Рухнут ли в России цены на жилье

Цены на жилую недвижимость в РФ бьют все возможные рекорды роста, причем теперь уже в общемировом масштабе. По данным доклада международной консалтинговой группы Knight Frank, проанализировавшей ситуацию с недвижимостью в 56 странах и территориях, в 2020 году Россия заняла четвертое место в мире по темпам роста цен на жилье.

Как следует из доклада Knight Frank, темпы роста цен на жилую недвижимость в России в минувшем году составили 14%. По этому показателю ее опережают лишь Турция, где цены за год подскочили на 30,3%, Новая Зеландия (18,6%) и Словакия (16%). В первую десятку списка вошли также Люксембург (13,6%), Польша (10,9%), США (10,4%), Перу (10,3%), Швеция (10,9%), Австрия (10%).

Почему растем?

На первый взгляд, рост цен на недвижимость в условиях пандемии и экономического кризиса может показаться чем-то странным. Но это лишь на первый, ибо в остальном эксперты находят вполне четкие объяснения происходящему.

По словам руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, в 2020 году стоимость недвижимости в России росла по нескольким причинам: "Во-первых, девальвация рубля на 22% к доллару и на 30% к евро привела к росту стоимости металлов и других строительных материалов. Во-вторых, сказался эффект от перехода строительной отрасли на эскроу-счета в 2019 году – это длительный процесс, который также отразился на ценах квадратных метров жилья. В-третьих, ослабление рубля привело к тому, что многие россияне начали инвестировать в недвижимость – покупать квартиры с целью их дальнейшей сдачи в аренду (доля таких сделок выросла на 20%). И последнее обстоятельство, которое толкнуло цены вверх – это программа льготной ипотеки под 6,5%, за счет которой на рынке недвижимости появился ажиотажный спрос. Цены выросли как на новостройки, так и на вторичном рынке".

С ним отчасти соглашается аналитик Институт комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина. По ее словам, значительный рост цен на жилье связан со сложившимся дисбалансом спроса и предложения на рынке. Она также отмечает, что спрос на жилую недвижимость в 2020 г. был поддержан программой льготного ипотечного кредитования. Однако, при этом, аналитик обращает внимание на то, что несмотря на рост объемов ипотечного кредитования, темпы ввода жилья не были увеличены соответствующим образом. Так, в прошлом году было введено 80,6 млн кв. м жилья, и это лишь на 0,4% больше, чем в 2019 г.

"Это не значит, что в росте цен на жилье виновата госпрограмма льготной ипотеки, – пояснила изданию "Утро.ру" Наталья Чуркина. – Проблема заключается в отсутствии роста объемов строительства жилья. При этом опыт отдельных прошлых лет показывает, что больше строить возможно. Так, в 2014-2015 гг., было введено 84,2 мл кв. м и 85,3 млн кв. м соответственно. Более того, в соответствующем нацпроекте "Жилье и городская среда" определены более высокие цели по вводу жилья, чем мы имеем в реальности. В частности, на 2020 г. стояла цель по вводу 98 млн кв. м жилья, что на 21,6% больше, чем в итоге было построено".

Ждать ли обвала?

Этим вопросом задаются сегодня многие, кто так или иначе связан с рынком жилой недвижимости. Действительно, складывающаяся ситуация все больше напоминает рыночный пузырь, готовый схлопнуться при первой же возможности.

Однако, опрошенные "Утро.ру" эксперты не склонны считать, что происходящее сегодня на рынке жилья закончится обвалом.

По мнению Артема Деева, его не случится потому, что Центральный Банк охлаждает рынок, чтобы не допустить возникновения пузыря на рынке ипотеки. Помимо этого эксперт ожидает и скорого сокращения спроса на недвижимость со стороны покупателей.

"Сокращение спроса приведет к тому, что и цены не будут расти такими же темпами, как в прошлом году. Этому будет способствовать и сокращение доходов населения – все, кто хотел приобрести недвижимость по низким ипотечным ставкам, это уже сделал", – резюмирует Деев.

С ним согласен и исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК "Универ Капитал" Артем Тузов.

"Обвала цен на рынке жилья ждать не стоит, так как недвижимость в нашей стране всегда пользуется повышенным спросом. Во-первых, как средство вложения и приумножения средств, во-вторых, как возможность улучшить свои жилищные условия", – говорит эксперт. Он связывает рост цен с программой льготной ипотеки, которая должна завершиться к 1 июля 2021 года. После ее окончания, по его мнению, цены на жилье в России должны будут стабилизироваться.

Не решение проблемы

Впрочем, стабилизация рынка недвижимости предстоящим летом, даже если она действительно произойдет, не будет означать окончательного решения "квартирного вопроса" в стране.

По мнению Натальи Чуркиной, сегодня России крайне необходимо увеличение объемов ввода жилья, так как обеспеченность жильем на душу населения в стране в 1,5-2,5 раза ниже, чем в ЕС и США.

"За счет одной лишь программы льготной ипотеки данную проблему не решить, – резюмирует эксперт. – Например, застройщикам также нужно обеспечить возможности доступного долгосрочного кредитования. В таком случае цены на жилье могут пойти вниз за счет расширения объемов предложения, вызванного снижением издержек застройщиков".