Покупать недвижимость надо сейчас – или никогда

ФОТО: ИТАР-ТАСС

Российские власти на перепутье: надо бы стимулировать рынок недвижимости, но пока лучше всего расти научились лишь цены на жилье. Не удивительно, что сразу после запуска программы оживления ипотечного кредитования Министерство финансов и ЦБ сделали заявления, направленные на "охлаждение" цен. Но цены, как известно, команде "стоять!" не подчиняются.

В минувшую пятницу финансовые власти решили сыграть против рынка недвижимости. Вначале глава Минфина Алексей Кудрин заявил, что докризисные цены на жилье были историческим максимумом и не стоит покупать сейчас квартиры с расчетом на спекулятивный рост. За ним первый зампред Центробанка Геннадий Меликьян обрушился на банки, кредитующие недвижимость и строительство – дескать, это слишком рисковое занятие. Особую изюминку этому заявлению придает то, что совсем недавно по инициативе премьер-министра Владимира Путина стартовала программа рефинансирования ипотечных кредитов взамен на снижение банками ставки кредитов (до 11% в этом году и до 6% в перспективе) стоимостью 250 млрд руб. только на текущий год. Парадокс? Нет, результат сложной дилеммы, перед которой оказалось правительство. Похоже, заявления Кудрина и Меликьяна – это отчаянная попытка удержать рвущиеся вверх цены на жилье.

Рублевые цены, согласно данным Metrinfo, с осени прошлого года совершают довольно сильные колебания вокруг отметки 125 тыс. руб. за квадратный метр. Однако если посмотреть на цены в долларах, традиционной единице измерения стоимости жилья в России, то выяснится, что с октября прошлого года они неуклонно растут. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", цены на жилье в Москве выросли за февраль на 1,3%, и рост продолжается: только за минувшую неделю они подросли на 0,7%. Конечно, свою роль здесь играет укрепление рубля, однако, как отмечают эксперты, рост долларовых цен превышает изменение курса. Если же посмотреть по сегментам рынка, то можно увидеть, что удорожание жилья экономкласса уже превзошло не только курсовые изменения, но и инфляцию.

Это не удивительно: с начала года количество предложений новостроек на самом востребованном участке – от Третьего кольца до МКАД – уменьшилось на 10%. Происходит ровно то, что прогнозировали в прошлом году эксперты: с рынка постепенно вымываются имеющиеся предложения, начиная с самых дешевых вариантов, а новые поступления следует ожидать не ранее, чем через два – три года: в кризис новых проектов не закладывалось. И, судя по всему, массового строительства в ближайшие годы нам не дождаться.

Граждане, несмотря на заклинания с высоких трибун о том, что эпоха доступного жилья вот-вот начнется, поняли все правильно: в риелторских конторах и в банковских офисах уже не протолкнуться. И если еще пару месяцев назад были распространены, в основном, различные варианты обмена, то сейчас все больше людей пытаются купить квартиры в ипотеку.

Думается, это правильное решение. Да, сегодняшние ставки мало разумны, но стоит вспомнить совсем недавнее прошлое: в начале 2000-х ипотечные кредиты были еще более разорительны, однако те, кто рискнул тогда их взять, сумели расплатиться уже через четыре – пять лет либо сменили их на более человечные. Зато квартир по таким ценам, какие были тогда, не появилось и в разгар нынешнего кризиса.

У профессиональных игроков на бирже есть стратегия, которая называется "противоположный трейдинг". Суть его заключается в том, что нужно действовать в противовес толпе: когда все покупают – продавать, когда все продают – покупать. Основное искусство здесь – уловить тот момент, когда цены достигают вершины или дна. Часто это сопровождается своеобразной паузой: стремительный рост или падение сменяются топтанием на месте. Нечто похожее и наблюдается на рынке недвижимости с прошлой осени.

Можно прогнозировать, что вскоре рост цен станет заметен всем. В первую очередь, с рынка уйдут новостройки экономкласса высокой степени готовности. За ними потянется вторичный рынок – хотя здесь рост цен может сдерживаться отсутствием дешевой ипотеки (по программе правительства, рефинансировать будут ипотечные кредиты только на новостройки). Но самый сильный рост можно ожидать на рынке новостроек в начальной стадии строительства. Сейчас цены здесь сдерживает недоверие потенциальных покупателей к тому, что все это жилье будет достроено, – всем памятны акции обманутых дольщиков. Однако в условиях грядущего дефицита и пристального внимания властей вряд ли подобное повторится. Так что нынешнее недоверие может быстро смениться ажиотажем.