Кто расплачивается за демпинг на рынке жилья?

Кто расплачивается за демпинг на рынке жилья?

Если спросить любого участника рынка недвижимости, что его интересует в данный момент, то первое, что он ответит: «Стоимость квадратного метра». Причем отвечающим может быть кто угодно - и покупатель, и застройщик, и инвестор, и банкир...

Цена всегда была и остается барометром экономической погоды в нашей отрасли.

В последние несколько лет этот аспект звучит особенно остро. Все мы свидетели падения рынка, и в частности - стоимости жилья. В Москве и области снижение было примерно одинаковым – от 10 до 25 %. Однако, судя по тем локациям, с которыми мы работаем, могу сказать, что в некоторых случаях снижения не было вовсе или на весьма незначительную величину. Таких территорий в нашем регионе достаточно много. Дело в том, что все зависит от объема предложения. Там, где его немного – спрос повыше и цены, соответственно, остаются стабильными. И наоборот: в таких локациях, как Химки, Некрасовка, Новая Москва, предложение - в избытке, и, разумеется, застройщики, чтобы продать свои квадратные метры, вынуждены давать прямые или скрытые скидки. В некоторых случаях дисконт весьма и весьма существенен. (К сожалению, информацией о положении дел в пределах Третьего транспортного кольца я владею меньше, но знаю, что и здесь есть такие территории.) Словом, снижение налицо, но оно весьма сильно сегментировано.

Разумеется, «дешевый квадрат» интересен для потенциального покупателя, но он сильно снижает маржу застройщика. Если кто-то думает, что жилье становится таким доступным благодаря всеобщему снижению цены на стройматериалы или энергоносители, то он ошибается. Тогда вполне закономерен вопрос: за чей счет банкет? Только за счет застройщика. Ответственно могу заявить, что ни одна составляющая, из которых складываются этапы при возведении проекта, за последние несколько лет не подешевела. Например, по сравнению с 2013 г. Тарифы на подключение к сетям выросли втрое!

Поэтому когда мы говорим, что снизилась средняя стоимость недвижимости и стоимость по каким-то проектам, то это произошло исключительно за счет маржи девелопера. Там, где этот процесс прошел максимально жестко, у застройщика в активе остались если не считаные проценты, то не более 10 %, - точно.

Если говорить о ситуации на зарубежных рынках, то здесь картинка несколько иная. Возьмем, к примеру, Западную Европу. В общем и целом, в таких странах, как Германия, Италия, Финляндия, Испания и Португалия, доходность проекта составляет порядка 30 %. Бывает и меньше, в том числе и 5 %, например, но в среднем цифра именно такая.

Увидим ли мы привычную для себя маржу, после того как пройдет кризис? Едва ли. Мы будем двигаться в русле общемировых тенденций, но пока есть один аспект, который усложняет это движение. Наш рынок не соответствует общемировому спросу и предложению. Мы знаем, что на каждого жителя в мире строят 1 кв. м в год. У нас население составляет 140 млн  и 70 млн кв. м - ровно в два раза меньше. К тому же половина из них - частные дома. То есть реальной площади в новостройках не более 40 млн.

Многие говорят, что российский рынок недвижимости вошел в новую эру, уже не будет всплеска цен, взрывного роста и т. д. Я с этим, конечно, согласен, факты говорят сами за себя. Однако возникает вопрос: хорошо это или плохо? Наверное, хорошо, потому что количество компаний уменьшится, случайных игроков станет меньше, соответственно будут выстроены более четкие взаимоотношения субъектов рынка. Я имею в виду не только девелоперов, но и банкиров, а также власть. Понятные правила игры еще никому не мешали.

И в то же время я категорически не согласен с заявлениями типа: «Давайте оставим десяток компаний». На мой взгляд, только рынок может определять, какое количество компаний должно остаться. Здесь слово за покупателем. Если он готов отдать свои деньги маленькому застройщику, то он их ему отдаст. Более того, есть регионы, в которых нереально за пять лет сдать 10 тыс. кв. м. Там самый крупный застройщик делает 1000 или 1500 квадратов в год, не более. Получается, что ему придется уходить с рынка? Тогда вообще никого не останется. Ведь крупному бизнесу маленький регион не интересен, а местный, таким образом, мы убьем.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»

 

 

19 июня 2018 18:26

Как застройщики выбирают своих подрядчиков?

17 июля 2018 21:16

Как застройщики выбирают своих подрядчиков?

О своем опыте работы с подрядчиками рассказывает Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».

В мае 2018 года определилась судьба  полуразрушенной усадьбы “Гребнево”

03 июля 2018 12:00

В мае 2018 года определилась судьба полуразрушенной усадьбы “Гребнево”

Памятник русского классицизма получил нового собственника - им стал бизнесмен и общественный деятель Андрей Ковалев, О том, как будет восстановлена усадьба и ...

спецпредложения