|
Летний период традиционно скорректирует ценник в сторону уменьшения, однако по итогам года рост неизбежен. Средняя цена новостроек в Москве и Московской области может вырасти на 15% - 20%.
На фоне возрождения рынка эксперты аналитического центра "СУ-155" подробно рассмотрели каждый из факторов, влияющих на стоимость квадратного метра.
Хотим покупать!
Согласно опросу, проведенному ВЦИОМ, в ближайшее время 23% граждан нашей страны намерены улучшить свои жилищные условия. Одна из причин для подобных решительных действий заключается в том, что у большинства населения исчерпан потенциал ожиданий снижения цен на недвижимость. Если в марте 2009 г., по данным ВЦИОМ, надеялись на продолжение снижения 15% опрошенных, то год спустя - только 4%. В Москве и Санкт-Петербурге перемены планируют около 15% респондентов, а в населенных пунктах с численностью менее 100 тысяч человек этот показатель составляет 24%. Немалая часть из них планируют решать свой квартирный вопрос в столице и прилегающих к ней городах.
Покупка, строительство или обмен жилья среди всех способов улучшения жилищных условий составляют 21% от числа респондентов. При этом 42% жителей Москвы и Санкт-Петербурга заявили, что готовы воспользоваться кредитом в качестве источника средств для улучшения жилищных условий.
Это означает, что граждане от пассивного ожидания обвала цен перешли к активным действиям, а именно - к покупке жилья по тем ценам, которые еще есть, справедливо опасаясь, что завтра может быть дороже. Так, по итогам мая в столице зарегистрировано на 5% больше сделок купли-продажи квартир, чем в апреле, и на 75% больше, чем год назад: 8336 против 7930 и 4768 соответственно. Таковы данные Росреестра по Москве.
Рост числа сделок всегда стимулирует и рост цен. В Москве они начали отыгрывать свое кризисное падение. Пока динамика невелика: ценник колеблется от 0% до 2%. Однако за год цена жилья будет значительной. Так, если в 2009 г. средний показатель стоимости 1 кв. м. в столице был в пределах 110 - 117 тыс. руб., то к концу мая 2010-го ценник вырос уже практически до 140 тыс. рублей. В Московской области этот показатель увеличился на 0,9% и составил 67,8 тыс. руб. за квадрат.
Стоит отметить, что со стороны потенциальных покупателей жилья в Подмосковье отмечена еще большая активность, чем в столице. Количество обращений в мае 2010 г. в полтора раза превысило показатели апреля 2009 г., фактически достигнув докризисных значений.
Большинство сделок наблюдается в сегменте новостроек экономкласса: около 70% в Москве и 98% в Московской области. "Это позволяет сделать вывод, что на рынок вышли, в первую очередь, не инвестиционные покупатели, а граждане, которым квартиры нужны для жизни. Это более основательная публика, которая надолго задержится на рынке", - отмечают эксперты "СУ-155".
Из данных по стоимости жилья видно, что ежемесячный прирост цены 1 кв. м. в московском регионе уже опережает рост инфляции (она, по итогам мая, согласно данным Минфина, составила 0,3% - 0,4%). Следовательно, на рынок давят уже не только внешние факторы, он начинает функционировать самостоятельно, реагируя на свои собственные факторы роста.
Если ситуация в экономике будет оставаться стабильной, а спрос на новостройки - расти, к концу года цены на первичном рынке могут увеличиться на 15% - 20%.
Даешь ипотеку?!
Покупательская активность заставила работать прочие факторы роста цен на жилье, которые долго время находились в "замороженном" состоянии. Один из них - ипотечное кредитование.
В данном сегменте с начала года наблюдается положительная динамика. Так, за первый квартал доля покупок квартир с привлечением заемных средств составила около 12%, что в четыре - пять раз выше за аналогичный период 2009 г. (2% - 3%). Объем ипотечных сделок пока еще не дотягивает до исторического максимума, отмеченного в 2007 - 2008 г.г. (18% от числа всех сделок), однако до конца года имеет все шансы приблизиться к старому рекорду.
Необходимо признать, что в мае количество ипотечных сделок уменьшилось по сравнению с апрелем (таковая тенденция, скорее всего, сохранится на летний период), но в целом тренд изменился: рынок ожил, покупатели перестали ждать "милостей от природы" и начали брать кредиты по тем ставкам, которые есть.
А они (ставки) весьма привлекательны. Так, например, банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам ипотеку под 11% годовых на приобретение жилья после завершения строительства (с оформленным правом собственности). Чуть выше ставка у МДМ-Банка (12,9% - 13,8%) и у Банка Сосьете Женераль Восток (13,5%) годовых в рублях. Выгодную процентную ставку теоретически можно получить и при покупке жилья в проектах, в которых участвует Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), ставший в последнее время одним из основных игроков строительного рынка. В среднем, на конец мая средняя плавающая ставка по ипотечным кредитам (в рублях) составила 12% (данные АИЖК) с устойчивой тенденцией к плавному снижению.
Во всем этом есть только один "минус": на первичном рынке сейчас просто нет такого числа предложений, которое могло бы удовлетворить растущий спрос с участием ипотечных покупателей. "Ситуация, при которой стимулируется спрос на ипотечные сделки при отсутствии роста строительства, может привести к дефициту жилья и росту цен на него", - полагают в аналитическом центре "СУ-155".
Дорогая русская земля
Следующий фактор, стимулирующий рост цен, - отсутствие земельных участков под застройку. Оценка земли, произведенная в большинстве регионов России в 2007 - 2008 гг., была сделана по завышенной кадастровой стоимости, так как до кризиса всем экспертам, участвовавшим в оценке земельных участков, казалось, что они будут дорожать вечно. В итоге 1 кв. м. московской земли, например, стоит сейчас примерно 135 тыс. рублей. И по действующему законодательству кадастровая переоценка может быть проведена не ранее, чем через три года после предыдущей оценки, то есть для многих регионов, в том числе и для столицы, не ранее 2011 года. В результате, с приходом кризиса, прекращением реального кредитования строительного сектора и снижением цен на жилье (примерно на 30%), строить на участках, приобретенных по кадастровой стоимости, стало не выгодно, так как себестоимость строительства на таких участках очень высока - около 112,5 тыс. рублей за квадратный метр (данные IRN.RU).
Проводимые московскими властями тендеры по закупке жилья у строителей на городские программы, предполагают совсем иную стоимость 1 кв. м. - не более 60 тысяч ррублей. И это при том, что с 2009 г. главным покупателем на рынке новостроек стало государство в лице различных структур, ведомств и бюджетов различного уровня.
Фонд РЖС также пока не очень может помочь застройщикам со сбытом. Причина - снова в цене выкупа жилья. За ее основу принимается утвержденная Министерством регионального развития для каждого региона так называемая среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади, уменьшенная на 15%. Так, на второй квартал текущего года Минрегионом для Москвы установлена средняя рыночная стоимость на уровне 73,8 тыс. руб. за квадрат. Таким образом, в столице фонд сейчас имеет право заключать соглашение о выкупе по цене на 15% ниже - 62 тыс. 730 рублей. Для сравнения: даже по официальным данным Росстата, в четвертом квартале прошлого года средние цены типовых квартир в новостройках Москвы составляли 96077 руб. за 1 кв. метр. Что же касается реальных цен, то, по данным аналитического центра "СУ-155", средний уровень цен на жилье в Москве в мае составил 140 тыс. руб. за квадратный метр.
Взлет цен: законно или закономерно?
Еще одно обстоятельство, влияющее на дефицит предложения на первичном рынке, идет со стороны законодательства. Недавно закон о недопустимости иных схем продаж квартир в новостройках, чем по 214-му федеральному закону о долевом строительстве, прошел третье чтение в Государственной думе. Как только он будет принят, со столичного рынка уйдут новостройки, которые продавались по альтернативным схемам, теперь попадающим за рамки законодательства. Пока девелоперы перестроятся под новые правила игры, первичный сегмент заметно опустеет. Осенью (когда на законе появится президентская подпись) на первичном рынке жилья наступит дефицит. В результате вместо нынешних 700 - 800 тыс. кв. метров новостроек в столице останется 30 - 60 тыс. кв. м, которые оформлены по 214-му ФЗ.
И так будет всегда
Подводя итоги первого квартала 2010 г., необходимо напомнить, что рынок жилья в Москве как до кризиса не работал как потребительский, так и в ближайшие годы не станет таковым. В столице покупают квартиры только 10% желающих это сделать. Остальные лишь издалека наблюдают за процессом, так как цена "входного билета" слишком высока. Но те немногие, кому она по карману, и будут определять стоимость жилья. А, учитывая тенденцию к резкому сокращению объектов недвижимости, рынок постепенно сформируется строго "для своих". Жилье будет строиться и продаваться либо под конкретного заказчика (которым в большинстве случаев будет выступать государство), либо под граждан, которые смогут оплатить его по тем ценам, которые есть или будут. А такие найдутся всегда.
"Для этой узкой группы покупателей того незначительного количества жилья (в первую очередь, новостроек), которое окажется на рынке к концу года, будет вполне достаточно. В этом смысле нас ожидает долгожданная стабильность. Правда, в своеобразной форме: минимальные колебания цен на минимальное число квадратных метров для минимального числа покупателей", - утверждают эксперты "СУ-155".