Падение цен на жилую недвижимость в Москве как на первичном, так и на вторичном рынке уже никого не удивляет. И если еще совсем недавно продавцы столичной "вторички" всеми силами пытались "держать цену", затягивая время экспозиции продаваемых квартир на долгие месяцы, то сейчас, похоже, их терпению приходит конец.
Фото: Сергей Бобылев/ ТАСС
В массовом порядке "ломаться" они начали в мае, возможно, осознавая, что с началом лета рынок ожидает традиционный мертвый сезон, который продлится по меньшей мере до сентября-октября.
То, что продавцы вторичного жилья готовы снижать цены, следует и из исследования экспертов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, согласно которому 87% сделок на московском вторичном рынке жилья в мае были осуществлены с различным дисконтом. По данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимости, был установлен новый исторический максимум по количеству продаж, совершенных со скидкой, подтверждающий практику массового дисконта, сложившуюся в сегменте столичной "вторички".
В настоящий момент продолжается плавное снижение цен продавцами: за прошлый месяц отрицательная коррекция составила 1,6% (1,9% - с начала 2017 года).
Однако начавшееся понижение цен все еще не соответствует актуальным требованиям покупательского спроса: разрыв ценовых ожиданий продавцов и покупателей в настоящее время составляет более 25%.
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (сегменты "эконом", "комфорт" и "премиум") сегодня составляет 10,1 млн рублей. При этом средний чек сделки не превышает 7,55 млн рублей, из чего можно сделать вывод, что заявленные продавцами цены превышают фактические на 25,2%.
По данным аналитического центра irn.ru, за май средняя стоимость столичного квадратного метра в рублях вообще не изменилась и продолжает оставаться в диапазоне 167-168 тыс. рублей. Долларовый индекс цен снизился на 0,2% по сравнению с апрельским показателем и по-прежнему не дотягивает до отметки в $3000 за квадратный метр.
Тот факт, что массовое снижение цен началось в секторе предложения вторичного жилья, в значительной степени является следствием охлаждения первичного рынка, столкнувшегося с масштабным затовариванием.
До последнего времени основное жилищное строительство в столице осуществлялось за пределами МКАД и в Новой Москве. Рекордная активность девелоперов, как отметил в одном из своих выступлений руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко, привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план вышли объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья. То есть, по сути, речь идет о перенасыщении рынка, справиться с которым в условиях экономического кризиса проблематично.
Ситуация осложняется тем, что основные районы новостроек расположены за МКАД, далеко от основной Москвы. Возведенные в чистом поле, оторванные от инфраструктуры и коммуникаций микрорайоны представляют все меньший интерес для людей, готовых влезать в ипотеку и платить именно за "московское", а не за "замкадное" жилье.
Другой важный момент заключается в том, что в последнее время произошла качественная переоценка покупателями требований к приобретаемому жилью. Люди готовы отдавать свои кровные не за голый бетон без элементарной внутренней отделки (что предлагается в большинстве новых районов), а именно за готовое полноценное жилье с дорогами, парковками и социально-бытовой инфраструктурой. Большая часть "зависших" у застройщиков микрорайонов не может похвастаться всем этим в полной мере.
Как долго в связи со всем этим продлится снижение цен на столичную недвижимость и будет ли она в ближайшее время дорожать?
Рынок недвижимости, особенно в столице, является отражением общей ситуации в экономике страны. Периоды безудержного роста московских цен приходятся на время пиков сырьевой экономики и уровня доходов россиян в 2008 и 2013 годах. Повторения этому в обозримой перспективе не предвидится. А это значит, что ажиотажного спроса на московские квадратные метры больше, скорее всего, не будет. Квартира в Москве для многих перестает быть заветной целью как ввиду падения уровня доходов, так и пересмотра отношения к самому проживанию в столице. Из чего можно сделать вывод, что цены на московские квартиры будут снижаться и далее, дрейфуя в направлении среднероссийских уровней.
При этом лучшие рыночные перспективы будут у жилья, находящегося в пределах МКАД и обеспеченного необходимой инфраструктурой: близость метро, дороги, парковки, учебные, медицинские и социальные учреждения, а худшие - у "замкадных" районов, где всего этого нет в достаточном количестве.