Эксперты Центробанка спрогнозировали закат ипотеки

Продавленный строительным комплексом, и простимулированный государством ипотечный бум 2020-2021гг. подходит к концу, и уже сейчас можно сделать определенные выводы относительно его последствий.

Один из первых подробных анализов последствий ипотечного бума проведен экспертами департамента исследований и прогнозирования Банка России. По мнению его авторов, активное стимулирование спроса на ипотеку, имевшее место в "ковидные" 2020-2021гг. может спровоцировать резкое падение интереса россиян к этому продукту.

Спецоперация "льготная ипотека"

Одним, и пожалуй самым главным основанием для введения в стране понятия "льготная ипотека", повлекшего за собой ипотечный бум последних полутора лет, стала забота о строительном комплексе. С началом пандемии возникли опасения, падения спроса на жилье, что могло привести к затовариванию рынка и финансовым потерям строительных компаний.

Чтобы избежать этого, населению был сделан "допинговый укол" в виде возможности получения ипотечных кредитов на самых невероятных условиях. "Инъекция" снизила "порог страха" у десятков тысяч потенциальных покупателей, сформировав в их сознании иллюзию доступности желанного жилья.

Результаты этой "операции" превзошли самые смелые ожидания строителей и чиновников – граждане, несмотря на снижение доходов и пандемию, бросились занимать деньги у банков, чтобы поскорее отнести их девелоперам.

За первые девять месяцев этого года банки предоставили населению ипотечные кредиты на общую сумму в 4 трлн руб., что на 42% больше, чем за аналогичный период 2020 г. К концу года эта цифра может достигнуть 5 трлн руб., что является абсолютным рекордом за все время существования этого рынка в РФ. 

Пролившийся на стройкомплекс денежный дождь позволил в кратчайшие строки решить проблемы девелоперов, вытащив их из "затруднительного положения". А заодно, до неприличия взвинтить цены на все виды жилья…

Однако столь феерические операции не могут не иметь последствий. И если чудакам, набравшим кредитов практически без "страхующих" первоначальных взносов и четкого представления о своих будущих доходах, еще только предстоит осознать всю двусмысленность своего положения, то с самим рынком ипотеки в РФ, похоже, все уже ясно.

"После удовлетворения всего спроса на ипотеку на первичном рынке в 2025 г. за его пределами спрос будет расти только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений. Он оценивается примерно в 250 тыс. семей в год, что в четыре раза меньше, чем в предшествующие годы. Это означает, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026-2030 гг., что негативно скажется на рынке жилья и строительном секторе", - говорится в аналитической записке экспертов департамента исследований и прогнозирования Банка России.

Они обращают внимание на то, что быстрый рост цен на жилье привел к ухудшению показателя его доступности в 2021 г. по сравнению с началом 2020 г., снизив финансовую доступность ипотеки.

"Без учета регионов с наиболее низкой доступностью жилья число домохозяйств, способных обслуживать ипотеку, составляет 24 млн. Однако в случае роста цен на жилье на 10 и 20% количество таких домохозяйств, по нашим оценкам, резко снизится – до 18 и 13 млн соответственно. Без учета заемщиков, которые уже имели действующий ипотечный кредит в данных регионах на конец июня 2021 г., оценка максимального устойчивого уровня платежеспособного спроса с поправкой на возможный рост цен в ближайшем будущем находится в диапазоне 9-12 млн семей", – говорится в документе.

По сути, это означает возвращение рынка к своему естественному состоянию, с ощутимым сокращением объемов. Неизбежным следствием этого станет и снижение общего уровня цен на недвижимость. Это плохая новость для большей части держателей льготной ипотеки, так как она указывает на снижение стоимости заложенных ими квартир.

"Время чудес" закончилось?

Опрошенные "Утром.News" эксперты в целом согласны с тем, что ипотечный бум в России подошел к своему финалу.

"Через пять лет рынок новостроек в России наверняка будет насыщен и таких высоких темпов строительства, как сейчас, действительно может уже не быть. Соответственно, снизятся темпы и объемы выдачи ипотечных кредитов",

– говорит финансовый эксперт, сооснователь школы независимых финансовых консультантов Finliberty Светлана Самойлова.

По ее мнению, строительный бизнес будет все больше направлять силы и ресурсы не только на возведение нового жилья, но и на реновацию, что является несколько другой формой бизнеса. Опыт Москвы по реновации старых микрорайонов активно распространяется в регионах, потому что доля устаревшего, аварийного и ветхого жилья снижается низкими темпами. Пока в РФ проектами по реновации жилья занимается не так много частных компаний, но со временем это направление деятельности будет привлекать все больше крупных девелоперов.

Руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев еще более категоричен в своих прогнозах. Он полагает, что период охлаждения рынка ипотеки может начаться даже раньше, чем прогнозируют эксперты ЦБ, а именно уже в 2022-2023 годах.

"По ипотеке в настоящее время есть данные, которые говорят, что спрос на кредиты снизится уже в следующем году, – говорит Артем Деев.

– Сейчас на рекордном уровне объемы выдачи ипотечных кредитов в стране, но при этом сильно выросла стоимость недвижимости (на 30% в среднем), растут проценты по кредитам, увеличивается задолженность населения и т.д. Многие специалисты в отрасли отмечают, что рынок насыщен, и в следующем году сокращение спроса на фоне высоких цен и роста ставок составит не менее 10% от уровня этого года".

Кроме того, по словам эксперта, в РФ снижается и объем вводимых в строй жилых площадей. В октябре более 60 регионов страны не ввели в строй ни одного квадратного метра жилья – стройки на фоне высокого спроса завершаются, а новые объекты из-за высоких цен на стройматериалы девелоперы пока не начинают.

По мнению первого вице-президента "Опоры России" Павла Сигала, также не сомневающегося в снижение спроса на ипотеку, это снижение в большей степени будет связано с ростом стоимости недвижимости и ключевой ставки, которая повышается Центробанком из-за роста инфляции.

"Из-за этого банки поднимают ставки по ипотечному кредитованию, и для многих потенциальных заемщиков кредит становится слишком большой финансовой нагрузкой. Поэтому число заемщиков будет снижаться, – пояснил "Утру.News" Павел Сигал.

Вторая причина – многие клиенты, которые давно планировали ипотеку, взяли кредит в 2020-2021 годах, когда снижалась ключевая ставка. Часть покупателей воспользовались льготной программой кредитования, поэтому основная масса уже успела взять на себя обязательства".

Ждать ли кризиса ипотеки и рынка жилья?

Единого ответа на этот вопрос у экспертов нет.

"Глобального кризиса в строительной отрасли ждать не стоит – людям нужно жилье, улучшение условий для семей и детей, потому ипотека, хоть и снизит темпы роста, но не потеряет актуальности", – считает Светлана Самойлова.

В отличии от коллеги, Артем Деев смотрит на перспективы будущего кризиса более настороженно. Он обращает внимание на то, что зависимость между происходящим на ипотечном рынке и рынке недвижимости действительно существует. Ипотека стимулирует спрос, за счет чего активно растут объемы нового строительства, получают прибыли сектора стройки и смежные направления (производители стройматериалов, логистика и т.д.). Более того, проблемы, возникшие в области строительства и недвижимости, неизбежно будут влиять на общее состояние экономики.

"Снижение спроса на ипотеку вместе с ростом долгов населения по кредитам приведет к стагнации строительной отрасли и других секторов. Учитывая, что стройка – один из главных факторов роста экономики любой страны, замедление в этом секторе будет означать начало кризисных явлений в других направления и в экономике РФ в целом", – резюмирует эксперт.