Квартиры заканчиваются

Экономический кризис затрагивает все отрасли экономики, в том числе и строительный рынок. Те люди, которым удалось сохранить свой уровень благосостояния, в такие периоды предпочитают отложить покупки в ожидании дальнейшего развития ситуации. Но привлекательная в инвестиционном плане недвижимость московского региона надолго без внимания не осталась - у нее появился постоянный покупатель.

Дело в том, что еще год назад столичное правительство сменило ориентиры, и если раньше московские власти активно поддерживали строительство на деньги частных инвесторов, предоставляя им фактически неограниченные возможности, то теперь приоритетным стало строительство социальных объектов на бюджетные деньги. Таким образом, город стал основным заказчиком строительства и покупателем строящегося жилья.

Это означает, что все крупные девелоперские компании, имеющие серьезные производственные мощности, будут работать на бюджетные нужды и на бюджетные же деньги. Уже сейчас соотношение "рынок жилья - горзаказ" для компаний столичного стройкомплекса составляет 40% к 60%. При этом столичное правительство уверяет, что никакой кризис не заставит его отказаться от выполнения городских социальных программ. Наоборот, их число будет только увеличиваться. Сегодня город может себе это позволить.

Чего стоит одна только программа по обеспечению жильем военнослужащих: недавно премьер-министр РФ Владимир Путин предложил уже в этом году увеличить средства на приобретение жилья для военнослужащих дополнительно на 10 млрд. рублей (при том что на данные цели уже предусмотрено в целом 65 млрд. рублей). А ведь помимо военных в новом жилье нуждаются жильцы сносимых домов, многодетные семьи, молодые семьи и многие другие категории граждан. Так что, государство способно на несколько лет вперед предоставить стабильный заказ строительной отрасли независимо от платежеспособности населения. По прогнозам, уже в следующем году доля горзаказа может составить 70% от всего возводимого в Москве жилья. То есть, количество квартир, попавших на свободный рынок, будет ничтожным. А при столь ограниченном предложении вряд ли стоит ожидать, что их будут распродавать по бросовой цене.

Более того, цена на новое жилье может оказаться гораздо выше нынешнего уровня. Ведь вместе с изменением стратегии городской застройки изменились и правила получения земельных участков под нее. Теперь на торги будет выставляться только те "наделы", которые неинтересны городу с точки зрения его социальных программ. То есть земли со значительными обременениями (промзоны, снос и реконструкция ветхого жилья и пр.). Подготовка подобных участков под строительство ляжет дополнительным обременением на плечи застройщика, а соответственно и отразится на конечной стоимости квадратного метра в сторону его роста.

Пока в столице достраиваются жилые объекты, участки под которые строители успели получить еще до введения новых аукционных правил, но уже в следующем году рынок жилья, скорее всего, ощутит следствие этих изменений. Так что, по большому счету, простому потребителю, который не может претендовать на участие в одной из многочисленных, но все же ограниченных социальных программ, вряд ли стоит слишком уж уповать на ожидаемое снижение цен. А если ожидание затянется, возможность приобрести жилье в итоге может и вовсе отодвинуться на долгий срок.

Между тем, в кризисной ситуации, когда все прочие инструменты инвестирования показывают отрицательную доходность, недвижимость, тем более, столичная, остается едва ли не единственным достаточно надежным способом сохранения средств. Доказательство – динамика цены на квадратный метр за сентябрь. Стоимость жилья в Москве продолжила свой рост, несмотря на кризис. Максимальный прирост в сентябре пришелся на трехкомнатные квартиры и составил 6%. А с начала года "однушки" и "двушки" выросли в цене на 49% и 44% соответственно, "трешки" прибавили 37%.

Да и выбор пока что есть. За первый месяц осени в продажу поступило свыше десятка новостроек, что обусловлено как началом сезона активности на рынке, так и необходимостью ряда застройщиков из-за финансовых проблем увеличивать реализацию сверх своих планов. По итогам месяца уровень предложения вырос более чем на 10%. Октябрь и ноябрь, скорее всего, сохранят тренд.

Скорее всего, именно в эти месяцы окончательно определится сценарий существования отрасли на ближайшие годы. Город, ориентируясь на текущий уровень спроса, скорректирует свои планы по покупке жилья, который не смог переварить за это время рынок, и скупит жилье по существующим ценам. И тогда на московском рынке недвижимости, если не считать премиального сегмента, действительно, может остаться только один покупатель.