На рынке недвижимости становится жарко

В столице продолжается квартирный бум: рост цен на жилье не только не прекратился, но даже не замедляется. В этом году на рынке не было летнего затишья. По данным IRN.ru, в сентябре цена квадратного метра жилья выросла на 3,6%, в октябре – на 4,3% и составила $1330. Ноябрь, по предварительным оценкам, выдерживает набранный темп. В домах бизнес-класса квартиры дорожают еще быстрее – на 9% в месяц, а места в подземных автостоянках – аж на 15%. Всего же, по скромным оценкам Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, в этом году жилье подорожает на 27%. При этом эксперты уверяют, что достижения потолка или даже просто паузы в росте цен на недвижимость пока не предвидится. Может быть, только через год рост цен начнет утихать и приблизится к 12% в годовом исчислении, что будет соответствовать или слегка превышать темпы инфляции. По риэлторским прикидкам, стоимость квадратного метра жилья в панельном доме, расположенном в "удобоваримом" районе, стабилизируется на уровне $1150-1200.

Что же послужило причиной столичного квартирного бума? Стечение нескольких обстоятельств. На первое место эксперты ставят нефтяные доходы России: денег в стране много, и до 80% их объема сосредоточено в Москве. Деньги надо куда-то вкладывать, и вот тут-то проявляется вторая причина: традиционные объекты инвестирования не привлекают обладателей капитала. Ценные бумаги и банковские вклады не приносят достаточного дохода, доллар падает, евро пока не вызывает особого доверия. А вот недвижимость – и надежный, и доходный объект для вложения средств. Еще одной причиной повышения цен на жилищном рынке называют увеличение доли дорогого жилья в общем объеме строящихся в Москве объектов. Таким образом, массовая застройка отстает.

Несмотря на довольно активные темпы строительства, предложение отстает от спроса, а аппетиты "жилищных инвесторов" растут по мере увеличения их благосостояния. Это вынуждает их искать способы искусственно расширять рынок недвижимости. Например, крупными инвесторами уже освоена отличная метода приобретения элитного жилья в престижном районе: имеющиеся там дома (более или менее ветхие) сносятся или ставятся на реконструкцию с выселением жильцов. Переселяемым жильцам, как правило, обещают предоставить равную по рыночной стоимости жилплощадь вблизи прежнего места жительства, но учитывая масштабы реконструкционных замашек, сделать это просто невозможно. Остаются новостройки в более или менее отдаленных районах расширяющейся столицы. А ретивых борцов за права квартирособственников "урезонивают" при помощи юридической казуистики: да, вы владеете квартирой, однако стены, пол и потолок вам не принадлежат, и не вам решать их судьбу. Вы являетесь собственниками кубометров воздуха, которым заполнена ваша квартира, наклеенных обоев, плитки... ну, и еще правом проживать в определенном количестве квадратных метров – все это будет сохранено за вами. Но если городские власти посчитают ваши стены обветшавшими, то вам придется переехать в другие. Вот так происходит в столице передел собственности.

Не менее печален и другой факт. Несмотря на весь столичный ажиотаж и потоки нефтедолларов, текущие в страну, 77% российских семей по-прежнему нуждаются в увеличении жилплощади, а квартиру покупают только 1,5% семей в год. И несмотря на естественную убыль населения страны, жилья на всех по-прежнему не хватает: в год строится всего 0,24 кв. м на душу, в то время как надо – хотя бы 1 кв. метр. Эти неутешительные цифры привел председатель Госстроя Николай Кошман на недавнем заседании правительства. Основной причиной такой ситуации эксперты называют отсутствие денег – как у населения, так и у банков. Михаил Касьянова был искренне удивлен подобной постановкой проблемы: "После четырех лет стабильного развития деньги в стране есть", – убежденно отрезал он. Впрочем, от лица правительства он ничего не обещал, а велел разобраться, почему в этой ситуации банковские учреждения не желают кредитовать граждан.

А чего тут разбираться? Дело ясное: во-первых, у банков нет средств на предоставление "длинных" кредитов (которые необходимы для приобретения жилья), а во-вторых, они не хотят лишнего риска на свою голову. Депутат Государственной Думы, один из руководителей Международной ассоциации ипотечных фондов Василий Тетерин не питает иллюзий на этот счет: "Ипотечное кредитование в прямом смысле сегодня работать не может, потому что под такой процент, какой у нас есть, банк не может дать кредит, а гражданин не может его взять, понимая, что он его не отдаст". В кредит у нас дают под 11 и более процентов, причем, как правило, небольшие суммы ($10-15 тыс.) и на небольшие сроки (пару лет). А мировая практика свидетельствует о том, что ипотека работает при кредитовании не менее чем на 10 лет и максимум под 4-5% годовых.

Драконовские условия "ипотеки по-русски" объясняются очень высокой степенью риска невозврата кредитов. Дело в том, что заемщик в данной ситуации рискует гораздо меньше кредитора: согласно действующему законодательству, гражданина невозможно выселить с занимаемой им жилплощади, если она у него единственная. Даже если он хронически не платит за коммунальные услуги и даже если он не вернул ипотечный кредит. "Были кредиты, выданные гражданам по ипотеке и в Москве, и в отдельных регионах России, – говорит Василий Тетерин, – но 80% этих кредитов не возвращались". Такова имеющаяся на сегодняшний день статистика.

Впрочем, уже весной 2004 г. ситуация может измениться в корне: Госдума готовит пакет изменений в законодательство, которые разрешат выселять жильцов, взявших кредит на приобретение жилплощади и не вернувших его. Ипотека будет работать по следующей схеме: человек, имеющий хоть и небольшие, но стабильные доходы, берет в банке кредит и приобретает квартиру. Однако она остается в залоге у кредиторов до полного возврата полученных в долг денег. Не вернул – извини, квартиру придется освободить. Правда, государство берется позаботиться и о таких нерадивых заемщиках: предполагается построить т.н. "социальный фонд жилья", куда их будут выселять. Авторы законопроектов полагают, что дамоклов меч выселения поможет создать в России цивилизованный рынок жилья и сделает доступными ипотечные кредиты.

В целом же на рынке недвижимости становится жарко и небезопасно. Того и гляди выселят. Что посоветовать в этой ситуации? Тем, кто хочет приобрести жилье и не имеет достаточных средств – не брать кредит, если нет уверенности в стабильности своих доходов на ближайшие 10 лет, в своем здоровье и намерении возвращать взятые деньги. А тем, кто имеет счастье (или несчастье) уже проживать в Москве (особенно в более-менее престижном районе и не самом новом доме) – пока не выселили, срочно создавать со всеми соседями кондоминиум. Это такое официально оформленное товарищество жильцов, которое делает их коллективными собственниками всего дома (включая чердаки и подвалы, которые, кстати, можно будет сдавать в аренду). Кондоминиум является юридическим лицом, и если что – разговаривать с ним будут гораздо более уважительно, чем с отдельными жильцами. Что поделаешь, наступают времена, когда квартирный вопрос будет решаться очень жестко, и жилье нужно будет защищать даже от родного государства.