Жилья меньше не будет… в отличие от застройщиков

Жилья меньше не будет… в отличие от застройщиков

Развитие рынка новостроек в значительной степени сопряжено с законодательными изменениями и реформированием отрасли. Ключевой ориентир – повышение прозрачности покупки жилья и поэтапный переход на сделки с участием эскроу-счетов.

Застройщики дрейфуют в бизнес-класс

В последние годы тренд складывался в пользу увеличения количества новостроек в продаже: даже в сложные периоды рынка застройщики не останавливали «конвейер», и новые объекты поступали в реализацию, что в итоге привело к усилению конкуренции и повышению качества жилой среды. Первичный сегмент характеризуется разнообразием и широкой географией выбора ЖК.

К текущему моменту объем рынка в старых границах Москвы составляет порядка 40,5 тыс. лотов. Наибольшая доля предложения – 43% - приходится на бизнес-класс. Комфорт-класс также занимает большую нишу: на него приходится порядка 40,6% рынка. Доля стандарта – 5,6%, премиального класса – 10,8%. Нужно отметить, что доступная ипотека вместе с ограничениями в платежеспособности населения, подкрепленная сложностями в экономике, способствовала усилению внимания девелоперов к комфорт-классу. Пополнение данного сегмента яркими проектами с более интересной концепцией привело к формированию более высоких требований к жилой среде. Застройщики брали опции из других сегментов, в том числе концепцию «дворов без машин». Рекреационные зоны внутри ЖК стали более наполненными, изменился подход к визуальной составляющей. Фасады стали эстетичнее, а благоустройство предусматривает элементы ландшафтного дизайна при сохранении приемлемых цен на недвижимость.

Застройщики проявляют интерес к реализации бизнес-класса, который пользуется устойчивым спросом и пока не характеризуется столь жесткой конкуренцией, как в доступном сегменте. Еще один аргумент «за» - запуск программы реновации, которая может забрать существенную часть спроса в массовом секторе. «Бизнесу» эта проблема грозит в меньшей степени, поэтому вместе с запуском проектов можно занять интересную нишу – с высокими бюджетами на недвижимость и хорошими возможностями в применении различных фишек и опций.

 

Цена и метраж относительно стабильны

В общей сложности на первичном рынке Москвы сосредоточено порядка 3 млн кв. м. жилья. Выбор весьма разнообразен, ипотека достигла привлекательного уровня, при этом законодательные новшества, произошедшие раньше, не внесли значительных корректив по стоимости предложения.

По итогам отчетного периода средняя цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 206,5 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с маем 2018 г. показатель вырос на 2,2%, а относительно июня 2017 г. – на 6,5%.

В стандарт-классе цены выросли на 1,1% по сравнению с майскими значениями (до 113 тыс. руб. за кв. м). В комфорт-классе стоимость за месяц подросла на 1%, составив 159,2 тыс. руб. В бизнес-классе цена кв. м изменилась более значительно - до 253 тыс. руб.(+2,5%). В премиальном сегменте показатель составил 396 тыс. руб., что на 2,5% больше, чем в мае.

По итогам отчетного периода средняя цена лота на первичном рынке «старой» Москвы составила 15,8 млн руб. В стандарт-классе это значение зафиксировано на уровне 6,8 млн руб. В комфорт-классе стоимость лота составила 10,1 млн руб., в бизнес-классе – 18,9 млн руб., в премиум-классе – 46 млн руб.

Средний метраж реализуемых лотов – 68,9 кв. м: значительных изменений не отмечается, так как у застройщиков уже не так много возможностей по снижению площадей, как раньше. Текущие проекты стандарт- и комфорт-класса предлагают варианты некрупных форматов: можно выбрать и студии, и небольшие однокомнатные квартиры площадью 36-42 кв. м. Конечно, вопрос поиска оптимальных планировочных решений остается актуальным, поэтому застройщики готовы пополнять ассортимент предложений за счет квартир евро-формата. Это подходящий вариант по цене и бюджету, так как при снижении количества комнат количество функциональных зон не уменьшается.

Апартаменты по-прежнему интересны покупателям

Апартаменты занимают 19% рынка и по-прежнему интересны девелоперам. По итогам первых 6 месяцев 2018 г. на первичный рынок Старой Москвы вышло 9 новых проектов с апартаментами. Данный формат - особенно в премиальном сегменте с отделкой - продолжает оставаться востребованным среди и потребителей, и девелоперов. Например, если это проекты под реставрацию в помещениях, имеющих историческую ценность. Что касается вопроса об определении статуса апартаментов, то он до сих пор находится в стадии обсуждения. В марте 2018 г. Минстрой предложил законопроект, предусматривающий временную регистрацию в апартаментах со статусом апарт-отелей без приравнивания к жилью.

Большая часть предложения представлена однокомнатными и двухкомнатными лотами, на долю которых приходится 36% и 33% от совокупной экспозиции.

 

Север лидирует по количеству новостроек

Лидерами по количеству новостроек являются САО, ЗАО, ЮВАО и СВАО: именно здесь реализуется больше всего предложения. Здесь сосредоточены интересные и перспективные площадки для освоения территорий и нового строительства. Данные округа характеризуются наличием большого количества бывших промышленных территорий, которые развиваются в рамках улучшения транспортного сообщения и программ по редевелопменту.

Больше всего новостроек – в САО (17,4%), а также ЗАО (15,2%): здесь сосредоточен широкий выбор предложения классов бизнес и комфорт. В последние 6 месяцев здесь наблюдается активный выход новых объемов жилья.

САО, а также СВАО, на который приходится порядка 12% рынка, «выстрелили» благодаря реализуемым планам по вводу новых станций метро и продлению Люблинско-Дмитровской линии. Сразу несколько районов и локаций на севере Москвы получили возможность улучшить свою транспортную доступность и стать более интересными для покупателей недвижимости, что и привлекло девелоперов. Рядом со станцией метро Селигерская и поблизости от предусмотренной «Ул. 800-летия Москвы» сосредоточены проекты комфорт-класса, представляющие собой востребованные предложения на рынке. Что касается СВАО, то значительные улучшения связаны со строительством станции метро «Лианозово», которая упростит дорогу до центра жителям ближайших домов и расширит количество доступных маршрутов.

ЮВАО развивается в сторону постепенного перепрофилирования промзон и их замещения жилыми проектами, что способствует увеличению привлекательности данного округа для жизни. Можно рассмотреть и доступный сегмент, и высокобюджетные ЖК, которые сосредоточены в ближайших к Садовому кольцу районах. На ЮВАО приходится порядка 12% предложения.

По сроку сдачи текущее предложение практически равномерно распределяется между 2018 и 2019 гг., на которые приходится по 26,9% и 28% соответственно, доля введенного жилья составляет 32%.

Если учесть разбивку по сегментам, то на долю введенного жилья в сегменте квартир приходится 28%, в сегменте апартаментов – 46,8%. Большая часть нераспроданного введенного жилья в сегменте квартир приходится на бизнес-класс (44%). В комфорт-классе показатель составляет 41%. В сегменте апартаментов большая часть нераспроданного введенного жилья зафиксирована в бизнес-классе (50,6%).

Итоги и прогнозы

В связи с вводом новых правил конъюнктура рынка будет меняться. Первое следствие – замедление выхода нового предложения на рынок. В ближайшее время потребитель не ощутит на себе данных изменений, так как доля нераспроданного жилья является весьма существенной. Однако в дальнейшем – по мере завершения реализации старых проектов и сокращения динамики вывода новых – покупатели столкнутся с постепенным ростом цен и сокращением выбора предложений. Это связано с целым рядом новшеств, и в особенности переходом на проектное финансирование, меняющим бизнес-модель в сфере девелопмента. Рост цен на жилье массового сегмента отсечет часть спроса, хотя доступность ипотечных программ способна нивелировать данный перекос.

Стоит ожидать структурных изменений на первичном рынке, которые приведут к формированию олигополистистической конкуренции: 80% продаж будут делать 6-8 крупных застройщиков, имеющих банковское финансирование от крупных банков или входящих в промышленно-финансовые группы.

Отметим, что в результате изменений бесплатные средства дольщиков будут заменены банковским кредитованием, стоимость которого на сегодняшний день довольно ощутима, что приведет к росту средних цен на рынке, и потребителю остается рассчитывать на сокращение стоимости ипотеки. Кроме того, в новых условиях падает интерес к покупкам на котловане, что будет способствовать выходу проектов на более поздних стадиях готовности проекта. В связи с этим ожидается повышение интереса к типовому домостроению – это может произойти за счет того, что застройщику важно как можно быстрее построить объект и «отбить» все свои затраты.

Также отметим, что ощутимый рост произойдет не сразу. Те проекты, что начнут выводиться сейчас, вступят в конкуренцию с уже существующими объемами, а это будет сдерживать цены в новых ЖК. Кроме того, проектное финансирование на текущем этапе реформы пока еще не стало обязательным механизмом.

Валерия Цветкова, «Бон Тон»

03 августа 2018 15:31

Приемка квартиры в новостройке: 7 наиболее часто задаваемых вопросов

16 августа 2018 14:19

Приемка квартиры в новостройке: 7 наиболее часто задаваемых вопросов

Передача ключей собственникам квартир это стандартная и достаточно простая процедура. Однако…

Есть ли будущее у панельного домостроения?

10 августа 2018 17:36

Есть ли будущее у панельного домостроения?

На вопросы редакции о рынке типового жилья отвечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

спецпредложения