По мере приближения 2018 г. потенциально взрывоопасная проблема обманутых дольщиков волнует власти все больше. Найти ей решение призвана новая инициатива Минстроя - создать государственный фонд, который будет страховать все договоры долевого участия. Эта схема должна заменить существующую, которая предусматривает обязательное страхование застройщиками своей ответственности. Новая схема всем хороша, но страдает единственным изъяном - в нее не войдут проекты, реализующиеся в обход известного 214-ФЗ. А именно они и являются главным поставщиком обманутых дольщиков.
Фото: Павел Смертин/ ТАСС
Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят в 2004 г., когда проблема обманутых дольщиков только начала ощущаться. Он должен был дать рынку более прозрачную схему финансирования жилищного строительства, стандартизировать договорную базу. Все это должно было вытеснить с рынка "серые" сделки.
Что касается нового госфонда, то, как сообщил 31 ноября на брифинге министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, он будет создаваться на базе существующего Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое и станет им управлять. Уже с нового года все договоры долевого строительства (ДДУ), заключенные в соответствии с 214-ФЗ, должны страховаться в новом госфонде, и в случае, если застройщик не сможет выполнить обязательства, то финансировать достройку уже проданных квартир будет фонд при АИЖК.
Новая схема призвана заменить действующий порядок, когда строители страховали свою ответственность в страховых компаниях, отвечавших определенным критериям. В России с ее слаборазвитой страховой отраслью под эти условия подошли только 20 компаний, которые осилить весь строительный рынок не смогли. "Надо признать, что наши страховые компании еще недостаточно накопили ресурсов, чтобы справиться с такой задачей", - признал президент Владимир Путин на заседании Госсовета, посвященном строительной отрасли. С ним согласен и партнер компании "Химки групп" Дмитрий Котровский, отметивший, что страховщики пока не готовы брать на себя риски строителей, так как убытки по ним могут оказаться неподъемными.
Поэтому и было принято решение о создании специализированного госфонда для страхования таких рисков. Для строителей особых перемен не ожидается, их взнос в размере 1% от общей стоимости возведения дома останется прежним. Эти взносы дадут фонду примерно 30-40 млрд рублей. Будет ли этого достаточно - покажет время, ведь только недострой, оставленный "СУ-155", потребует 39 млрд руб., утверждают эксперты банка "Российский капитал", санирующего эту разорившуюся компанию.
Тем не менее, отметил министр, "мы не хотим увеличить нагрузку на застройщиков и, как следствие, покупателей потенциальных... В осеннюю сессию норма страхования будет отменена, чтобы с января уже заработал фонд".
Фонд при АИЖК создается по образу и подобию Агентства страхования вкладов (АСВ), созданного в январе 2004 года. Его капитал также формируется из отчислений банков, и одно время оно действовало очень успешно, возвращая частным вкладчикам из накопления в случаях, когда их банк оказывался банкротом. Правда, после того как Банк России взял курс на ужесточение надзора и массовый отзыв лицензий, АСВ стало испытывать серьезный дефицит средств. По данным на 27 октября 2016 г. в АСВ участвуют 818 банков, а на 5 мая 2016 г. было зарегистрировано 360 банков, по которым наступили страховые случаи. Наряду с возвратом вкладов частным клиентам агентство также обеспечивает назначение конкурсных управляющих в банки, подвергшиеся ликвидации.
Строительство сильно отличается от банковской сферы, тем не менее схема работы АСВ была скопирована почти полностью. Многих подкупила ее прозрачность. "Средства фонда могут аккумулироваться на счетах в Центробанке или банке, который выиграет соответствующий конкурс. Будет создан резервный фонд, средства из которого могут быть направлены на достройку объекта, который оказался брошенным. Деньги будут переведены компании, которая выиграет право на достройку. Механизм - проще не придумаешь", - говорит председатель совета директоров и владелец корпорации "Баркли" Леонид Казинец.
Правда, основную долю обманутых дольщиков дают именно "серые" схемы, которые в фонде страховаться не будут. Сюда относятся разного рода вексельные схемы, приобретение жилья по предварительным договорам купли-продажи, а также жилищные кооперативы, которые до недавнего времени не подпадали под госконтроль.
Именно этот контингент потенциально взрывоопасен. Как признал на итоговой коллегии Минстроя России М. Мень, "большинство граждан, чьи права на оплаченное жилье были нарушены застройщиками, "обманутые дольщики", это те, кто инвестировал свои денежные средства не по 214-ФЗ, а по схеме жилищно-строительных кооперативов или по так называемым "серым схемам".