Новые правила вывели ипотеку за грань реальности

На российском рынке ипотечного кредитования грядут перемены: крупнейшая рефинансирующая организация в данном сегменте - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - вводит более жесткие стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов по сравнению с действующими. Руководство АИЖК обосновывает необходимость изменений желанием повысить качество ипотечных активов до такой степени, чтобы привлечь под них финансирование на российском и зарубежных рынках. Что же касается потенциальных заемщиков, то для них в результате нововведений ипотека станет менее доступной, нежели сейчас.

Об инициативе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию стало известно в минувшую пятницу, когда его генеральный директор Александр Семеняка подписал соответствующий приказ - "О введении в действие новой редакции "Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов", вступающий в силу с 15 мая нынешнего года. В тексте указывается, что АИЖК, основываясь на опыте работы с ипотечными агентствами по выдаче более 100 тыс. ссуд, ужесточает подходы к оценке рисков в этой сфере. Выданные по старым стандартам (до 15 мая) кредиты будут рассмотрены агентством на предмет рефинансирования до конца 2008 года.

Изменения коснутся, в первую очередь, ипотечных сделок между взаимозависимыми лицами. После 15 мая АИЖК такие сделки рефинансировать не будет, поскольку риски по ним высоки в случае возникновения семейных споров между заемщиками. Кроме того, исчезнет возможность выкупа кредитов, выданных на приобретение комнат. Ипотека под покупку жилого дома будет рефинансироваться только в том случае, если участок под ним является собственностью заемщика и заложен вместе с самим домом. Особые требования агентство предъявляет и к заемщикам - может отказать в рефинансировании, если имели место любые просрочки выплат в первые два месяца обслуживания кредита или 30-дневная просрочка в остальное время пользования кредитом.

Подтверждение доходов заемщика в свободной форме по справке банка тоже прикажет долго жить: новые стандарты предусматривают применение исключительно справок 2-НДФЛ или по спецформе самого АИЖК и не берут в расчет доходы от государственных субсидий и дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей. Количество созаемщиков ограничится тремя лицами, причем одним из них обязательно должен быть второй супруг. Участие в сделке несовершеннолетних станет возможным только при согласии органов социальной опеки и попечительства.

Ударят новые условия и по банкам-партнерам, небрежно относящимся к оформлению ипотеки. Ввести наказание для них АИЖК обещало еще минувшей осенью и сдержало свое обещание в новой редакции "Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов": документ предусматривает право агентства вернуть банку выкупленный кредит не только из-за просроченных платежей по нему, но и по причине некачественной оценки заемщика, предоставленных им документов, объекта залога, небрежного подхода к сопровождению кредита и так далее.

Цель этой реформы понятна: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию пытается обезопасить себя от всех потенциально рискованных кредитов subprime-класса. Аналитики прогнозируют улучшение качества ипотечных портфелей произойдет и в банках-агентах, для многих из которых АИЖК является единственной рефинансирующей организацией и, следовательно, вынудит их соответствовать новым требованиям. На нововведение не могут не откликнуться и крупные игроки ипотечного рынка, такие как ВТБ, "КИТ Финанс" и "ГПБ-Ипотека", которые выкупают у банков выданные по стандартам агентства кредиты.

"Повышение качества российских ипотечных активов делается целенаправленно - для подготовки банков к секьюритизациям как на российском, так и на зарубежном рынке, открытие которого, по прогнозам аналитиков, ожидается в начале следующего года, - пояснила "Коммерсанту" глава департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. - Агентство в данном случае реализует функцию института развития".

По мнению экспертов, вводимые АИЖК меры соответствуют поставленной цели, однако имеют и изнаночную сторону: они влекут за собой сокращение объемов кредитования небольших региональных банков, которые в ипотечном сегменте до сих пор имели перед крупными конкурентами только одно преимущество - сравнительно либеральную процедуру оценки заемщиков. Теперь оно исчезнет, и число партнеров и клиентов этих банков резко сократится, а их расходы по ипотеке существенно возрастут.