ЖКХ: управа на управляющие компании

На этой неделе тема ЖКХ вновь стала актуальной. Сначала Генпрокуратура России опубликовала данные о том, что в 2010 году ее сотрудниками выявлено более 90 тыс. нарушений законодательства в сфере ЖКХ и инициировано свыше 140 уголовных дел. Затем премьер-министр Владимир Путин на встрече с руководством "Единой России" раскритиковал положение дел в ЖКХ, в первую очередь резкий и необоснованный рост тарифов, а также деятельность УК. По словам премьер-министра, около 30% писем и жалоб граждан, поступающих в правительство или в общественные приемные, так или иначе связаны с тематикой ЖКХ.

Особенно проблемы ЖКХ волнуют тех, кто живет не в собственных особняках в коттеджных поселках разной степени элитарности, а владеет приватизированной квартирой в обычном многоквартирном доме (МКД). Ведь с точки зрения жилищного фонда Россия – уникальная страна. У нас по итогам приватизации около 80% жилищного фонда находится в собственности граждан. Более того, приватизация действует до 2012 года. На Западе другая ситуация – там многоквартирные дома преимущественно находятся в собственности домовладельца. Именно к домовладельцу можно предъявить все требования по состоянию дома. У нас же совсем не так, в роли домовладельца выступает квартировладелец.

Идеальный вариант – жильцы проявят инициативу, самоорганизуются и самостоятельно будут следить за состоянием дома, повышать его энергоэффективность (тем самым в будущем в разы снижая свои затраты на оплату тепла, света и т.д.), откладывать деньги на текущий и капитальный ремонт. Практика последних лет показала - такой вариант не работает. У жильцов-собственников не хватает специальных знаний, необходимых для решения вопросов в сфере ЖКХ, одновременно нет и особого желания брать на себя дополнительные обязанности по содержанию общего коммунального хозяйства.

Лучом света тут должны были стать управляющие компании (УК), на плечи которых ложатся все тяготы управления сложным коммунальным хозяйством. Надо отметить, что в настоящее время рынок управления МКД в России активно развивается, создано около 12 тыс. управляющих организаций, из них 10 тыс. – коммерческие. Однако практика показала, что многие из таких управляющих организаций свели практически к нулю доверие горожан и исчерпали терпение властей. При этом ответственность УК в законодательстве четко не определена, а деятельность по управлению практически ничем не регламентирована и абсолютна непрозрачна. Зачастую управляющие организации так или иначе тесно связаны с муниципальным руководством и, по сути дела, превратились в кормушку и способ зарабатывания денег. Многие УК хотят только одного – быстро и максимально извлечь прибыль. При этом коммунальные проблемы жильцов их не очень волнуют.

Но ситуация все-таки не безнадежна и борьба со злоупотреблениями в области управления МКД уже идет. Так, 9 декабря прошлого года вступило в силу постановление правительства, которое призвано увеличить контроль над обслуживающими организациями. Теперь они обязаны у себя на сайте или на сайте органов местного самоуправления размещать всю информацию о своей деятельности, в том числе какие дома находятся в обслуживании организации, какова стоимость ее услуг и т.д. То есть ожидается, что УК все-таки станут «прозрачными» - что сделает более эффективным контроль за ними как со стороны государства, так и граждан.

На этом инициативы государства не заканчиваются. В конце ноября прошлого года был принят в первом чтении законопроект "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленный на совершенствование регулирования практически всего блока вопросов по управлению многоквартирными домами.

Одно из нововведений должно упорядочить деятельность УК - для управляющих организаций предусматривается введение с 2013 года обязательного членства в саморегулирумой организации (СРО) в сфере управления многоквартирными домами.

Саморегулируемые организации, которые активно формируются в настоящее время (к концу 2010 г. более 10% управляющих организаций уже являлись членами СРО), должны стать гораздо более эффективным механизмом, чем привычное, доставшееся в наследство от советского прошлого государственное регулирование.

Во-первых, нормы СРО гораздо гибче, легче адаптируются к изменяющимся обстоятельствам. У СРО имеются более оперативные возможности для привлечения необходимых экспертов и обратной связи с рынком. Во-вторых, что особенно актуально и важно для жителей МКД: в рамках саморегулирования достаточно эффективно решается вопрос об ответственности УК. По закону СРО несет материальную ответственность за деятельность своих членов – то есть управляющих компаний. В случае, если управляющая компания - член СРО нанесет собственникам вред, он будет возмещен из специального страхового или же компенсационного фонда, созданного в саморегулируемой организации. Кроме того, участие в СРО обеспечивает выполнение управляющей компанией стандартов качества и правил работы, разработанных самой саморегулируемой организацией и обязательных для исполнения всеми его членами. При этом государство будет контролировать деятельность СРО – как минимум, на начальном этапе создания саморегулирования.

Таким образом, у всех нас есть шанс, что порядок хотя бы в сфере управления многоквартирными домами будет наведен. Как минимум, деятельность управляющих компаний станет более прозрачной и подконтрольной, а жильцы дома не останутся один на один с проблемами в случае непрофессиональных или откровенно мошеннических действий управляющих компаний.