Москвы на всех никогда не хватит

В то время как тысячи задолжавших по ипотеке американских домовладельцев с ужасом ожидают дня, когда банки-кредиторы выставят на продажу их заложенную и падающую в цене недвижимость, московское жилье продолжает дорожать как ни в чем не бывало. В минувшую праздничную неделю средняя цена столичного квадратного метра, рассчитываемая аналитическим центром IRN.Ru, преодолела очередную психологически важную отметку $5 тыс. за квадратный метр и закрепилась выше нее.

Можно выделить как минимум две основные причины происходящего. Первая имеет долгосрочный характер, и ее действие будет распространяться на рынок еще не один год, а быть может, и не одно десятилетие. Речь идет о переживаемом Москвой хроническом дефиците свободных площадей под строительство. В последние годы на территории столицы ежегодно возводится порядка 5 млн кв. м жилья, чего, учитывая существующий уровень спроса, явно недостаточно. Крайне сомнительно, что в ближайшее время эта цифра возрастет. Не стоит забывать и о том, что с нынешнего года более половины возводимого в Москве жилья приобретает категорию социального и подлежит распределению в соответствии с различными городскими и муниципальными программами. С одной стороны, нет ничего плохого в том, что очередники, военные, молодые семьи и прочие социальные группы в нынешних условиях имеют возможность получения бесплатного или льготного жилья. С другой – подобная "социализация" еще сильнее сужает и без того дефицитный рынок, толкая цены вверх.

Вторая важнейшая причина скачка цен на московскую недвижимость объясняется резким падением курса доллара – основной расчетной валюты столичного рынка жилья. Для людей, располагающих значительными долларовыми средствами, вложения в московскую недвижимость становятся едва ли не единственным способом уберечь собственный капитал от обесценивания.

В результате, цены на недвижимость в Москве давно превзошли представление большинства людей о его реальной стоимости. Шутка на тему продажи московской квартиры и покупки на вырученные деньги небольшого дома или виллы в какой-нибудь европейской стране давно уже перестала быть шуткой. Однако московские цены по-прежнему не дотягивают до среднего уровня таких городов, как Лондон или Париж, что само по себе является своеобразным ориентиром для дальнейшего роста.

Приходится признать, что в подавляющем большинстве случаев существующие цены действительно не соответствуют реальной стоимости продаваемых или оцениваемых объектов. С другой стороны, неизбежно возникает вопрос: а что тогда считать реальной стоимостью? В случае с Москвой речь идет не столько о качестве самого жилья (хотя это, конечно, также имеет значение), сколько о "качестве" места его нахождения. В стоимость недвижимости автоматически забивается не только и не столько метраж, качество стен, коммуникаций и вид из окон, сколько возможность ее обитателя выставлять свою кандидатуру на самом дорогом рынке труда страны, приобщенность к культурно-образовательной инфраструктуре современного европейского города и прочие бонусы. Множество людей готовы платить за право обладания всеми этими достоинствами те самые "нереальные" деньги, которые сегодня запрашивает рынок. Более того, их количество заметно превосходит существующее предложение жилья, что еще больше подогревает рынок.

Все это означает, что рынок не такой уж и "нереальный". Просто, в силу своей крайней узости и дефицитности предложения, он отнюдь не балует решительно настроенного покупателя, что, однако, не умаляет покупательской решимости.

В заключение необходимо сказать несколько слов в качестве прогноза. Утверждения некоторых экспертов о том, что московский рынок жилья упадет в разы при первых же обострениях проблем российской экономики, по меньшей мере, преувеличение. Подтверждением тому является приведенная выше структура и мотивация рынка. В какие бы передряги ни попала Россия (за исключением разве что ядерной войны и всемирного потопа), Москва будет оставаться абсолютно приоритетным (по отношению к другим регионам) центром притяжения. Это объясняется огромной разницей в уровнях экономического и социального развития российских регионов.

Сегодня вряд ли можно отыскать доводы, способные заставить подавляющее большинство успешных и перспективных россиян переехать из Москвы в другой регион или отказаться от попытки ее "покорения". При этом самой Москвы никогда "не хватит" на всех желающих в ней жить и работать. А это значит, что в любой экономической ситуации всегда будет существовать своеобразный аукцион за право называться москвичом, ставки в котором, как мы видим, уже давно не детские.

Рисунок Олега Локтева