На рынке недвижимости что-то затевается

Ситуация, сложившаяся в последнее время на рынке недвижимости, вызывает сегодня все больший интерес и обеспокоенность у огромной армии его настоящих и потенциальных участников. Несмотря на самые различные прогнозы аналитиков, никто с полной уверенностью не может предсказать сегодня не только масштабов, но даже направления его возможного движения.

Четко прослеживаемое в последнее время "сползание" цен заставляет некоторых аналитиков говорить о начале коррекции рынка с последующим, еще более значительным спадом. Другие наоборот обращают внимание на концентрацию отложенного спроса и говорят о скором начале новой волны роста цен.

Не так давно с очередным прогнозом ситуации на рынке недвижимости выступил Центр стратегических исследований "Росгосстраха". "C учетом девальвации доллара средняя цена жилой недвижимости упала на 3%, а если учесть скрытые скидки, то падение средней цены на московскую недвижимость за три месяца составило около 8%", - приводит слова руководителя центра стратегических исследований "Росгосстраха" Алексея Зубца портал РБК-недвижимость. Исходя из этого, специалисты "Росгосстраха" полагают, что оживление на московском рынке недвижимости начнется не раньше весны 2008 года. Подобные прогнозы основаны на предположении, что именно к этому времени спрос и предложение на рынке достигнут паритета. "При сохранении нынешних довольно высоких темпов роста доходов москвичей и снижении средней стоимости московской недвижимости на 0,8 - 1,5% в месяц в рублевом исчислении баланс спроса и предложения на рынке столичного жилья наступит весной 2008 года при средней стоимости 1 кв. м на уровне 95 - 98 тыс. руб.", - полагает Алексей Зубец. По мнению аналитика, толчком к оживлению могут стать выплачиваемые москвичам годовые премии и прочие бонусы, которые "доберутся" до рынка не раньше начала весны.

Стоит заметить, что еще совсем недавно прогнозы, выдвигаемые Центром стратегических исследований "Росгосстраха", носили куда более радикальный характер. Несколько месяцев назад, когда средняя цена квадратного метра московской жилплощади находилась вблизи отметки $4,2 тыс., эксперты "Росгосстраха" заявили о том, что "справедливая", "равновесная" цена одного квадратного метра жилья в Москве находится в диапазоне от $2,5 до $3 тысяч. В ближайшем Подмосковье цена одного квадратного метра должна быть в диапазоне $2,3 - 2,4 тысячи. Таким образом, можно ожидать, что в ближайшие год - два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40% по сравнению с сегодняшней средней ценой в $4,2 тыс. за кв. метр".

По мнению аналитиков "Росгосстраха", фактическая цена квадратного метра должна стремиться к устойчивому соотношению с доходами москвичей, сложившемуся к моменту начала инвестиционного бума 2005 - 2006 годов. В этом случае, с учетом завершения нынешней коррекции до конца текущего года, падение цен на московскую недвижимость может составить более 20% - до 90 тыс. руб. за кв. метр. В том случае, если коррекция затянется до середины 2008 г., снижение может быть менее значительным, но не менее 10% - до 100 тыс. руб. за кв. метр. После этого, по мнению страховщиков, рынок должен будет войти в новую фазу роста.

Несмотря на то что данный прогноз, по сравнению с предыдущим, выглядит более правдоподобным и обоснованным, он также не может не вызвать ряда существенных замечаний. Дело в том, что специалисты страховой компании жестко привязывают свой расчет к уровню дохода средней московской семьи. Предположения строятся на том, что искусственно раздутые цены должны снизиться до некоего уровня, попадающего в поле реального спроса, обеспечиваемого теми самыми доходами. В целом такой ход рассуждений вполне оправдан, за тем лишь исключением, что в нем не учитывается характер самого рынка. В части анализа спроса страховщики делают основную ставку на такую категорию покупателей, как некая усредненная семья, живущая и получающая доход преимущественно в Москве. Вместе с тем суммы на покупку жилья довольно часто формируются не за счет стабильного фиксированного дохода, а за счет прежних накоплений, прибыли от бизнеса, средств от продажи другого жилья или просто "шальных" денег. Довольно часто такие доходы получены вне Москвы и не москвичами, и слабо поддаются какой-либо системной оценке. Все это существенно ослабляет мотивировку страховщиков, построенную на анализе спроса.

Не стоит сбрасывать со счетов и другой важнейший фактор - предложения. Здесь ситуация выглядит еще более суровой. Декларируемые московскими властями намерения существенно увеличить долю социального жилья в общем объеме строительства свидетельствуют только об одном - о сокращении его коммерческой доли. Значительная часть вновь построенных квартир, ранее поступавших на рынок, теперь будет распределяться среди социальных слоев, в принципе не способных выступать в качестве покупателей жилья. Это значит, что при условно постоянном уровне спроса объем предложения неизбежно должен сократиться.

Почувствовать это рынку, по всей видимости, предстоит уже достаточно скоро. Спусковым крючком для его активизации вполне может стать мощный "навес" отложенного, но вполне платежеспособного спроса. Как и в период стагнации 2004 - 2005 гг., часть покупателей, обладающих необходимыми для приобретения жилья суммами, решила повременить с осуществлением задуманного в надежде на скорое падение цен. Однако такое ожидание не может быть продолжительным, ибо с одной стороны деньги "жгут руки", с другой - большинство людей спешит поскорей купить жилплощадь для того, чтобы на ней жить. Во время первой стагнации терпения людей хватило менее чем на год. Нынешняя пауза тянется лишь около восьми месяцев.

На сегодняшний день нельзя усмотреть сколь-нибудь существенных отличий нынешней ситуации от той, что имела место в 2004 - 2005 годах. Это значит, что поводов для чрезмерного затягивания паузы также пока не наблюдается. Скорее, наоборот, неопределенность с предложением нового жилья уже достаточно скоро подтолкнет наиболее слабонервных из ряда "отсроченных" к первым массовым покупкам. Это и станет главным детонатором новой волны роста, которая, впрочем, вряд ли будет столь мощной и необузданной, как предыдущая.

Единственным обстоятельством, способным внести коррективы в подобный сценарий, может стать политический фактор. Учитывая приближающийся выборный сезон, нельзя исключать самых абсурдных и популистских шагов со стороны государства, в том числе и в области жилищной политики.