Купили жилье? Все равно отберут...

Квартирный вопрос, испортивший не только москвичей, постоянно подталкивает не совсем чистых на руку соотечественников на всевозможные махинации с жильем. Порой российский закон наказывает таких махинаторов, признавая заключенные ими сделки с недвижимостью недействительными. Казалось бы, все прекрасно: справедливость восстановлена, но увы...

"Темное" прошлое недвижимости способно основательно подпортить жизнь тому, кто приобрел ее в собственность вполне законно. Если в любой момент времени выяснялось, что в цепочке сделок с данной квартирой были нарушения, то до последнего понедельника ничего не подозревающий покупатель вполне мог потерять квартиру, даже если ничего не знал о ее прошлом. Согласно Гражданскому кодексу, все сделки, следующие за недобросовестной, автоматически считались недействительными.

До последнего понедельника покупатель квартиры мог в любую минуту потерять ее, если в прошлом жилье прошло через недобросовестную сделку. Согласно Гражданскому кодексу, все последующие сделки автоматически считались недействительными. 21 апреля Конституционный суд РФ принял решение, по которому права граждан, приобретших квартиру законным образом, не могут быть нарушены.

Но само по себе это решение - не панацея от квартирного мошенничества. Обычно любая положительная инициатива со стороны власти имеет обратную сторону. Только, как правило, неподготовленным людям не видно, где подвох. "Yтро" обратилось к специалистам агентства недвижимости МИАН с просьбой прокомментировать заключение КС РФ.

Как говорится в заявлении компании, "решение Конституционного суда, безусловно, прогрессивный шаг со стороны государства". В самом деле, граждане России, приобретшие жилье законным способом, не должны отвечать за нарушение закона бывшими собственниками жилья. Однако "данное решение КС не изменило закон". "Оно направлено, в первую очередь, на изменение правоприменительной практики, то есть на то, чтобы суды, прежде всего суды общей юрисдикции, при вынесении решений учитывали права добросовестного приобретателя".

Как показывает практика, суды общей юрисдикции до сих пор при рассмотрении дел о признании сделок недействительными, эту норму не применяли. Заключение КС дает сейчас больше шансов тем, кто приобрел квартиру по договорам купли-продажи. Но чтобы права добросовестного приобретателя были реализованы, необходимо выполнение двух условий. Во-первых, квартира должна выбыть из владения собственника по его воле. Во-вторых, она должна быть отчуждена по возмездной сделке, то есть не подарена.

По мнению МИАН, "к одним из наиболее распространенных оснований обращения в суд положение о добросовестном приобретателе неприменимы (речь идет о статье 177, где говорится о недействительности сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), поскольку в этом случае очевидно, что квартира выбыла из владения не по воле собственника. Такой же аспект суд может усмотреть и при признании сделок недействительными по статье 178 и 179 ГК РФ (недействительность сделок, совершенных под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы)".

Впрочем, на деятельность риэлторов принятое КС решение не окажет никакого влияния. Специалисты МИАН отмечают, что оно не предполагает никаких изменений в технологии работы посредников на рынке недвижимости. А потому не окажет влияния ни на стоимость риэлторских услуг, ни на стоимость объектов купли-продажи. "Данное решение не отменяет и не заменяет процедуру проверки юридической чистоты жилья".

По мнению риэлторов, в нынешних условиях хорошей дополнительной гарантией сделки с недвижимостью выступает возможность страхования права собственности на жилье (титульное страхование). В любом случае, они рекомендуют обращаться к профессионалам, поскольку рядовому гражданину, далекому от тонкостей работы с недвижимостью, непросто самостоятельно выявить юридическую чистоту квартиры и выяснить список лиц, которые в дальнейшем могут оспорить сделку.