|
Индекс доходности жилья, рассчитываемый аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости (IRN.ru), продолжает снижаться и уже упал ниже единицы. Это означает, что, если нынешняя ситуация на московском рынке жилья сохранится и далее, то доходность от вложения в него может стать отрицательной: потеря в стоимости квартиры не будет компенсироваться доходом от сдачи ее в аренду. Не добавляет оптимизма и исчерпание разницы между стоимостью квартиры на этапе строительства и уже готового жилья. Все это заставляет жилищных инвесторов задуматься о целесообразности продолжения подобного бизнеса и приступить к поиску других, более доходных инструментов.
Что же касается самого рынка недвижимости, то утрата им роли инвестиционного локомотива, - явно событие не на один день и даже не на один месяц. Если еще совсем недавно общую ситуацию на рынке жилья можно было спокойно охарактеризовать одним словом - стагнация, держа при этом в уме аналогичные события 2005 г., то сегодня есть все основания говорить о чем-то большем. Несмолкающие прогнозы неизбежного кризиса , пророчащие падение московских цен на десятки процентов, весьма популярные не только в рядах обывателей, но и среди вполне вменяемых (по крайней мере, чисто внешне) аналитиков, скорее стоит расценивать как неизбежное следствие столь ранней весны. Но очевидно, что определенных потрясений рынку на этот раз уже точно не миновать.
По результатам апреля 2007 г. стало окончательно ясно, что воцарившаяся в конце прошлого года стагнация все более отчетливо переходит в другую рыночную фазу - коррекцию. По данным аналитического центра IRN.ru, за апрель средний уровень цен на московские квартиры снизился на 0,5% с $4218 за кв. м до 4195 долларов. Вместе с тем аналитики IRN.ru указывают на то, что это, казалось бы, незначительное снижение не учитывает еще, как минимум, три важнейших фактора, рисующих в сумме совершенно иную картину. Во-первых, за апрель американский доллар потерял более 1%. Это привело к тому, что апрельское снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости уже более чем на 1,5%.
Второй фактор связан с тем, что общерыночные показатели по-прежнему удерживаются от падения в основном сегментом дорогого жилья, хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в нем. Так, при снижении среднего уровня цен на жилье по Москве в целом на 0,5%, по отдельным районам снижение достигло 2 - 3%. Третий фактор затрагивает в основном новостройки. Речь идет о появлении немалого количества скидок при быстрой оплате квартиры, беспроцентных рассрочек и прочих преференций покупателям. Кроме того, по мнению большинства участников рынка, реальная цена заключаемых сделок оказывается меньше объявленной на 5 - 10%, а то и более. Все это позволяет говорить о том, что истинные масштабы коррекции на рынке недвижимости существенно отличаются от тех, что демонстрирует сегодня статистика.
Что касается ближайших перспектив, то здесь стоит обратить внимание на еще одно важное обстоятельство - постепенный, но довольно уверенный рост предложения, как в секторе новостроек, так и на вторичном рынке. С одной стороны, это связано с постепенным выводом на рынок так называемых инвестиционных квартир, владельцы которых хотят зафиксировать прибыль и на какое-то время выйти из рынка, с другой - с увеличением периода экспозиции, выставленного на продажу вторичного жилья. Если еще несколько месяцев назад, в период ажиотажа, такие квартиры буквально сметались обезумившими покупателями, то сегодня они висят в прайс-листах риелторских компаний по нескольку месяцев, на фоне естественного их пополнения за счет новых объектов, выставляемых населением на продажу. Все это создает эффект перенасыщенности рынка, последствия которого уже вполне предсказуемы.
Нетрудно понять, что инвестиции в жилье в сложившейся ситуации является абсолютно проигрышным предприятием. К тому же нынешний рынок уже не отличается былой ликвидностью, а это значит, что быстро и без потерь избавиться от приносящей убыток квартиры сегодня просто нереально.
Впрочем, происходящее сегодня на рынке недвижимости не дает поводов для апокалиптических прогнозов. С точностью определить "дно" начавшегося снижения не представляется возможным, но при этом можно с уверенностью сказать, что оно не будет таким уж глубоким. Ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов огромный и вполне платежеспособный спрос на столичное жилье, который никуда не делся. Ядро его, судя по всему, расположено где-то на уровне цен середины прошлого года, когда покупки были еще относительно разумны и довольно активны. Именно на этой черте возможности большинства "ипотечных" покупателей и желания продавцов были сопоставимы.
Однако, благодаря своей высокой инерционности, рынок перемахнул за этот уровень и в последствии завис, без необходимой денежной подпитки. Теперь, по мере достижения коррекцией этих отметок, спрос начнет постепенно оживать. Именно значительный спрос со стороны покупателей, использующих ипотеку, который на сегодняшний момент можно считать отложенным, является основной страховкой от каких бы то ни было обвалов рынка, активно прогнозируемых наиболее слабонервными аналитиками. Разрушить его может только резкое ухудшение экономической ситуации в стране, вызванное неожиданным кризисом, подобным тому, что постиг страну в 1998 - 1999 гг., что на сегодняшний день практически невероятно.