На рынке жилья ожидается ползучий рост

Московский рынок жилья начинает демонстрировать слабые признаки оживления после затянувшегося периода стагнации. Индекс цен, рассчитываемый аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости ( IRN.ru), на этой неделе прекратил снижение, продемонстрировав небольшой прирост. Пока аналитики не склонны расценивать это как перелом тенденции, однако сам факт того, что отмечавшееся доселе лишь на словах оживление рынка получило какое-никакое статистическое отражение, может говорить о многом. Прогнозы относительно скорого выхода московского рынка недвижимости из состояния стагнации, вполне возможно, начнут сбываться уже в начале осени.

Впрочем, совсем не факт, что начавшееся оживление приведет к скорому росту цен. Скорее всего, основным направлением роста рынка на первоначальном этапе будет рост не ввысь, а вширь. По мнению аналитиков IRN, окончание стагнации и оживление рынка будет связано, скорее, с повышением покупательской активности и увеличением количества сделок, а не с возобновлением роста цен. Их незначительное повышение возможно не ранее следующего года.

Дальнейшее же развитие ситуации будет всецело определяться соотношением спроса и предложения. Что касается предложения, здесь особых поводов для оптимизма по-прежнему не наблюдается. Несмотря на достаточно высокие ежегодные объемы жилищного строительства в Москве (около 5 млн кв. м), столичными властями принято решение порядка половины возводимого в городе жилья использовать для муниципальных нужд. Это означает заметное сокращение количества поступающих на рынок новостроек, что уже само по себе является существенным доводом в пользу роста цен. Свою лепту в постепенный разгон цен (в конце этого – начале следующего года) добавит и набирающая обороты предвыборная кампания. Некоторое время назад известный в прошлом бизнесмен, а ныне депутат Госдумы Александр Лебедев высказался за полный отказ от коммерческого жилищного строительства: "В ближайшие годы необходимо строить исключительно муниципальное жилье, которое город будет сдавать очередникам и бюджетникам". Несмотря на явно выраженный социальный уклон, данное предложение имеет мало общего с решением проблемы доступности жилья, и его реализация, напротив, может сыграть лишь на повышение цен. "Это чистый популизм. Кто и на что будет строить все это муниципальное жилье? – считает известный специалист в области недвижимости, независимый аналитик Геннадий Стерник. – На сегодняшний день в Москве и так активно строится муниципальное жилье и для переселенцев из сносимых домов, и для очередников. Собственно, благодаря этому цены на московское жилье так сильно и выросли. Мало того, что сегодня строят где-то 4,7–4,8 млн кв. м в год, так еще из них 45-50% на рынок просто не выходит. Если бы все построенное жилье выбрасывалось на рынок, то баланс спроса и предложения был бы совсем другим и цены бы так не выросли. Так что в таком предложении много лукавства. Есть ли у города ресурсы, чтобы строить по 5 млн кв. м в год на муниципальные цели? Очень сомневаюсь. Откуда берутся эти 2,3–2,4 млн кв. м муниципального жилья? Строятся они, в основном, не на деньги города, а передаются городу инвесторами в виде доли. Так что, не будет инвесторов – не будет и муниципального жилья".

Естественно, несмотря на существенное увеличение доли "социалки", Москва в ближайшее время полностью отказываться от коммерческого строительства жилья не собирается. По словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, прозвучавшим на церемонии открытия XVI ежегодной городской конференции "Банк реконструкции", за счет инвесторов в городе планируется возвести еще 35 млн кв. м жилья. В будущем эти планы могут реально поддержать предложение на рынке жилой недвижимости и воспрепятствовать резкому росту цен, но и они вряд ли способны сделать московское жилье доступным для широких слоев населения.

Что же касается динамики спроса, здесь ситуация складывается неоднозначная. Бурное развитие ипотечного кредитования, ставшее в свое время одной из причин скачка цен 2005-06 гг., может столкнуться с проблемами, вызванными объективными экономическими факторами. Кризисные явления на мировых финансовых рынках вряд ли обойдут стороной Россию. Весьма высока вероятность заметного ужесточения условий выдачи кредитов, а также удорожания их стоимости. Все это способно ощутимо сократить количество потенциальных покупателей на рынке недвижимости и, как следствие, привести к сокращению платежеспособного спроса. С другой стороны, если американский ипотечный кризис будет нейтрализован достаточно быстро, ужесточения условий ипотеки в России окажутся минимальными. В этом случае, учитывая нарастающую конкуренцию на российском рынке ипотеки, банки постараются минимизировать для своих клиентов негативные последствия кризиса.

Вполне возможно, что в среднесрочной перспективе развитие ситуации вокруг ипотеки станет одним из основных факторов, влияющих на российский рынок недвижимости. Мы продолжаем следить за развитием ситуации.