спровоцированное снижение цен, либо их консервация на нынешних уровнях. В этом случае все последние события отлично укладываются в одну логическую цепочку.

К сожалению, снижение спроса посредством информационной обработки одной из категорий потенциальных покупателей - метод весьма ненадежный. Желание покупать по-прежнему присутствует на рынке, и рано или поздно отложенные покупки будут совершены. Сомнительно, что, загнав часть покупателей в режим ожидания более выгодной цены, авторам этого маневра удастся добиться главной цели - создания иллюзии доступности жилья. В тот момент, когда цена пусть даже незначительно двинется вниз или долгое время будет сохраняться неизменной, скопившийся отложенный спрос начнет реализовываться лавинообразно. Нечто подобное уже происходило в середине 2005 г., после продолжительного периода стагнации. Во что вылилась зародившаяся тогда волна роста, всем хорошо известно. Если подобный сценарий реализуется и на этот раз, новый пик цен мы получим в аккурат к президентским выборам. Понятно, что тогда о "доступном жилье" лучше будет не вспоминать.