Застройщиков воспитают кнутом и пряником

Госдума встала на защиту интересов участников долевого строительства. Депутаты приняли в первом чтении законопроект, который ужесточает требования к застройщикам. Параллельно парламентарии собираются поощрить их налоговыми поблажками.

Фото: Антон Буценко/ ТАСС

Нижняя палата парламента большинством голосов поддержала правительственный законопроект, повышающий ответственность строительных компаний, которые возводят жилые дома на деньги дольщиков. Поправки вносятся в федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Они, в частности, предполагают ужесточение требований к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Отныне он должен составлять не менее 5% от рыночной стоимости возводимого жилья по договорам долевого участия, или не менее 1 млрд рублей.

В настоящее время интересы дольщиков защищаются при помощи банковского поручительства или страхования гражданской ответственности застройщиков. В обсуждаемом законопроекте к этим мерам добавляется возможность размещения средств дольщиков на счетах эскроу. Это специальный условный счет, на котором имущество, документы или денежные средства граждан-соинвесторов "замораживаются" до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. При наступлении страхового случая дольщикам, чьи деньги на строительство дома хранятся на счете эскроу, выплатят 100% вложенных средств, но не более 15 млн рублей. Открывать такие счета позволят только в банках, размер капитала которых превышает 20 млрд рублей.

Полномочия контролирующих органов при отслеживании целевого использования средств и соблюдения сроков строительства будут усилены. Ужесточится и ответственность девелоперов: за нецелевое использование средств дольщиков им может грозить уголовная ответственность.

Позаботились депутаты и о том, чтобы строительная компания не затыкала деньгами дольщиков дыры на других проектах. Отныне средства могут быть потрачены только на "строительство многоквартирных домов, расположенных в границах одного квартала в соответствии с утвержденной градостроительной документацией", а также на возведение объектов социальной инфраструктуры в рамках реализуемых строительных проектов.

Новый закон также обяжет девелоперов подробно отчитываться о своей деятельности в интернете. Каждая компания должна будет завести специальный сайт для размещения детальной информации о проекте и о своих бенефициарах. В опубликованной проектной декларации будут указаны точные характеристики многоквартирника и перечень общего имущества. В рекламных материалах эта информация обычно не фигурирует - тем самым дольщиков вводят в заблуждение. На сайте граждане смогут в онлайн-режиме следить за тем, как идет строительство их дома и не отстает ли исполнитель от графика.

Но еще перед заключением сделки клиенты смогут проверить, есть ли у компании все необходимые разрешения на строительство и не висят ли на ней нереализованные проекты. С 1 июля этого года Минстрой запустит единый реестр застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Информация в нем будет открытой и общедоступной.

Согласно законопроекту, предлагаемые нововведения будут вводить постепенно - с 1 марта и 1 июля 2016 г., а также с 1 января 2017 года. Ко второму чтению (оно ожидается не раньше апреля) в документ внесут некоторые правки, но они, как говорят законодатели, не будут иметь принципиального значения.

В конце концов должен получиться закон, который сделает деятельность девелоперов более прозрачной. "Итоговый текст должен в максимально полном объеме учитывать как интересы граждан, так и интересы представителей бизнеса", - заявил при обсуждении законопроекта первый зампред думского комитета по земельным отношениям и строительству Мартин Шаккум.

Защитить интересы бизнеса призван и другой законопроект, который сейчас рассматривают в Госдуме. Его внесла в палату первый заместитель главы комитета по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Она предложила снизить налоговую нагрузку на строительные компании путем отмены повышающего коэффициента на владение землей.

Другой способ помочь девелоперам - учитывать при налогообложении стоимость объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которую застройщики безвозмездно передают органам государственной власти и местного самоуправления. Сейчас инфраструктура относится на баланс прибыли застройщика. Таким образом, компании должны оплачивать и налог на прибыль, и НДС.

По мнению Николаевой, это в корне неправильно, поскольку добросовестным застройщикам, занятым комплексным освоением территорий, приходится платить в казну больше, чем компаниям, которые занимаются точечной застройкой. Государство должно поддерживать "правильных" строителей, считает автор документа. К тому же снижение или отмена части налогов в конечном счете может привести к снижению средней стоимости квадратного метра жилья на 10 - 30%.

Повышенное внимание Думы и правительства к законодательному регулированию деятельности застройщиков объясняется обострением проблемы обманутых дольщиков. На фоне кризиса число нереализованных строительных проектов в России заметно выросло. По данным рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков президиума генсовета "Единой России", сейчас на партийном контроле находятся 814 проблемных домов и более 97 тысяч дольщиков, пострадавших из-за неправомерных действий застройщиков. Власти хотят защитить интересы граждан при помощи своеобразной подушки безопасности: к реализации проектов будут допускать только надежные компании.