Московский рынок недвижимости сегодня

Московский рынок недвижимости находится на стабильной отметке. По прогнозам специалистов, в ближайшие 10-20 лет цены на столичное жилье расти не будут. По словам директора департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость” Сергея Шлома, такое стало возможно из-за ввода на рынок огромного числа новостроек, которые пользуются наибольшим покупательским спросом.

Фото: stroi.mos.ru

Кроме того, если проследить динамику ценообразования, то квадрат московского нового жилья стал дешевле более чем на 2% в первом квартале 2017 года. Как рассказал заместитель генерального директора по девелопменту АО "Мосинжпроект", генеральный директор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, в апреле были зафиксированы незначительные корректировки в отдельных потребительских классах. В целом ценовая ситуация остается стабильной. "Средняя цена по жилым новостройкам эконом-класса составила 115,3 тыс. руб. за квадратный метр (+0,2% к апрелю), комфорт-класса – 172,1 тыс. руб. (-0,5% за месяц)", - добавил Альберт Альфатович.

Еще один из факторов – снижение покупательской способности населения на волне высокого предложения от застройщиков. Сейчас реальные доходы россиян упали более чем на 5% с начала года. Как утверждает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик в интервью порталу "Мир квартир", основные покупатели в настоящий момент – люди небольшого достатка. И это прекрасно понимают сами девелоперы. Именно поэтому наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса.

Это подтверждают и слова Суниева. "Несмотря на незначительную корректировку, большинство застройщиков продолжает гибкую систему ценообразования и выбирает основным инструментом продаж не прямое изменение цен по прайсам, а завуалированное – посредство скидок, акций и спецпредложений", - отметил Альберт Суниев.

При этом, некоторые для сохранения темпов продают лоты практически по себестоимости.

Кроме того, эксперты отмечают снижение стоимости и в элитном секторе, хотя и не такое резкое, как ожидалось. Целевая аудитория данного сегмента уже успела приобрести недвижимость на волне падения цен. А первые месяцы нынешнего года показали, что девелоперы не смогли распродать 49% новостроек Москвы в период строительства. Несмотря на ощутимое превалирование предложение над спросом, за последний год уменьшение стоимости на элитную недвижимость не превысило 5%, а до кризиса наблюдался рост. Это связывают в первую очередь с тем, что  продавцы элитки  готовы ждать покупателей годами и не намерены вводить более гибкую ценовую политику.

Так, например, по данным Альберта Суниева, в апреле средняя цена по жилым новостройкам бизнес-класса – 254,8 тыс. руб./м2 (-3,6%), элит-класса – 840,0 тыс. руб./м2 (-3,0% за месяц). "Снижение цены в бизнес- и элит-классах вызвано выходом новых проектов на начальной стадии готовности", - уточнил он.

Немаловажную роль в нынешнем ценообразовании на рынке недвижимости сыграл пресловутый экономический кризис. Так, за последние пару лет стоимость жилья в столице снизилась на 15-20%. По некоторым прогнозам, при нынешних огромных объемах строительства, отрицательная динамика может ежегодно доходить до 10%. 

Однако многие застройщики все же хотят сохранить имеющуюся прибыль. И здесь так же можно увидеть плюс для обывателя, так как из-за серьезной конкуренции компании вынуждены повышать качественные характеристики своих проектов. Об это также высказался заместитель генерального директора по девелопменту АО "Мосинжпроект", генеральный директор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов". "Внутренняя инфраструктура проекта, входные группы с дизайнерским оформлением, наличие небольших ликвидных квартир с эргономичными планировочными решениями, проектирование квартир евро-формата - все это становится определяющими факторами для покупателя во всех классах жилья. В связи с этим усиливается тенденция размывания классов на рынке", - считает Суниев.

Видна тенденция уменьшения доли проектов эконом-класса и рост доли жилья повышенного качества. "Примечательно, что минимальные бюджеты покупки квартир в Москве стали встречаться в жилых комплексах комфорт-класса, например, квартиры в ЖК Level Амурская стартуют от 2,1 млн руб. с отделкой "под чистовую" и это в границах старой Москвы", - уточнил он. 

Закономерно возникает вопрос о том, когда же в столице закончится строительный бум. Это возможно в разрезе  внесенных изменений в закон о долевом строительстве. Изменения начали действовать с 1 января нынешнего года. Ключевой момент здесь – усилие финансового давления на застройщиков. Теперь строительные компании должны  иметь уставной капитал в размере 4% от общей стоимости объекта. В связи с этим, многие участники рынка заявляли об уменьшении темпов ввода нового жилья. Но стоит отметить, что поправки касаются только новых объектов. Поэтому снижение можно будет заметить только в перспективе будущих лет.

В настоящее же время благодаря сложившейся ситуации и снижению ключевой ставки по ипотеке все еще сохраняются высокие темпы продаж. "Существенную роль в сохранении высоких темпов продаж играет и рынок ипотеки. По данным Росреестра количество сделок по ипотеке за месяц увеличилось за год– на 30%", - заключил Альберт Суниев.