Москвичей испортит земельный вопрос

Большая часть московской жилой недвижимости, про которую нам уже давно объяснили, что она "всегда в цене", – это квартиры в многоэтажках. Тридцать, пятьдесят, а когда и сотня-другая квадратных метров. Все, что внутри, – наше. Стены и трубы – общественное, принадлежит всем жильцам дома. А земля, на которой стоит дом? А земля – московская. Муниципальная. В принципе, обычному горожанину это бы и все равно – но мешает один-единственный недостаток этой схемы. Если участок под вашим домом вдруг кому-то понравится или подо что-то понадобится – можете паковать чемоданы и торговаться о компенсации. Варианта остаться жить на старом месте просто не существует; земля-то городская, город с ней что хочет, то и делает – спасибо хоть, в цивилизованных рамках.

Лет пятнадцать назад Москва приняла замечательное, в духе того времени решение – разрешить приватизацию земли москвичами. Тогда, однако, никому приватизировать московскую землю не удалось: во-первых, по старой российской традиции, отсутствовали необходимые нормативные акты, регулирующие такую приватизацию, а во-вторых, приватизировать было почти некому – муниципальные и ведомственные дома не являлись юридическими лицами. Сунулись было немногочисленные московские жилкооперативы приватизировать землю – уперлись в неразработанную документацию, да и отступились. Благо, земля под кооперативными домами и придомовая территория уже была закреплена за жильцами – хотя и по советским стандартам, то есть силу такие бумаги потом быстро потеряли.

Вялотекущий процесс разработки документации для приватизации земли оживился несколько лет назад, когда был в общих чертах составлен Жилищный кодекс РФ. Уже на первых этапах его разработки был изобретен новый вид организации жильцов – кондоминиум, или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Основная его идея – передать обслуживание домов из рук государственных эксплуатационных организаций в руки комитета жильцов, сократив тем самым как бюджетные расходы, так и критику в адрес властей со стороны жильцов. Разумно: сами себе хозяева – сами и решайте проблемы. Впрочем, зная москвичей, большинству из которых просто некогда и недосуг думать в свободное время еще и об обслуживании дома, пилюлю ТСЖ решено было подсластить: товарищества предложили считать полноценными юридическими лицами, а это значит – разрешить им приватизацию участков земли под домами и придомовых территорий.

Ура, товарищи – обрадовались вновь организованные ТСЖ и старые жилкооперативы. Наконец-то появился просвет в бесконечной "проработке документации" на приватизацию московской земли! Итак, отныне, с принятием Жилищного и Земельного кодексов, возможность безвозмездной приватизации придомовой территории ТСЖ официально признана федеральным законодательством. То есть – Москва обязана подчиниться и открыть-таки приватизацию земель для жилфонда. Заниматься же этим, очевидно, должен Городской комитет по землепользованию (Москомзем) и окружные ТОРЗы (территориальные отделы по регулированию землепользования). И ходоки от ЖСК и ТСЖ отправились в эти организации.

Тут же оказалось, что кричать "ура" было преждевременно. Для того чтобы приватизировать участок земли под домом, необходимо собрать достаточное количество документов, список которых получить вовсе не так просто. В городском Комитете направляют в округ, окружной ТОРЗ – в городскую инстанцию. На стендах в ТОРЗах подробно описано, какие документы надо предоставить для получения земли в аренду, а вот аналогичных списков для приватизации пока никто не развесил. С грехом пополам, как правило, опытный председатель правления ЖСК (или ТСЖ) добывает заветный телефончик – и на том конце провода ему спокойно объясняют: нужно принести около десятка документов, по списку. В список, ко всему прочему, входит определение кадастровой стоимости участка и выкопировка из кадастрового плана. Отлично, звоним в соответствующую инстанцию – какая у нас кадастровая стоимость? И слышим вразумительный ответ, конкретную цифру. Ага! А еще нам нужен кадастровый план! – А вот его, господа хорошие, нету – разводят руками во всех окружных инстанциях. По Москве не провели еще кадастровое межевание, нет границ участков.

Позвольте, подумает представитель ТСЖ, как же так? Ведь стоимость-то есть? Как же, в таком случае, ее вычисляли? Не дает ответа ТОРЗ, не дает ответа чиновник по кадастрам, не дает ответа БТИ. Да и птица-тройка, пожалуй, затруднилась бы.

Десятки ЖСК и ТСЖ сейчас находятся на этом этапе оформления земли – собрать бы необходимые документы, дальше посмотрим. А дальше, кстати, тоже любопытно. Тем, кто пройдет этап сбора документов и сдаст их на оформление, предстоит неизведанное – пока ни одного многоквартирного дома на приватизированной земле в Москве нет. Счастливчики, сумевшие оформить себе участки, столкнутся с большим сюрпризом – существуют ведь еще налоги на землю. И определяются они для каждой муниципальной единицы отдельно. Планка налога колеблется от 0,5% до 1,5% от стоимости земли в год. Пока этот налог считают от кадастровой стоимости (она же стоимость по БТИ), но не за горами переход на отсчет по рыночной стоимости. И тогда 1,5%-ный налог на землю под домом станет для жильцов весьма и весьма обременительным, а на меньшее московские власти вряд ли согласятся.

Даже если у дома есть такое счастье, как арендаторы нежилых площадей, налог заставит правления ТСЖ одновременно затягивать пояса и повышать ставки аренды. У высокой аренды есть и еще одно следствие: иметь большие придомовые территории будет просто невыгодно. Но ведь и слишком маленькую оставлять опасно: палисадник перед зданием могут выкупить другие застройщики, и в тихом дворике на законных основаниях появится гараж или еще одна многоэтажка. В общем, общему собранию ЖСК или ТСЖ придется решать нелегкую дилемму: брать или не брать. Относительно будущих ставок налогов и вообще планов на этот счет чиновники распространяться не любят: любопытных городской комитет посылает в округа, а окружные – в город.

И все-таки выбирать придется. Либо собственность на землю – и риск высоченных налогов; либо городская земля – и риск выселения ради новой застройки и построенные под окнами новые строения. Но самая большая трудность – созвать общее собрание как таковое. По такому вопросу собрание в форме "опросных листов" как-то несерьезно, а очные собрания ТСЖ до сих пор напоминают фильм "Гараж": толку за обозримое время не добиться. Да и сама организация ТСЖ в бывших муниципальных домах – задача совершенно непосильная, особенно если в доме сотни квартир, а активистов немного.

Не напоминает ли вам это события 12-летней давности, когда населению раздали ваучеры, стоимостью "в две "Волги" каждый? Многие ли тогда смогли удачно вложить эти бумаги, многие ли действительно занялись инвестициями? Трудно, очень трудно получить от не заинтересованного в этом московского правительства свой кусок земли в собственность – но не пришлось бы, выбрав спокойную жизнь, еще раз проиграть.