Ситуация на рынке жилья

О ситуации на рынке жилья рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп"

Как вы можете охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья (в первую очередь, новостроек)? Можно ли говорить, что на рынок приходит кризис? Имеются ли у вас прогнозы относительно того, как в предстоящем году изменятся цены в различных секторах рынка?

Для рынка недвижимости характерна цикличность развития - за подъемом следует спад, который сменяется новым подъемом. Говорить о каждом спаде как о кризисе было бы некорректно: прохождение рынком разных фаз - это адекватно. Сценария масштабного кризиса у меня нет, потому что мы его не ожидаем. Скорее всего, при дальнейшем ухудшении экономической ситуации в среднем по рынку заметно уменьшатся и цены, и количество заключаемых сделок. При этом общая картина будет весьма слабо отражать ситуацию по отдельным проектам: даже в условиях резкого снижения покупательской активности жилье - естественно, самое качественное и относительно недорогое - останется востребованным, поэтому тщательно проработанные жилые комплексы эконом- и комфорт-класса проблем с продажами испытывать не будут. В свою очередь, в изначально нежизнеспособных проектах возможно резкое падение цен. В конечном итоге некачественное предложение будет полностью "вымыто" с рынка, и затем уже существенно обновленный рынок перейдет в очередную фазу оживления и подъема.

Кто на сегодняшний день является основным покупателем новостроек?

"Основных" потребителей нет. Заметно увеличилась в последнее время доля "инвестиционных" покупателей (в том числе - юрлиц). С осени 2013 года было несколько всплесков инвестиционного спроса, спровоцированных резкими экономическими колебаниями. Сейчас около 50% сделок заключаются инвесторами.

Какой сектор рынка пострадает в наименьшей степени, если кризис затянется надолго?

Как показали предыдущие кризисы - 1998-го и 2008 - 2009 годов, - наибольшей привлекательностью во времена финансовой турбулентности обладает жилье массового сегмента, то есть относительно недорогое. Вложившись в строящуюся новостройку эконом- или комфорт-класса сегодня, частный инвестор может рассчитывать на рост стоимости квадратного метра в период до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию на уровне 15 - 25% в год, в зависимости от текущей степени готовности объекта и его конкретных характеристик.

В элитную недвижимость также можно инвестировать - этот сегмент устойчив, менее всего подвержен колебаниям рынка, - но, чтобы оперировать в нем, нужно обладать уже профессиональными знаниями и навыками инвестирования, а также достаточно крупной суммой первоначального капитала. Большинство рядовых граждан ни того, ни другого не имеют. Кроме того, ясно, что круг потребителей недорогой недвижимости гораздо шире, чем недвижимости элитной. Следовательно, риски в массовом сегменте ниже.

Целесообразнее всего сегодня ориентироваться на рынок городской недвижимости Москвы и Московской области. Оптимальный вариант для частного инвестора - новостройка в ближнем Подмосковье на стадии строительства, при условии, что она возводится зарекомендовавшей себя на рынке компанией.

Экономические санкции ограничили целому ряду крупнейших банков доступ к западным деньгам. По всей видимости, это приведет к ухудшению условий ипотеки. Как, на ваш взгляд, это скажется на рынке новостроек?

Ипотека дорожает, причем надежды на снижение ставок в кратко- и среднесрочной перспективе нет. Между тем кредитование было и остается востребованным: в ряде жилых комплексов доля квартир, купленных с использованием ипотеки, достигает 70%. То есть у банков нет особой нужды бороться за клиентов, и в дальнейшем можно ожидать, помимо роста ставок, ужесточения критериев отбора заемщиков. Впрочем, в ближайшие месяцы основные изменения в политике банков будут, вероятнее всего, определяться внешнеполитическими факторами. Но люди продолжат пользоваться кредитными инструментами. Как они будут расплачиваться по кредитам в ближайшие годы, это большой вопрос. Скорее всего, мы будем наблюдать рост просрочки по ипотеке. Пик его придется на конец 2015 - 2016 годов.

Тем не менее стоит ли покупателям ожидать каких-то скидок и бонусов?

Сегодня в 80 - 85% жилых комплексов, строящихся на территории ближнего Подмосковья - в пределах 20 км от МКАД, - заявлены праздничные акции для покупателей. В основном, он и предусматривают предоставление скидки на приобретаемое жилье в размере от 5% до 20%. При этом впервые за последние годы на рынке новостроек наблюдается настоящее "предновогоднее ралли": за осенние месяцы количество сделок выросло на 44% по отношению к августу.

Несмотря на столь успешные продажи, девелоперы решили продолжить традицию новогодних акций. Ведь отменить их - значит, отпустить покупателей к тем конкурентам, которые все-таки заявят о бонусах в декабре. Вполне естественно, что лучше сделать скидку, например, на 10%, чем потерять какое-то количество сделок. Кроме того, разнообразные специальные предложения - это и отличный инструмент привлечения внимания потребителя к проекту и компании, его реализующей. Ведь в данном случае акция не имеет конкретной, ярко выраженной в количественных показателях, цели. Это скорее абстрактное мероприятие, и в сегодняшних условиях позволить себе его проведение может далеко не каждая компания.

Предпраздничные акции могут существенно расширить круг потенциальных потребителей на волне растущего инвестиционного спроса на жилье. "Финансовая нестабильность спровоцировала невероятную активизацию частных инвесторов на рынке недвижимости. При этом значительная их доля уже "отработана" застройщиками, я говорю о людях, которые еще на первом - втором этапах масштабных экономических потрясений вложились в метры. Между тем существует огромный пласт потенциальных потребителей, которые имеют желание обезопасить свои сбережения, инвестировав их в "твердую валюту" - недвижимость, - но совсем немного не дотягиваются до "двери" на рынок новостроек с финансовой точки зрения. Для них ценовая разница в 5 - 10% может быть критической. Запуск соответствующих акций в Новый год - отличная возможность привлечь именно таких покупателей. Стоит отметить, что только в ближнем Подмосковье речь идет о десятках тысяч людей. Не направить их интерес к недвижимости в правильное русло - это, по сути, бизнес-преступление.

Следуя последним тенденциям рынка и покупательским настроениям, ГК "Лидер Групп" запускает в преддверии Нового года специальную акцию - с 1 по 30 декабря при покупке квартиры в любом из жилых комплексов компании предоставляется скидка 10%. Скидка предоставляется на все без исключения квартиры, находящиеся в продаже - от студий до трехкомнатных.

Расскажите об основных проектах, реализуемых вашей компанией на сегодняшний день?

На сегодняшний день в реализации ГК "Лидер Групп" находится четыре объекта - жилой комплекс "Менделеев" (г. Химки), жилой квартал "Лидер Парк" (г. Мытищи), микрорайоны "Лобня Сити" (город Лобня) и "Город счастья" (город Домодедово). Приобрести квартиру в перечисленных проектах можно по ипотечным программам от ведущих российских банков, а также в рассрочку или с использованием средств материнского капитала. Кроме того, ГК "Лидер Групп" реализует квартиры по жилищным субсидиям и по программе военной ипотеки.

ЖК "Лидер Парк" возводится в северной части подмосковного города Мытищи, рядом с Волковским шоссе, которое обеспечивает удобный выезд на МКАД. Также со столицей его связывают Ярославское и Осташковское шоссе. Комплекс представляет собой шесть 17-этажных монолитно-кирпичных корпусов с собственной инфраструктурой: детский сад, школа, подземный паркинг, гостинично-деловой центр, магазины, спортивные и детские площадки, пункты бытового обслуживания. Микрорайон находится в непосредственной близости от красивейших лесопарков и водоемов: Рупасовских прудов, Пироговского лесопарка, национального парка "Лосиный остров", а также Клязьминского, Пироговского, Пяловского, Учинского, Пестовского и Икшинского водохранилищ.

ЖК "Менделеев" расположен в Химках, всего в 5 километрах от МКАД. Проектом предусмотрено строительство 26-этажного жилого дома комфорт-класса (25 жилых этажей, 26-й этаж - технический). Площадь квартир в доме - от 28 до 105 квадратных метров. На верхних этажах комплекса располагаются видовые квартиры, на первом - помещения коммерческого назначения (кафе, сервисные службы, магазины). ЖК "Менделеев" оборудован качественными бесшумными лифтами и современными системами пожаротушения и дымоудаления. Безопасность дома обеспечивается специально установленной системой видеонаблюдения и службой консьержей.

Микрорайон "Лобня Сити" - масштабный проект комплексной застройки, включающий в себя 20 монолитно-кирпичных 17-этажных домов с современными комфортабельными квартирами, а также собственную инфраструктуру. Микрорайон "Лобня Сити" - воплощение достижений современного градостроительства, по сути, это город внутри города. Новые современные квартиры сочетают в себе комфорт и доступную цену. Концепция микрорайона предусматривает создание собственной инфраструктуры: детский сад, школа, парковочные места, продуктовые и универсальные магазины, спортивные и детские площадки, пункты бытового обслуживания, отделения банков, а так же благоустройство придомовой территории.

Микрорайон "Город счастья" строится в Домодедово и состоит из 15 монолитных домов с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами, а также квартирами-студиями. В рамках проекта планируется возведение школы, детского сада, мини-парка, площадок для детей и занятий спортом, магазинов, кафе и прочих инфраструктурных объектов для комфортной жизни.