Что первично, а что вторично на рынке жилья

Москва, как и любой город или даже деревня – это один сплошной рынок. Рынок недвижимости. Рынками наши населенные пункты были всегда, даже в советские годы. Несмотря на то, что собственниками квартир жильцы не являлись, они активно занимались их обменом, участвовали в жилищных кооперативах, тем самым внося в сферу недвижимости рыночный "дух". Сейчас мы имеем полноценный рынок жилья в стране, причем от года к году он становится всё разнообразнее. Квартиру или дом можно купить в готовом виде, можно приобрести "полуфабрикат", можно, наконец, инвестировать в строительство "с нуля" или строить собственными силами. Попытаемся окинуть взором столичный рынок недвижимости и его окрестности, чтобы понять, какие там дуют ветры.

Прежде всего о структуре рынка. По сравнению с 90-ми годами прошлого столетия она сильно изменилась. В то время наблюдалось абсолютное доминирование вторичного рынка жилья. Экономическая ситуация не способствовала жилищному строительству, но зато немалое число граждан, ставших собственниками жилплощади, взялись продавать излишки – "квартиры покойных бабушек". К настоящему времени основная масса "лишних" квартир разошлась, и на вторичном рынке господствуют "расселение" и "альтернатива", то есть различные изощренные формы обмена жилплощадью.

Однако находится все большее число людей, приходящих на рынок недвижимости не с товаром, а с деньгами. И это вовсе не новые русские образца 90-х, готовые отвалить "пол-лимона зеленью" за немыслимые апартаменты на Тверской. Это новые русские буржуа, умеющие считать деньги и рассчитывающие на достойное (по европейским меркам!) жилье за разумную сумму. Возиться с расселением квартиры в сталинском доме, отвечающем лучшим стандартам середины прошлого века, им почему-то не хочется.

Спрос, как известно, рождает предложение, да тут и экономика стала постепенно выправляться – инвестиционный климат потеплел. Жилья стали строить гораздо больше, и нового качества. По крайней мере, в Москве. Но ведь в ней и спрос самый высокий, и денег побольше, чем во всей остальной России, раза в четыре. Впрочем, то, что происходит в столице, произойдет и в других российских городах, только позже и в меньших масштабах. Так вот, в Москве в 2001 году было построено 3,8 млн. кв. метров жилья, в нынешнем построили 4,2 млн., а в следующем хотят построить 4,5 млн. И что характерно – почти половина жилых домов строится по индивидуальным проектам, то есть является жильем как минимум "бизнес-класса". Оно и понятно: клиент, говорят риэлторы, пошел привередливый. Ему дизайн и планировку подавай нестандартную, и вид из окна живописный, и гараж под домом, и магазины с кафе и прачечными, а то еще и сауну с тренажерным залом. Извольте, будет вам и сауна с гаражом! В последнее время развернулось строительство именно таких домов, которым более подходит название "жилищный комбинат". У каждого проекта – свое название: "Алые паруса", "Атлант", "Эдельвейс", "Триумф-Палас" и т.п. Можно, конечно, спорить об их архитектурных достоинствах и о том, как они вписываются в привычную взору Москву, но одно несомненно: строители XXI века взялись серьезно улучшить "качество жизни" москвичей. При этом сами москвичи ограничивают себя в количестве метров: наибольшим спросом пользуются средние (по нынешним понятиям) квартиры – всего метров по 130-160.

Неизменно популярным типом жилища остается отдельный дом. Одна беда: в черте города практически не остается свободной земли для индивидуального строительства, а стоит она (особенно в престижных районах) безумных денег. В мэрии говорят, что к 2005 году ее не останется вовсе. Ради многоэтажного жилья будут сносить "хрущобы" и застраивать промзоны, а вот под частные коттеджи – вряд ли. Так что любителям уединения остается Подмосковье, благо, даже в радиусе 10-20 км от МКАД места под строительство еще предостаточно.

Впрочем, есть и другой вариант. Когда вице-мэра Москвы Владимира Ресина спросили, какое жилье он считает оптимальным, то он ответил, что вложил бы деньги в недвижимость, которая "заменила бы квартиру и дачу одновременно". Недавно в Москве появилось именно такое "компромиссное" жилье – "таун-хаусы". Они представляют собой этакие сросшиеся между собой 2-3-уровневые коттеджи, где у каждой проживающей семьи есть свой вход, гараж и кусочек земли. Преимущество таких конструкций по сравнению с отдельным коттеджем в том, что их строительство и эксплуатация обходятся гораздо дешевле и поэтому возможно даже в черте города. А кроме того, группа "таун-хаусов", обнесенная оградой и обеспеченная собственной химчисткой, магазином, кафе, спорткомплексом и детским садом, представляет собой вполне самодостаточный и уютный микромир, отгороженный от агрессивной среды огромного города. В Москве уже существуют и строятся микрорайоны "таун-хаусов", например Куркино и Новоподрезково. Хотя будущее "таун-хаусов" связано всё же не столько с Москвой, сколько с ближайшим Подмосковьем: сейчас риэлторы очень рекомендуют поселок "Барвиха-2", расположенный в 10 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе.

Немного о ценах. Укажем лишь общие тенденции. Эксперты Российской гильдии риэлторов отмечают, что с осени, после периода стабилизации, цены на жилье в обеих столицах поползли вверх (на 1,5-2% в месяц). Отчасти это объясняется сезонными колебаниями: осень – горячая пора на рынке недвижимости, а после Нового года наступает затишье и некоторый спад цен. Однако сейчас цены подхлестнула подготовка Санкт-Петербурга к празднованию своего 300-летия: в город вливаются большие деньги, и это увеличивает платежеспособный спрос на недвижимость. А московские цены растут "за компанию". Но в целом, по мнению специалистов, цены в столицах близки к своему потолку (с учетом нынешнего уровня развития экономики страны и, следовательно, благосостояния граждан) и сильно вырасти не должны. Более того, в следующем году возможно их снижение до более приемлемого уровня. Однако колебания в ту или в другую сторону, как ожидается, составят всего 5-7%...

Кому-то, конечно, все эти рассуждения и прогнозы интересны, кто-то берет из них что-то себе на заметку. Но для большинства граждан РФ решение квартирного вопроса путем покупки жилплощади так же реально, как полет на Луну. Конечно, отказывая себе и семье во всех удовольствиях, средний россиянин за год может скопить на 1 квадратный метр. Но вот беда: в современной квартире этих самых метров наверняка больше, чем лет в его распоряжении. Что же делать?

Можно инвестировать в строительство, причем на ранних стадиях. Это позволяет сэкономить до половины стоимости квартиры, хотя всегда остается риск, что строительство будет по каким-то причинам заморожено и денежки пропадут. Впрочем, риэлторы говорят, что сейчас этот риск минимален: уж если взялись строить, то построят.

Другой вариант – купить квартиру в кредит. На Западе этот механизм доведен до совершенства: человек может всю жизнь прожить в жилище, так до конца за него и не расплатившись. В нашей стране ипотека только-только начала подавать признаки жизни. Уже внесены необходимые изменения и дополнения в Жилищный кодекс, в закон "Об основах федеральной жилищной политики" и в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако, по мнению экспертов, для привлечения дешевых и долгосрочных ресурсов, которые необходимы для массового ипотечного жилищного строительства, нужно еще разработать законодательство об ипотечных эмиссионных ценных бумагах, о строительных сберегательных кассах и о защите прав граждан, вступающих в ипотечные отношения. Соответствующие законопроекты уже есть и ждут своего часа в Госдуме, так что гражданам остается только ждать и копить.

А может, и не стоит этого делать вовсе, ведь у собственников недвижимости скоро могут появиться крупные проблемы. Связано это с тем, что Минфин предлагает изменить порядок исчисления налога на имущество физических лиц. Квартирный налог ныне представляет собой символическую сумму (а в некоторых районах столицы о нем до сих пор и знать не знают), но Минфин вознамерился облагать им квартиры, исходя не из оценки БТИ, а из рыночной стоимости. Кто и как будет ее определять и фиксировать – пока непонятно. Однако в Москве, при ставке налога на жилье (с 2003 года) в 0,5%, за обычную "двушку" ценой в $50 тыс. придется выкладывать по $250 в год. А это – более месяца работы при средней московской зарплате. Прибавьте сюда пресловутую реформу ЖКХ и постоянно растущие тарифы естественных монополий – неслабо получается. Перспектива столь значительного увеличения размеров оплаты жилья грозит, возможно, даже падением цен на недвижимость и оживлением вторичного рынка: народ начнет перебираться в жилплощадь поменьше и подешевле, а то и вовсе покидать этот безумный город.

Впрочем, риэлторы надеются, что обвала рынка и социальных потрясений власти все-таки не допустят и как-нибудь да подсластят пилюлю. Но у властей своя логика: вот, к примеру, с 14 декабря квартиры разрешено деприватизировать, т.е. возвращать государству...