Эксперты ждут двукратного роста цен на жилье

Итоги сентября по всем показателям свидетельствуют о завершении затянувшейся стагнации на московском рынке жилья. По данным аналитического цента "Индикаторы рынка недвижимости" ( IRN.ru), в сентябре столичная недвижимость уже отыграла определенную часть стоимости, утраченной во время прошлогодней коррекции; средний уровень цен на жилье, рассчитываемый IRN.ru, вырос на 0,2% и составил 4.065 пункта. А по отдельным категориям жилья общий прирост цен в сентябре составил порядка 1%.

Долгожданное оживление на рынке спровоцировало вспышку оптимизма в среде аналитиков, заговоривших, в том числе, и о возможности "нового двукратного роста цен на жилье уже к 2009 году".

Несмотря на кажущуюся фантастичность, подобные прогнозы не лишены логики. Они построены на принципе цикличности, свойственном подавляющему большинству процессов, протекающих в экономике. Один из традиционных экономических циклов (разумеется, достаточно схематичных, ибо любой цикл имеет свои индивидуальные особенности): рост, стагнация или падение и новый рост - присущ и сегодняшнему рынку недвижимости. По крайней мере, в пользу того свидетельствуют два довольно схожих по характеру цикла, предшествующих нынешнему этапу. Начало первого из них приходится на вторую половину 2002 года. Тогда, полностью оправившись от последствий падения, связанного с кризисом 1998 - 1999гг., рынок динамично двинулся вверх, в результате чего к середине 2004 г. средняя стоимость квадратного метра столичной жилплощади подскочила практически вдвое. В тот момент эксперты много рассуждали об ажиотажном и спекулятивном характере этого роста, не имеющем под собой никаких экономических обоснований. Более того, значительная их часть с уверенностью говорила о скором обвале цен до уровня чуть ли не 1998 года. Однако сбыться подобным прогнозам было не суждено. Вместо сокрушительного обвала, в 2004 г. рынок застыл в затяжной стагнации. Поводом для нее стали как субъективные причины в виде заявлений государственных чиновников, обеспокоенных происходящим, так и вполне объективное выравнивание рынка в части спроса и предложения.

Моментом начала следующего цикла стала вторая половина 2005 года. Тогда под действием множества причин, и в первую очередь сохраняющейся недооцененности жилья и продолжающегося роста благосостояния значительной части граждан, цены снова пошли вверх, удвоившись к концу 2006 года. К этому времени средняя стоимость московского квадратного метра превысила $4 тысячи.

Поэтому сегодня, с оживлением рынка, многие ждут очередного витка с двукратным повышением цен. Касательно Москвы в пользу таких ожиданий говорит такой немаловажный фактор, как серьезные трудности со свободными площадями, пригодными для массовой застройки. Более того, решением столичных властей порядка половины возводимого в городе жилья будет отводиться под социальные нужды, а значит, окажется недоступно для рынка. Не меньше вопросов в этой ситуации вызывает и решение об отказе от точечной застройки, явно не способствующее увеличению предложения.

И все же, несмотря на все перечисленное, вероятность повторения прежних рыночных циклов с очередным удвоением цен не выглядит сегодня неизбежной.

Дело в том, что одной из причин двух предыдущих взлетов цен стала чрезвычайная недооцененность московской недвижимости, прежде всего, по сравнению с Западной Европой и США. Более того, данный период совпал с довольно ощутимым удорожанием недвижимости в этих странах, которое сегодня постепенно сходит на нет (достаточно вспомнить хотя бы ипотечный кризис в США). По большому счету, недавний спурт на всех рынках недвижимости (в Москве он уложился в два приема) довольно точно совпал с более глобальным циклом - циклом роста мировой экономики после азиатского кризиса 1997 - 1998 годов.

Таким образом, на сегодняшний день мы имеем следующую ситуацию: мощный всемирный экономический подъем, двигавший рынок на протяжении последних лет, постепенно теряет свою динамику. Это означает, что рынок недвижимости развитых стран, долгое время являвшийся для нас эталоном, постепенно сбавляет обороты. Между тем за эти годы Москва по росту средних цен на жилье успела догнать большинство городов Западной Европы и США, уступая пока еще в основном только Лондону и Нью-Йорку. В ситуации, когда средние цены в московском массовом секторе практически достигли "западного" потолка (при разительном отставании в качестве жилья), еще один "удваивающий" цикл видится абсолютно нереальным. По крайней мере, до того момента, пока не устремятся вверх "эталонные цены" на Западе, что в ближайшее время не представляется возможным.

Все это, впрочем, не создает особых причин и для снижения цен. Ситуация с недостаточным предложением новых квартир в российской столице вряд ли в ближайшее время изменится коренным образом. Никуда не денется и значительная часть потенциальных покупателей, желающих стать обладателями московской недвижимости.

В связи с этим главной тенденцией "третьего цикла" развития московского рынка станет его более четкое разделение по группам, со стабилизацией (или даже незначительным снижением) цен в низшем ценовом секторе ("хрущевки", панельное жилье конца 1960-х – 1980-х гг.) и медленным ростом в более престижных секторах. При этом можно сказать, что московские цены в соответствующих категориях в обозримой перспективе не выйдут за рамки западных "эталонов". Причины тому носят уже даже не экономический, а, в большей степени, мировоззренческий характер.