Ждет ли россиян эра жилищно-коммунального беспредела

"Yтро": Чем была вызвана необходимость принятия закона о саморегулировании в сфере управления жильем?

Екатерина Семенова: Со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и ФЗ "О фонде ЖКХ" началось стремительное развитие рынка по управлению недвижимостью. В результате стало очевидным, что и сам кодекс, и федеральный закон оказались несовершенными: в процессе реформы были упущены очень важные моменты.

Сегодня на повестке дня стоит крайне острый вопрос: необходимость введения правового регулятора в жилищно-коммунальном хозяйстве. Если мы в кратчайшие сроки не предпримем действительно радикальные меры, то завтра наряду с обманутыми дольщиками нам придется столкнуться с обманутыми потребителями услуг ЖКХ.

Времени осталось очень мало. С 1 января 2010 года на смену государственным и муниципальным – ЖЭКам и ДЭЗам – придут частные компании, а вместе с ними – проблемы и сложности для рядовых плательщиков коммунальных платежей.

Цель проекта направлена, в первую очередь, на то, чтобы привести на рынок добросовестные компании, а также на подключение потребителей их услуг к контролю за формированием ценообразования и стандартов работы и сервиса управляющих компаний. В результате реформы у потребителя появится реальная возможность получать качественные услуги, а деятельность товариществ собственников жилья и управляющих компаний станет для него абсолютно прозрачной.

"Y": Сегодняшняя непрозрачность рынка услуг по управлению недвижимостью способна привести к росту числа мошенничеств со стороны ТСЖ и УК?

Е.С.: Да, безусловно. За последние два – три года емкость рынка ЖКХ по оплате населением услуг составляет более 1,2 триллиона рублей в год. Соответственно, и доходы мошенников исчисляются огромными суммами. Например, только при злоупотреблении правом распоряжения деньгами мошенники кладут себе в карман, по оценкам экспертов, до 65 миллиардов рублей.

"Y": Как с этим можно бороться?

Е.С.: Я уже говорила, что на сегодняшний день деятельность УК и ТСЖ законом практически не регулируется. Как контролировать ситуацию, если законодательной базы в этой части практически не существует, не понятно.

"Y": Может быть, стоит ввести специальное лицензирование?

Е.С.: На взгляд законодателей, саморегулятор в данном случае гораздо более перспективный вариант. С помощью саморегулирования мы снимем огромный груз коммунальных проблем и с плеч государства, и с плеч самих потребителей. СРО (саморегулируемые организации) способны повысить ответственность УК и качество ТСЖ.

Именно поэтому управляющим компаниям предложили начать создавать добровольные СРО. Во-первых, и это самое главное для потребителей, появится реальная материальная ответственность УК. Гарантия их профессиональной деятельности через формирования в СРО компенсационного фонда страхования. То есть, в случае возникновения какой-либо жалобы, претензии, ущерба, нанесенного потребителю, будет включаться механизм коллегиальной ответственности всех членов СРО.

"Y": Каков механизм работы СРО?

Е.С.: Все просто. Прежде чем выйти на рынок, любая управляющая компания становится членом СРО. Конечно, она может этого и не делать, членство добровольное. Но если все-таки УК становится членом какого-то СРО, то в ее обязанности входит уплата так называемого членского взноса – обязательного платежа в компенсационный фонд саморегулируемой организации. Каждый ее член "скидывается" в общий фонд страхового резерва. Благодаря принципу "с мира по нитке" деятельность даже небольших управляющих компаний-членов СРО оказывается застрахована приличной суммой. И если у кого-то из членов СРО что-то случится по его же вине, то материальный ущерб пострадавшему потребителю будет выплачиваться из общей кассы. Затем все понесенные расходы будет компенсироваться всеми членами СРО – они будут обязаны докладывать потраченные на компенсацию непрофессионализма одного из своих членов финансовые средства. Таким образом, размер гарантийного фонда будет постоянен и неизменен.

Управляющие компании, которые слишком часто будут вести себя непрофессионально, будут или штрафовать, или исключать из организации. Более того, если компания явилась недобросовестным исполнителем услуг, члены СРО вправе наложить на нее еще и "черную метку": о недобросовестной фирме будут знать и другие СРО и потребители – ТСЖ.

"Y": Каким образом я, обычный участник ТСЖ, узнаю, что вот именно эта управляющая компания – член СРО, а другая – нет и с ней лучше не связываться?

Е.С.: Раз мы говорим о прозрачности, то СРО обязаны вести электронный реестр управляющих компаний, каждая из которых имеет в нем личную карточку. В ней записано, является ли она членом СРО, какие активы имеет, есть ли у нее какие-либо заслуги или, наоборот, замечания или нарекания. Каждый потребитель, выбирая себе УК, может благодаря такому реестру посмотреть, насколько она благонадежна. По сути, исключение из реестра – смерть для недобропорядочного предприятия, такая компания официально своим бывшим СРО признается непрофессиональной. Таким образом, мы предлагаем эффективный регулятор услуг на ЖКХ рынке, не государственный, а абсолютно рыночный.

Качество и профессионализм будут классифицироваться только созданием стандартов, потому что на данный момент их просто нет. Из-за этого мы терпим и финансовые издержки, и мошенничество, когда УК-однодневка собирает деньги и с этими деньгами пропадает. Сегодня на рынке коммунальных услуг все ориентировано только на моральные составляющие тех людей, которые туда пришли, не более того. Плюс к этому есть масса технических моментов, которые не позволяют ни экономически, ни финансово качественно регулировать рынок по управлению недвижимостью.

Возвращаясь к стандартам: кто лучше и профессиональнее, с точки зрения практика, эти стандарты создаст, как не порядочные, добросовестные, профессиональные компании? И как раз эти стандарты будут являться для них входным билетом в профессиональную сферу рынка, помогут удержаться и создать бизнес.

"Y": Но регулятором рынка по управлению недвижимостью все равно останется государство? Не противоречит ли это самой идее частных объединений?

Е.С.: Нет, не противоречит, потому что государство выполняет в данном случае лишь надзорные функции. Во-первых, к саморегулируемым организациям, как к юридическим лицам, предъявляются некие организационные юридические моменты. С точки зрения непосредственного министерства, ведомства, которое будет регистрировать и контролировать СРО, главное – обеспечение безопасности жизни населения. Это тот единственный момент, в котором должно принимать участие государство.

То, что касается правил, стандартов, и других классификаций, которые будут иметь отношение к качеству предлагаемых услуг, – прерогатива профессионального сообщества. Вероятно, на первом этапе их разработки, компилируя различные стандарты и опираясь друг на друга, СРО создадут единый базовый стандарт. Затем к нему будут добавляться уже и другие: в зависимости от территории, потому что каждая из них имеет свою специфику. Все они должны быть учтены во втором эшелоне этих стандартов.

"Y": Каких плюсов и минусов следует ждать от реформы собственникам жилья?

Е.С.: Как человек оптимистичный, понимающий букву закона и ту реформу, которую мы предлагаем, я вижу здесь для собственников только плюсы. Потому что это, в первую очередь, максимальная информативность. Для того чтобы выбрать ту или иную УК или ТСЖ, в Интернете будет размещена полная информация, из которой будет видно, насколько добросовестна та или иная компания. Будут разработаны и полностью обозначенные стандарты, расчеты, методики. У потребителя сформируется понимание того, за что он платит. При этом у него появится и право выбора, например, условная классификация сервиса на "класс люкс", "средний" и "эконом", и по своим доходам он выберет те или иные услуги. Набор услуг всегда будет перед глазами, четко обозначенный, с цифрами. Собственник сможет видеть и понимать, за что он платит, какие у него права и возможности для требований и претензий.

Минус есть только один – абсолютная неинформированность нашего населения. К сожалению, российский менталитет настроен, в первую очередь, на то, чтобы сначала критиковать, а потом разбираться. Часть граждан, конечно, пытаются вникнуть и разобраться, но лень наших потребителей наступает на все благие начинания. Мы ленимся получить информацию, разбираться в вопросе, читать о тех или иных правах, за которые мы можем бороться.

"Y": Какое количество денежных средств потребует реформа и сколько она займет времени?

Е.С.: Это частный рынок, и никаких бюджетных средств он не подразумевает, как не подразумевает и специальную статью, чтобы создать саморегулятор. Все инициативы исходят от других участников рынка. Комитет Госдумы готов участвовать в разработке методик, помочь на законодательном уровне, если того потребует ситуация, утвердить какие-то дополнительные механизмы, укрепить правовую, административную базы. Но, опять же, это должна быть инициатива снизу. Мы стремимся к тому, чтобы люди сами начали что-то делать, хотя бы защищать свои интересы.

"Y": Для самих УК и ТСЖ предусмотрены какие-то льготы, например, в базе налогообложения?

Е.С.: Да, такие льготы есть. Это, безусловно, положительный момент для УК. На сегодняшний день закон об отмене НДС для управляющих компаний уже прошел первое чтение. Он в значительной мере снизит налоговую нагрузку на саму УК. Но к этому вопросу также нужно подходить с большой осторожностью. Проблема в следующем: УК предоставляет услуги не только как создатель комфортных условий для своего клиента – в виде чистого подъезда, исправных лифтов и прочего. Речь идет о тех работах, которые УК выполняет непосредственно сама. Таким образом, прямое освобождение УК от НДС сразу же снизит ее расценки для потребителя. Освободить компании от НДС по таким видам работ и услуг надо обязательно.

Но есть такие услуги, которые ни одна УК напрямую предоставить своему клиенту не может, она выступает исключительно в роли посредника. Прямые поставщики газо-, электро-, водоснабжения – это компании, работающие по обычной системе налогообложения, традиционные плательщики НДС. Таким образом, получается, что если мы освободим от налога на добавленную стоимость только УК, как одну часть стоимости услуги, то где-то пропущенный НДС должен будет прибавиться. И есть опасения того, что эти 18% могут лечь на плечи потребителей. Допустить этого категорически нельзя. Как выход из создавшейся ситуации, на мой взгляд, – право выбора у УК в применении схемы уплаты НДС. Главная задача, повторюсь, чтобы не повысились цены на услуги и не пострадал потребитель.