Почему в Москве плохо строят? Потому что хорошо покупают…

Мы продолжаем знакомить наших читателей с мнениями наиболее авторитетных экспертов в области недвижимости. Сегодня на вопросы "Yтра" отвечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

"Y": Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости на сегодняшний день? Каковы перспективы ее развития в ближайшем будущем?

Олег Репченко: Ситуация достаточно прозрачная. Объем строительства ограничен, хотя за последние несколько лет он немного подрос. Если в 2000-2001 гг. строили 4 млн кв. м, то сейчас - 4,5 млн, а в ближайшие годы планируется выйти на 5 миллионов. С другой стороны, изменилась структура строительства: больше стали строить монолитных домов, современных усовершенствованных серий. В них, соответственно, больше средняя площадь квартиры. То есть, несмотря на увеличение числа квадратных метров в новостройках, количество квартир практически не изменилось. И больше, наверное, в Москве строить вряд ли возможно, потому что есть дефицит свободного места под строительство. Москва не резиновая. А спрос есть, и, что самое интересное, за последние несколько лет увеличилась доля платежеспособного спроса. Если говорить о потенциальном спросе, он огромный. Арифметика тут очень простая – в Москве на человека приходится порядка 20 кв. м, в то время как, скажем, в странах Европы – 50-60 кв. метров. По данным социологических опросов москвичей, каждый второй неудовлетворен своими жилищными условиями и считает, что ему необходимо их улучшать.

"Y": Да, но ведь далеко не каждый из этих страждущих может приобрести себе новое жилье.

О.Р.: Совершенно верно. И тем не менее, за последние несколько лет, во-первых, выросли доходы россиян в результате общего экономического роста, а во-вторых, выросли накопления граждан. За пять лет, прошедших после кризиса 1998 г., довольно широкие слои населения (в Москве, в частности) смогли накопить денег на улучшение жилищных условий. И это основная причина, которая привела к росту цен – увеличение платежеспособного спроса с одной стороны и ограниченность предложения с другой. При этом и в целом экономическая ситуация в стране достаточно стабильная. Растет уровень жизни, растет и ее стоимость. Соответственно, недвижимость следом за всем этим также дорожает. Понятно, что в этом году рост цен продолжится, и в следующем тоже. То, что рынок растет, это нормально. Настораживает, что он растет слишком быстро. По макроэкономическим расчетам в нынешних обстоятельствах для рынка нормально расти на 2%-2,5% в месяц, это примерно 20%-25% годовых. В прошлом году рынок вырос на 36% (рост индекса стоимости). В этом году индекс стоимости, например, в марте вырос на 3,8%, в апреле - на 4,2%. То есть в среднем рост составляет порядка 4% в месяц, что даст 45%-50% годовых. Это очень много.

Такой повышенный темп роста поддерживается благодаря увеличению доли инвестиционных покупателей. На любом растущем рынке всегда есть люди, которые хотят подзаработать, и в этом нет ничего противозаконного. Но если раньше доля таких частных инвесторов в общем числе покупателей составляла около 10%, то сейчас мы ее оцениваем в 30%. В принципе, это увеличение началось где-то с середины прошлого года. Основная причина – снижение курса доллара. С 1998 г. все привыкли держать свои накопления в валюте США. Доллар немножко дорожал, всех это устраивало, создавалось впечатление, что все в порядке. Как только он пошел вниз, естественно, все владельцы долларовых сбережений озадачились вопросом: "Что делать?" Возникла тенденция бегства от доллара. А другой альтернативы, кроме недвижимости, для среднестатистического российского человека нет. На бирже он играть не умеет, евро тоже валюта непонятная, паевым фондам многие не доверяют, также как и банкам, да и проценты там очень низкие. В рубль переводить люди тоже боятся после кризиса 1998 года. Самое простое и самое понятное - купить квартиру. На 30%-40% в год она дорожает. При этом ее еще и сдавать можно. И если, скажем, средняя доходность по банковским депозитам 7%-8% в год, то недвижимость в прошлом году выросла на 36% только за счет роста стоимости актива, плюс доход от аренды порядка 15%, в итоге получается более 50%. Даже бизнес не всегда такие доходы дает. Я имею в виду малый бизнес – торговые палатки, кафе, рестораны и т.д.

То есть, далеко не все инвестиционные покупатели - профессиональные спекулянты, приобретающие недвижимость с целью перепродажи. Многие таким образом просто вкладывают деньги в будущее, покупают жилье для детей. В иных условиях они, может, и не стали бы торопиться, хранили сбережения в долларах в сейфе. Но поскольку доллар падает, а недвижимость дорожает, люди активизировались. Угроза здесь в ближайшей перспективе для рынка возникает такая: доля этих инвестиционных квартир накопится до определенной критической массы (по нашим оценкам, это около 3 млн кв. м, которые накопятся примерно к концу 2005 г.), а в экономике в целом вдруг случится стагнация …

"Y": Например, цены на нефть упадут…

О.Р.: Это одна из возможных причин. Может быть, резко упадут цены на нефть, может быть, возникнет какая-то финансовая нестабильность или общее замедление экономического роста и это вызовет ухудшение инвестиционного климата, возможны даже какие-то события психологического характера, то есть людей просто что-то испугает. Это может привести к тому, что все эти покупатели-инвесторы в достаточно короткий промежуток времени постараются зафиксировать прибыль, - грубо говоря, продать свои квартиры, пока они не упали в цене. Соответственно, это может привести к резкому увеличению объема предложения на рынке при одновременном снижении спроса на фоне тех же самых факторов. Следствием может стать затоваривание рынка и его откат назад. Однако мы оцениваем такой сценарий как маловероятный. Ну, может быть, я дал бы вероятность в 20%-30%. Более вероятен, на мой взгляд, плавный сценарий, связанный с постепенным замедлением темпов роста цен от 4% до 2% в месяц к 2005 г. и до 1% и ниже к 2006 году. Иными словами, произойдет стабилизация цен. Соответственно, на фоне плавной стабилизации цен вот этот инвестиционный пузырь (объем инвестиционных квартир) будет рассасываться постепенно. Меньше людей начнет покупать квартиры, видя, что доходность падает. Кто-то начнет продавать, но не все сразу. Это будет еще больше способствовать замедлению темпов роста. Если в первом сценарии цены резко подскакивают вверх, а потом также резко откатываются назад, то по второму сценарию они вовремя замедляются и выходят на некий уровень равновесия.

"Y": То есть, падения цен ниже нынешнего уровня в любом случае ждать не стоит?

О.Р.: Да. По спокойному сценарию, который мы считаем более вероятным, произойдет просто стабилизация цен. По кризисному сценарию цены должны подскочить выше уровня равновесия, и потом они могут откатиться назад. Вот в этом случае возможно даже снижение цен. Но, на мой взгляд, вероятность кризиса, подобного дефолту 1998 г., в ближайшей перспективе не очень велика. Так что если и случится откат цен назад, то примерно на уровне 10%-20% от тех цен, которые сложатся к 2005 году. То есть, это будет возвращение примерно на сегодняшний уровень, а может быть даже и повыше чуть-чуть.

"Y": По замечаниям аналитиков, крупнейшие застройщики сегодня начинают испытывать определенные сложности с привлечением средств. В частности, речь идет о том, что банки уже затрудняются кредитовать строителей по причине превышения допустимых лимитов по такому кредитованию. Это заставляет застройщиков прибегать к выпуску не обеспеченных залогом ценных бумаг, включая векселя. Не кажется ли вам, что в случае дефолта какого-нибудь крупного застройщика будет нанесен серьезный удар также и по финансовым институтам, что может спровоцировать развитие кризиса, с участием, в том числе, и банков?

О.Р.: Мне кажется, что эта схема практически нереальна. Да, действительно, банки кредитуют строителей. Еще несколько лет назад компания-застройщик брала кредит на весь период строительства (от подготовки разрешительной документации до сдачи дома), и отдавала его только тогда, когда в уже полностью построенном здании начиналась продажа квартир. Но на сегодняшний день в большей степени не банки кредитуют строителей, а сами покупатели. Сейчас даже не очень крупные застройщики, как правило, уже поднакопили денег. На эти деньги, входя в какой-то строительный проект, они подготавливают начальную разрешительную документацию. Для этого требуются не очень большие инвестиции. Потом, когда все готово, может быть взят банковский кредит на строительство. Но как только строительство начинается, сразу же идет погашение кредита за счет покупателей. На нулевом цикле, когда только огораживается забором стройплощадка, скупается от 30% до 50% жилья. А все остальные квартиры скупаются до периода середины монтажа. То есть, сейчас застройщики практически строят на деньги покупателей. По этой простой причине они и пошли по пути выпуска вот этих своих облигаций и ценных бумаг, чтобы вообще отказаться от банковских услуг и от банков не зависеть.

"Y": А если они обанкротятся, пострадают не банки, а потенциальные покупатели, которые останутся и без жилья, и без денег?

О.Р.: В условиях падения цен на недвижимость крупная строительная компания, если она собрала деньги на объект, его достроит. Она не сбежит с этими деньгами, потому что квартиры уже выкуплены, средства на строительство есть и даже прибыль зафиксирована, ведь она уже была заложена в цену будущих квартир.

"Y": А если дом только начал строится и далеко не все квартиры выкуплены?

О.Р.: Да, есть такая опасность. Но все-таки в большинстве случаев сейчас большая доля квартир куплена уже на начальной стадии строительства. Другое дело, что покупатель все равно оказывается в проигрыше по той простой причине, что он купил квартиру дороже, чем ее можно было бы купить в условиях упавших цен.

"Y": Зачастую агентства недвижимости в погоне за прибылью, сознательно утаивают от своих клиентов многочисленные нарушения, сопровождающие осуществление той или иной сделки. В случае же возникновения каких-либо проблем привлечь агентство к ответственности практически нереально. Целесообразно ли, на ваш взгляд, законодательно установить меру материальной ответственности для риелтора в том случае, если по его вине или недосмотру клиент понес убытки или лишился собственности?

О.Р.: Действительно документация по купле-продаже недвижимости оформляется так, что покупателю сложно с кого-то что-то взыскать. На сегодняшний момент рынок недвижимости в России устроен не на законодательной базе, а, условно говоря, "по понятиям". Об этом неоднократно уже говорилось, в Думе даже разрабатываются какие-то законопроекты на эту тему, о том, чтобы застройщик был обязан показывать всю разрешительную документацию покупателю, свое финансовое состояние и т.д. Но ведь большинство покупателей не являются специалистами в финансовых вопросах. Им можно показать гору бумаг, которая создаст впечатление, что все хорошо и законно, а на самом деле, как вы понимаете, подвохов может быть очень много. Наверное, вы правы, - законодательство надо усиливать. И если посмотреть мировой опыт, там покупатель защищен гораздо лучше, чем у нас. Но изменить сложившуюся ситуацию очень непросто. Тем более что есть такая особенность русского менталитета надеяться на "авось". Как сказал один мой знакомый, когда в начале года в Москве рушились недавно построенные здания: "Почему в Москве плохо строят? Потому что хорошо покупают". Вот когда плохо начнут покупать, тогда будет причина улучшать качество строительства. Почему сейчас многие застройщики продают квартиры по таким договорам, по которым клиент ничего не может назад отсудить в случае возникновения проблем? Наверное, потому что пока рынок растет и нет таких ярких прецедентов, которые бы людей испугали, с одной стороны. С другой стороны, большой спрос избавляет застройщика от необходимости брать на себя ответственность по договорам, потому что даже по тем договорам, которые есть, у него все равно жилье купят. Наверное, действительно, если возникнут прецеденты, они заставят что-то менять. А прецеденты могут возникнуть в условиях спада рынка.

"Y": По мнению ряда экспертов, юридическое оформление землеотводов, а также передачи прав собственности на земельные участки под коттеджное строительство являет собой абсолютный правовой беспредел. Зачастую строительство ведется в заповедниках, водоохранных зонах, что является нарушением экологических и прочих установленных норм. Не означает ли это, что при определенном стечении обстоятельств владельцы многомиллионных коттеджей, дорогих участков и прочей недвижимости могут лишиться своей собственности? И не станет ли это в дальнейшем причиной постоянных поборов со стороны соответствующих контрольно-охранных госорганов под угрозой ликвидации "незаконных построек"?

О.Р.: Действительно, угроза такая есть, но прецедентов, опять же, пока не было. Здесь есть единственный рычаг – "Закон о защите прав добросовестного приобретателя". Например, если в процессе приватизации квартиры были ущемлены права несовершеннолетних детей, у человека, который ее купил, потом могут эту квартиру отобрать. Так вот, не так давно был введен закон о защите прав добросовестного приобретателя, суть которого сводится к тому, что если в процессе приобретения квартиры никаких нарушений не было выявлено, и покупатель не мог знать об этих нарушениях, квартира все равно остается за ним. А в случае с коттеджами есть такое понятие, как госкомиссия. Любой дом, даже в коттеджном поселке, должен быть сдан госкомиссии, и только потом оформлен в собственность. И, соответственно, человек может подать в суд и сказать: я добросовестный покупатель, я по таким-то договорам приобрел в собственность этот дом, и я не знаю, кто его строил и как его строили. Насколько я могу судить из разговоров с юристами по данному вопросу, если человек является добросовестным приобретателем, выиграть такой процесс вполне реально. А вообще, во всем мире так: если ты хочешь выделяться среди других, ты должен очень много платить. Поэтому покупатели такой экзотики, как дом у воды или в заповеднике, должны быть готовы к тому, что рано или поздно государство, так или иначе, обложит эту экзотику какими-то экзотическими налогами.

"Y": В связи с постановлением о выселении неплательщиков, ростом цен на жилье и т.д. у людей все чаще возникают опасения, что малоимущие москвичи постепенно будут вытесняться за МКАД, насколько они оправданы? Согласны ли вы с тезисом, что Москва в последние годы становится городом для богатых?

О.Р.: Ответ, скорее всего, да, по той простой причине, что Москва не резиновая и все желающие в ней поместиться не могут. И если в условиях командно-административной экономики население Москвы регулировалось административными мерами, вопросами прописки, то в условиях рыночной экономики есть только один рычаг – цена. И чем больше желающих жить в столице, тем выше она становится. Единственное, что может сделать государство, коренным москвичам, которые стоят на очереди, предоставлять бесплатное жилье. Но ведь проблема не только в высоких ценах на недвижимость. Дороже становятся продукты питания, не осталось столовых советского образца, дорожает транспорт. Вообще, в Москве как в столице и в крупном городе жить будет очень недешево, и в перспективе все это будет только дорожать. И если мы посмотрим на цивилизованный мир, то цены на жилье в столице очень высокие, и далеко не каждый француз может позволить себе квартиру в центре Парижа. И уровень цен там $5-10 тыс. за кв. м и выше. То, к чему мы приблизимся еще не скоро.

"Y": То есть вы не согласны с тем, что наш рынок недвижимости приобретает черты финансовой пирамиды?

О.Р.: Нет, не согласен. Наоборот, мы одними из первых были на этом рынке, кто два года назад прогнозировал серьезный рост цен, именно исходя из предположения, что сегодня уровень жизни в Москве приблизился к уровню жизни в европейских столицах. Например, сейчас в Москве поесть где-нибудь в средненьком ресторане стоит не дешевле чем в Лондоне, Париже или Риме. Цены на многие другие вещи тоже приближаются к европейским, соответственно, и недвижимость должна подтягиваться.

"Y": В середине прошлой недели сразу несколько высокопоставленных чиновников, включая Фрадкова, сделали ряд громких высказываний относительно рынка недвижимости. В частности, говорилось о монополии крупных застройщиков на московском рынке. Как вы оцениваете эти выступления?

О.Р.: Чиновники находятся между двух огней: в условиях рыночной экономики они должны как-то защищать интересы малоимущих и решать социальные вопросы. И тема недвижимости является как раз пересечением этих двух моментов. С одной стороны, все стремятся приехать в Москву или перебраться поближе к центру города, если они уже в Москве. А для коренных москвичей жилье становится все дороже и дороже. Казалось бы, это создает социальную напряженность, их из Москвы выжимают. С другой стороны, нельзя административными методами сделать цену на недвижимость низкой, потому что тогда эту недвижимость купят все кому не лень, и потом будут опять же втридорога перепродавать. А построить жилья в Москве столько, чтобы всем хватило, и по низким ценам, тоже невозможно, потому что ограничены площади. Монополия-то начинается не со строительных компаний. Она начинается гораздо раньше, она начинается с монополии на землю, с ограниченности земельного ресурса. Неважно, какой застройщик будет застраивать, и будет он один, или их будет сто. Цены будут одни и те же, потому что в Москве недостаточно земли, а в условиях ограниченного предложения, как известно, только цена регулирует баланс со спросом. Дефицит квартир начинается с дефицита земли, и застройщики тут ни при чем. И основная статья в себестоимости жилья - стоимость земли. Это деньги, которые идут в городской бюджет. И в цене одного квадратного метра квартиры порядка $1000 – это стоимость земли, еще около $400 – стоимость самого строительства, плюс другие затраты. Не надо путать стоимость строительных работ с себестоимостью как таковой.

"Y": И все-таки следует ли ожидать после таких громких заявлений каких-то конкретных действий со стороны правительства?

О.Р.: Искусственно цены опустить нельзя. Потому что, если это сделать, все жилье очень быстро скупят и возникнет дефицит. А дефицит приводит к тому, что из-под полы продают еще дороже. Решение административно сдерживать цены на недвижимость выглядит непонятно, нерыночно, по крайней мере. Оно, может быть, подошло бы для Советского Союза. Ввести систему продажи квартир по карточкам – не больше одной квартиры в одни руки – тоже не очень понятно, потому что за небольшие деньги всегда можно собрать бабушек со скамейки во дворе, чтобы они подставили свои руки, когда надо вынести несколько квартир. Если посмотреть на то, как проблема решается во всем мире, решение, на самом деле, очень простое, с точки зрения логики, но очень сложное, с точки зрения реализации. Почему, например, во Франции все французы не стремятся жить в Париже? По одной простой причине – вне Парижа жить лучше. Такая же ситуация в Лондоне и в Риме. Во всем мире в столицах живут в основном иммигранты, обслуживающий персонал. А коренные жители, как правило, живут в пригородах и просто приезжают в столицу на работу. Жить в небольших городах в той же Франции, Англии или Италии гораздо лучше, потому что за те же продукты питания, за те же товары, за тот же сервис платишь вдвое дешевле. При этом нет суеты, нет грязи, хорошая экология, спокойно, нет стресса. И люди наоборот бегут из крупных городов. У нас ситуация обратная. К сожалению, пока хорошо жить в Москве. В регионах российских уровень жизни гораздо ниже. Соответственно, проблема состоит в том, чтобы повышать уровень жизни в остальных регионах России, в других городах. Тогда не будет стимула у людей стремиться в Москву, покупать в столице жилье. Если нормально можно будет жить в Сочи, не хуже чем в Москве, учитывая, что там и климат гораздо лучше, то со временем в этом городе цены на жилье могут быть гораздо выше, чем в Москве. Если будет нормально жить в Саратове, в Калининграде, на Урале и в других регионах России, не будет такого потока в Москву. Наоборот, будет поток из Москвы туда, где то же качество жизни, но все дешевле, спокойнее и хорошая экология. Вот это - единственный способ глобально снять напряженность.