Строители ставят на дольщиков

После мертвого штиля на строительном рынке, длившегося больше года, наметился некоторый подъем. По крайней мере, его почувствовали компании, занимающиеся возведением жилья. Как сообщил председатель "Москомстройинвеста" Константин Тимофеев, за первое полугодие 2016 г. договоры долевого участия (ДДУ) заключили почти 19 тысяч человек. Это на треть больше, чем в прошлом году.

Фото: Алексей Филиппов/ ТАСС

Жилищное строительство остается в последние два года единственным спасательным кругом для основательно потрепанной кризисом отрасли. А средства дольщиков - один из основных источников инвестиций для стройкомпаний, подчеркнул Тимофеев. Сейчас в Москве строится 454 жилых объекта с их участием.

Возобновившийся интерес частных инвесторов к стройке подтвердил корреспонденту "Утра" председатель совета директоров "Корпорации КОШЕЛЕВ" Владимир Кошелев. Компания реализует программы доступного жилья для широкого потребителя в регионах, в частности в Самаре и Калуге. "Был спад спроса на строящееся жилье в связи с кризисными явлениями в стране и вызванного ими испуга у граждан. Сейчас наблюдается положительная динамика, в том числе с инвестициями в формате ДДУ", - рассказал он.

И все же далеко не многие застройщики сегодня могут похвастаться своим устойчивым положением. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2015 г. банкротами были признаны 2713 компаний отрасли, что в пять раз больше, чем годом ранее. Из-за серьезной закредитованности участников рынка банкротства продолжатся, прогнозируют эксперты. А значит, в заложниках рискуют оказаться граждане, доверившие им свои средства.

Член совета директоров банка "Стандарт-Кредит" Александр Синельников недавно назвал долевое строительство преступной альтернативой банковскому кредитованию. По его словам, договоры долевого участия подписываются застройщиками и заемщиками, которым банки отказали в кредите из-за их неудовлетворительного финансового состояния. И подобные отношения периодически порождают волны обманутых дольщиков, проблемы которых решаются за счет бюджетных средств, считает он.

Такая проблема действительно существовала в России. По данным замминистра строительства Олега Бетина, на данный момент по всей стране недостроенными стоят порядка 600 домов, примерно 45-46 тысяч человек, в свое время профинансировавших эти объекты, до сих пор ждут вселения.

У банкира устаревшая информация, отметил Владимир Кошелев. "Подобное было возможно, когда деньги с дольщиков собирали компании с уставным капиталом в размере 10 тыс. рублей, не имевшие ничего за душой", - пояснил он. С 1 января 2014 г. при регистрации ДДУ от застройщика требуется страхование ответственности или предоставление банковской гарантии. И если объект не будет закончен, Общество взаимного страхования или другой страховщик должны либо завершить его на собранные в качестве взносов средства, либо вернуть гражданам их деньги.

Принятые недавно поправки в закон о дольщиках (214-ФЗ) еще больше защищают граждан, добавил Кошелев. В частности, повышены требования к отчетности и уставному капиталу компаний-застройщиков в зависимости от объемов строительства, появилось понятие целевого расходования средств.

Совершенно неясно, о какой "волне обманутых дольщиков" можно говорить в случае с ДДУ, который регулируется по 214-ФЗ, заявил корреспонденту "Утра" управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов. Права дольщиков сейчас неплохо защищены на законодательном уровне, считает он. "Странно слышать о неудовлетворительном финансовом состоянии крупнейших девелоперов страны, которые, конечно же, реализуют недвижимость с помощью договоров долевого участия, так как сейчас это основная и самая защищенная форма продажи новостроек. Более того, ДДУ - фактически единственная верная форма продажи объектов будущего строительства", - сообщил Морозов и добавил, что все договоры долевого участия подлежат регистрации в государственных органах, где проверяются документы застройщика и законность заключаемой сделки.

Заведующая кафедрой экономики недвижимости и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента Российской академии народного хозяйства и госслужбы Елена Иванкина считает, что, несмотря на ужесточение законодательства, считать дольщиков вполне защищенными от обмана все же нельзя. "Проблема в том, что законы попросту нарушают", - посетовала она.

"Да, есть возможности для махинаций и обмана покупателей, но такие случаи встречаются все реже", - признал Морозов. При ДДУ на законодательном уровне прописаны гарантии на возврат средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, добавил он.

Помимо рисков, исходящих непосредственно от застройщиков, возможно возникновение проблем и у самих дольщиков. Например, потеряв работу, они не смогут внести очередной взнос по ДДУ. 

Такие договоры редко предусматривают рассрочку. Как правило, дольщик сразу платит застройщику все 100% стоимости квартиры, пояснил гендиректор "Городской лизинговой компании" Владимир Лопатин. "И если человек не сможет расплатиться - деньги ему вернут, за исключением, может быть каких-то издержек", - успокоил он.

При этом Лопатин считает кредитование строительства через механизм ДДУ плохим выходом для рынка. "Нигде в мире так не строят, никому не приходит в голову брать у покупателей деньги взаймы под будущую недвижимость. Это от безысходности. Это наши реалии в условиях запредельной ставки ЦБ и отсутствия доступа к дешевым западным кредитам. Но посчитайте, на сколько надо удешевить объект, чтобы привлечь деньги на стадии котлована. Это самый дорогой способ финансирования, который только можно придумать", - уверен он.

По мнению гендиректора Городской лизинговой компании, высокие требования к строительным компаниям, в частности по размеру уставного капитала, приведут к тому, что на рынке в ближайшие годы останутся только крупные девелоперы. Это позволить отладить механизм корпоративного кредитования, и долевое строительство постепенно сойдет на нет.