Правда и мифы об ипотеке

Экономический кризис заставил многих россиян пересмотреть свои планы на приобретение недвижимости. Да и строительный рынок пострадал одним из первых. Но жилищные проблемы никуда не делись. И как только в стране появилась относительная финансовая стабильность, рынок недвижимости снова ожил, а вместе с ним и ипотека. О том, какова сейчас ситуация в этой области "Yтрy" рассказал директор департамента розничных продуктов и технологий ОАО "Промсвязьбанк" Иван Пятков.

"Yтро": Что сейчас происходит на рынке ипотеки, какова ситуация?

Иван Пятков: Рынок ипотеки сейчас активно восстанавливается. Это восстановление началось с начала 2010 года, а активная фаза роста пришлась на второе полугодие. Мы его видим как в растущих объемах кредитования, так и в увеличении количества банков-участников. Рынок является достаточно привлекательным. Безусловно, ипотека во время кризиса притормозила свое развитие, потому что ситуация была нестабильна, а длинные кредиты всегда очень чувствительны к экономическим катаклизмам. Сейчас мы видим, что восстанавливается рынок недвижимости и параллельно активно растет спрос со стороны населения на ипотечные кредиты. Есть несколько драйверов этого роста.

Во-первых, некоторые люди откладывали покупку до того момента, когда будут уверены в своем завтрашнем дне, будут получать стабильный доход. Часть клиентов просто какое-то время в 2008 - 2009 годах ожидали существенного падения цен на недвижимость и, не дождавшись, все-таки решили вернуться к вопросу приобретения жилья. Также уровень процентных ставок по депозитам сейчас не очень привлекателен, так как они находятся где-то на уровне инфляции, поэтому люди предпочитают не сберегать накопления, а вкладывать. И мы очень сильно это ощущаем по тому, насколько у нас выросло количество ипотечных кредитов с высоким уровнем первоначального взноса. То есть люди, которые раньше деньги копили, меняют стратегию и решаются взять ипотечный кредит, при этом обеспечив половину стоимости квартиры собственными средствами.

"Y": Можно ли сказать, что спрос восстановился до докризисного уровня?

И.П.: В продажах недвижимости растет доля сделок, которые финансируются за счет ипотечных кредитов. Но докризисные объемы еще не восстановились. Я думаю, это произойдет к 2012 году.

"Y": Как изменился спрос после кризиса? Какие объекты наиболее востребованы сегодня?

И.П.: Мы не видим каких-то серьезных изменений. В любом случае, спрос определяется потребностями людей. В регионах очень активным спросом пользуется жилье экономкласса. И там основной объем продаж по ипотечным кредитам приходится на вторичный рынок, то есть уже готовое жилье. В Москве ситуация обратная: здесь высока доля первичного рынка. Строительство в столице и других крупных города идет более интенсивно, появляется все больше объектов. И у людей есть выбор: они предпочитают покупать квартиры в новых, строящихся домах. А когда квартиры в строящемся объекте кредитует тот или иной банк, для клиента это некий знак качества, сигнал о том, что это нормальное жилье, нормальный застройщик, потому что банки при аккредитации всегда очень серьезно подходят к изучению всех документов. Ведь для нас это тоже риски. Если вдруг мы выдадим кредит на покупку квартиры в доме, который в итоге не будет построен, мы останемся с кредитами без обеспечения.

"Y": А что происходит со ставками? Достигли ли они докризисных уровней?

И.П.: Практически достигли. На рынке сейчас средний размер ставок от 9% до 13%. И в ближайшее время они, наверное, сильно меняться не будут - нынешний уровень оптимален, и рост спроса это подтверждает. Клиенты готовы по этим ставкам брать ипотеку.

"Y": Однако в начале июля премьер-министр Владимир Путин призвал Сбербанк потихоньку снизить среднюю ставку по ипотеке, чтобы она достигла примерно 8%. Насколько вероятно такое снижение? Как это отразится на других банках?

И.П.: Призывы со стороны руководства страны и правительства, безусловно, являются для Сбербанка неким поводом к действию. Но при этом есть еще и такой объективный фактор, как стоимость ресурсов. Сбербанк не пойдет на то, чтобы выдавать ипотечные кредиты себе в убыток. Но, если доходность банка, стоимость его пассивов позволит это сделать, это вполне вероятно. И, поскольку Сбербанк является лидером по объему ипотечного кредитования, его движения найдут отражение в динамике ставок и в целом по рынку. Но здесь надо учитывать, что уровень маржинальности ипотечных кредитов не очень высокий, поэтому большого задела для снижения ставок у банков практически нет. Да, какие-то движения со стороны госбанков возможны. Но они тоже, скорее всего, не будут связаны с тотальным снижением ставок. Возможно, по некоторым программам, на особых условиях, для наиболее надежных заемщиков.

"Y": Есть ли какие-то различия в ипотечных программах для вторичного жилья и новостроек?

И.П.: Ключевое различие в том, что при выдаче кредита на вторичное жилье, мы сразу получаем в залог квартиру, которую приобретает наш клиент. И для нас этот кредит является обеспеченным. На первичном рынке мы какое-то время находимся в состоянии, когда выдали деньги клиенту, но обеспечения кредита не имеем. Потому процентная ставка на период до момента оформления права собственности на квартиру выше примерно на 1% - 1,5%, чем для вторичного рынка. Но после того как клиент оформляет право собственности (обычно это занимает от одного до трех лет), ставка снижается до нормального уровня. В остальном условия идентичные.

"Y": Кто может претендовать сегодня на ипотеку, требования к потенциальным заемщикам ужесточились или, наоборот, смягчились?

И.П.: В 2008 - 2009 году многие банки вводили просто запретительные требования, потому что не готовы были осуществлять ипотечное кредитование. Сейчас они вполне сопоставимы с тем, что было в 2007 году. Единственное, чего сейчас нет, и что активно практиковалось до 2008 года, - ипотека без первоначального взноса. Все-таки это очень рискованный продукт. И, скорее всего, в ближайшее время на рынке появятся банки, которые готовы будут на таких условиях кредитовать, но это будут уже более обдуманные решения, с более высокой процентной ставкой. А в целом требования по уровню доходов примерно соответствует тому же 2007 году. И, на самом деле, ипотека гораздо более доступна, чем многим кажется. Все клиенты, которые имеют доход от 40 - 50 тысяч рублей, вполне могут ее себе позволить. Все зависит от суммы кредита и индивидуальной ситуации. Есть люди, которые и с доходом 30 тысяч рублей берут ипотечный кредит, но у них имеются накопления, и кредит нужен лишь на небольшую часть квартиры. Разумеется, учитываются и социально-демографические факторы - возраст, семейное положение, образование, стаж работы и т.д. Основная часть заемщиков в возрасте от 30 до 40 - 45 лет, хотя встречаются люди и постарше, но, как правило, с хорошим первоначальным взносом. Потому что банк не сможет человеку в возрасте, допустим, 60 лет, выдать кредит на 25 лет, это нереально. У нас срок погашения кредита должен завершаться в тот момент, когда человек выходит на пенсию.

"Y": Как обстоит ситуация с просроченными кредитами по ипотеке?

И.П.: Вообще, в целом ипотечный портфель в 2008 - 2009 году вел себя гораздо лучше, чем необеспеченные беззалоговые кредиты. Сейчас те, кто столкнулся с проблемами, смогли их решить: кто-то рефинансировал свой кредит, кто-то получил реструктуризацию. Но таких клиентов было немного, если говорить об общей массе заемщиков. По новым кредитам давать оценки еще рано, но мы не прогнозируем серьезных проблем. Сейчас люди вполне способны справляться с обслуживанием долгосрочных кредитов.

"Y": Недавний опрос компании Romir показал: чем больше россияне осведомлены об ипотечных программах, тем меньше хотят ими воспользоваться. Почему граждане РФ так боятся ипотеки?

И.П.: Я думаю, это некие мифы об ипотеке, которые уже укрепились у населения. Но если у человека есть насущная потребность купить квартиру, и не имеется достаточных накоплений, другой альтернативы, кроме ипотеки, нет. Я уверен, что в ближайшие годы количество людей, которые решатся все-таки взять ипотеку, будет расти. Потому что люди хотят жить в хорошем жилье. Жизнь одна, и откладывать покупку до периода накопления (а для того, чтобы накопить на квартиру нужно много времени) не совсем привлекательно. Поэтому ипотечные кредиты - нормальная практика, они распространены во всем мире. И те опасения, которые у людей есть, в основном, не имеют под собой основания. Понятно, что получая ипотечный кредит, ты переплачиваешь, и квартира в итоге обходится дороже. Но здесь каждый решает сам - либо пользоваться новой квартирой сейчас, либо через десять лет.

"Y": Что делают банки для того, чтобы повысить привлекательность ипотечных программ?

И.П.: Мы в Промсвязьбанке для себя решили, что должны всячески снижать барьеры на вход в ипотечный кредит. Например, предложили на лето программу выдачи ипотечного кредита без комиссии. То есть клиент, получая ипотечный кредит, оплачивает только проценты. Плюс, мы очень активно помогаем нашим клиентам искать жилье, если они уже имеют положительное решение банка. У нас хорошие отношения со многим риелторами. Всегда поначалу кажется, что найти квартиру самостоятельно проще, но, когда этим занимаются профессиональные люди, быстрее и качественнее жилье можно найти. И сам процесс получения ипотечного кредита мы пытаемся сделать как можно более комфортным. В среднем, у нас сейчас срок принятия решения составляет около трех дней после получения всего необходимого пакета документов. Если решение положительное, клиент находит квартиру, проводит ее оценку (при этом мы тоже рекомендуем оценочные компании, которые делают все дешево и быстро) и представляет банку документы по данному объекту недвижимости. Мы их в течение одного - двух дней смотрим, после чего оформляется договор купли-продажи и выдается ипотечный кредит. То есть, в целом, если все нормально складывается, и если из этого процесса убрать время на поиск квартиры, уже в течение одной - двух недель вполне можно купить квартиру в ипотеку.

"Y": А какой сейчас минимальный первоначальный взнос по ипотеке?

И.П.: По нашим программам, минимальный первоначальный взнос - 20% от стоимости приобретаемой квартиры.

"Y": Насколько велико разнообразие ипотечных программ, предлагаемых сегодня на рынке?

И.П.: У нас, например, сейчас четыре программы. По первым двум мы уже поговорили - это первичный и вторичный рынок. И есть еще две программы - это залоговые кредиты. Залоговый кредит целевой выдается под залог имеющегося в собственности жилья на приобретение нового жилья. Залоговый кредит не целевой позволяет под залог недвижимости взять в банке деньги, при этом их использование не контролируется. По нашим наблюдениям, как правило, эти деньги люди направляют на приобретение загородного жилья, которое не попадает под ипотечные программы. Есть еще спрос на покупку квартир за рубежом. По залоговому целевому кредиту ставка чуть ниже, потому что там для нас чуть прозрачнее условия сделки - деньги, которые выдает банк также идут на приобретение жилья. По залоговому кредиту не целевому возможности клиента по использованию денег банк не контролирует, поэтому там ставка чуть выше.

"Y": У многих охоту влезать в дорогостоящие и долгосрочные ипотечные кредиты отбил кризис. Тем более что экономическая ситуация в мире по-прежнему нестабильна. Что делают банки для того, чтобы подстраховаться самим и успокоить клиентов относительно возможных проблем с платежами в будущем? Обсуждаются ли еще на этапе заключения договора варианты возможной реструктуризации кредита?

И.П.: Если честно, на этапе оформления кредита мы эти вопросы не обсуждаем, потому что надеемся и рассчитываем на то, что клиенты будут обслуживать кредит в соответствии с условиями договора. При этом понятно, что при кредитовании на длительные сроки возможны разные ситуации, и кризис 2008 года это тоже показал. Как правило, есть некие программы реструктуризации. И это не временное кризисное явление. По идее, программа реструктуризации должна быть всегда, потому что у клиентов бывают разные ситуации в жизни, независимо от состояния национальной и мировой экономики. То есть некий запасной механизм у банка присутствует постоянно, но обсуждается он с клиентом в тот момент, когда возникают какие-то проблемы. И при этом мы не устаем призывать клиентов, если они видят риск того, что не смогут обслуживать кредит дальше, не тянуть до последнего, не переставать платить, а приходить в банк заранее, открыто говорить о проблемах и вместе с банком искать варианты решения.

"Y": Насколько сильно банки вмешиваются в процесс поиска и подбора самого жилья? Различаются ли условия кредитования для тех, кто нашел объект ипотеки самостоятельно или воспользовался помощью банка?

И.П.: Банк никогда не вмешивается в процесс подбора жилья. Клиент выбирает именно ту квартиру, которая нужна ему. Когда он собирает весь набор документов, необходимых для покупки квартиры, мы просто эти документы рассматриваем, чтобы проверить, насколько там все чисто с точки зрения юридической. Если документы нас устраивают, клиент покупает эту квартиру. Его выбор ограничен только той суммой, которую банк готов ему предоставить в кредит. Но если говорить о первичном рынке, мы активно сотрудничаем с компаниями, которые ведут строительство. У нас уже порядка 20 аккредитованных объектов в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов. Думаю, к концу третьего квартала их количество достигнет примерно 200. Поскольку по этим объектам банк уже оценил риски, приобретая там квартиру, люди могут быть более спокойны. С рядом застройщиков мы планируем в ближайшее время делать специальные программы, чтобы предлагать клиентам уникальные условия. Это выгодно застройщикам, чтобы стимулировать продажи на тех объектах, которые они строят. И нам выгодно, чтобы выдать больше кредитов на тот или иной объект.