Пузырь столичной недвижимости, старательно надуваемый застройщиками на протяжении последних лет, начинает уверенно сдуваться. С начала этого года стоимость квадратного метра жилья в московских новостройках опустилась по разным данным на 6 - 8%. В 2016 г. снижение цен составило порядка 15%.
Фото: Alexei Gyngazov/ Global Look
Удешевление жилой недвижимости происходит по причине как сокращения спроса, обусловленного целым рядом причин, так и резко растущего предложения. По данным аналитического центра ЦИАН, на рынке практически полностью прекратились покупки с инвестиционными целями. Доля сделок по покупке квартир в качестве объекта инвестиций сократилась с 30% до 7%. Уменьшаются и объемы покупок жилья для использования по прямому назначению.
Самым тревожным в сложившейся ситуации является то, что ощутимое падение спроса происходит на фоне продолжающегося роста предложения.
Так, по данным "Метриум Групп", в первом квартале предложение жилья на первичном рынке выросло еще на 7,3%. Суммарно на конец первого квартала в Москве на продажу выставлены 19 тыс. 50 квартир в новостройках общей площадью 1,079 млн кв. метров.
По подсчетам экспертов, в последние два года в столице поставлен абсолютный рекорд по росту объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Так, в 2015 г. этот прирост составил 80%, а в 2016-м - 20%.
Получается, что, несмотря на снижение продаж и не самые хорошие прогнозы относительно возобновления их дальнейшей динамики, застройщики продолжают выбрасывать на рынок все новые и новые квадратные метры.
Во многом это объясняется тем, что сегодня строители начинают доводить до финальной стадии дома, заложенные еще при благоприятной конъюнктуре и хорошем спросе. Также сохраняется необходимость освоения "выбитых" в те благоприятные времена площадок под строительство.
Замораживание строительства уже начатых объектов из-за отсутствия спроса - не лучшее решение для застройщика, так как чревато существенными убытками.
Впрочем, избежать убытков, а возможно, даже скорых банкротств столичным застройщикам вряд ли удастся. По единодушному мнению экспертов, московский рынок жилья чрезмерно затоварен.
Самое же неприятное для застройщиков заключается в том, что затоварен он преимущественно неликвидом в виде многоэтажных домов и жилых комплексов, расположенных за пределами МКАД в "чистом поле", без парковок, транспортной и социально-бытовой инфраструктуры.
На создание этой инфраструктуры требуются деньги и время, но ни того, ни другого у большинства девелоперов сегодня нет.
Положение застройщиков ухудшает то, что многие из них активно занимали средства на внешнем рынке и с введением санкций оказались лишены возможности рефинансирования своего долга.
Выбраться из возникшего тупика практически невозможно, так как кредиты брались застройщиками в условиях благоприятной конъюнктуры рынка недвижимости, когда квартиры уходили влет даже по явно завышенным ценам. Той выручки, которую имеют девелоперы сегодня, явно недостаточно ни для обслуживания займов, ни для создания инфраструктуры.
По мнению риелторов, продавать недвижимость даже по нынешним ценам уже практически невозможно: покупатели тоже научились распознавать тренды не хуже экспертов и не торопятся приобретать жилье по предлагаемой им цене. Практически все сделки происходят со значительным дисконтом по отношению к первоначальной цене, что является четким признаком того, что возврата к высоким ценам на жилье в обозримой перспективе не будет. А возможно, и вообще не будет больше никогда.