Квартиры мутируют в студии

В России стремительно растет спрос на малогабаритные квартиры. Казалось бы, кто может позариться на каморку площадью 20 "квадратов", на которых более-менее комфортно могут расположиться максимум полтора человека. Однако, как выясняется, малые метражи пользуются популярностью не только у переселяющихся из аварийных домов, которым государство компенсирует стоимость их прежнего жилья из расчета 10 тыс. руб. за 1 кв. м, и выкупать большие квартиры они не в состоянии. В последнее время малогабаритки пользуются спросом и на рынке.

Фото: Сергей Бобылев/ ТАСС  

Как сообщил недавно глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник, согласно проведенному совместно с ВЦИОМ исследованию, этот сегмент жилья наиболее востребован сегодня в России в силу его доступности. По его словам, молодые семьи, даже студенты хотят иметь свой дом, крышу над головой, и малогабаритное жилье такую возможность предоставляет.

Для молодежи, впервые приобретающей жилье, зачастую крайне трудно купить квартиру не только за наличные, но и в кредит: зарплаты у молодых специалистов невелики, а ставки по ипотеке "кусаются", подтвердил эксперт-аналитик MFX Broker Антон Краско. В этих условиях покупка студии зачастую становится единственным выходом - она стоит примерно в два раза меньше, чем стандартная "однушка". "Для молодой семьи это способ избежать ипотечной кабалы", - отметил он.

Кроме того, такие квартиры часто покупают в инвестиционных целях - для сдачи в аренду, что также повышает спрос на подобное жилье, указывают эксперты. Стоимость малогабаритных "однушек" на городской периферии редко превышает 3,5-4 млн рублей. При текущих ставках по ипотеке с господдержкой в пределах 12% на 10-15 лет даже при первоначальном взносе в размере 30% стоимости квартиры обслуживание займа обойдется максимум в 20 тыс. руб. в месяц. А приносить такая квартира при сдаче в аренду (в зависимости от расположения) может 30-35 тыс., привел нехитрые расчеты гендиректор компании "Мани Фанни" Александр Шустов. "Молодожены же, как правило, в большей мере заинтересованы в приобретении более просторного жилья, пусть и на худших условиях, поскольку проживание на 20 "квадратах" с детьми - не самый удачный вариант при рассмотрении ипотечного займа на 10-15 лет, - заявил он. - Так что в АИЖК несколько лукавят, указывая в числе главных причин востребованности малогабариток спрос со стороны молодых семей".

Риелторы также называют такое жилье антикризисным продуктом. По их данным, цены на так называемые квартиры-студии площадью меньше 20 кв. м выросли за два года на 57%, жилье от 21-30 кв. м подорожало на 34,5%, а стоимость квартир от 31 до 35 кв. м, напротив, снизилась на 5,7%.

Молодой семье противопоказано жить на 20 м площади, это снижает вероятную продолжительность брака, уверен управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов. Но при этом он считает инвестиции в малогабаритное жилье сомнительными. Если обычная квартира при сдаче в аренду приносит владельцу около 4% годовых, то малогабаритка, возможно, будет приносить 6-7%. "Это все равно меньше, чем депозит, и гораздо меньше, чем можно попытаться заработать на фондовом рынке, скажем, на облигациях", - пояснил он.

И все же спрос, как водится, рождает предложение. И если еще пять лет назад малогабаритки были редкостью, сейчас девелоперы увеличивают долю небольших по площади однокомнатных квартир в общем объеме строящегося жилья.

Спрос на такие малогабаритные квартиры может упасть лишь в случае значительного роста доходов населения или существенного снижения ставок по ипотеке. Ни того, ни другого в ближайшие годы, наверное, не произойдет, полагает Краско.

Эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) уверяют, что средняя площадь новой квартиры в России сокращается с 2009 г. и потеряла уже с тех пор 16%. Застройщики реагируют на смещение потребительского спроса в пользу более дешевых товаров длительного пользования, которое началось задолго до инфляционного шока 2014-2015 гг., подчеркивают они.

В АКРА отметили, что подобный тренд прослеживается с 2006 г. во всем мире, включая страны ЕС, США и Японию, а в последние годы - даже в Китае. Такое сходство потребительского поведения россиян и иностранцев может быть связано как с общей зависимостью от замедлившегося мирового экономического роста, так и с похожими демографическими и социальными тенденциями. "В частности, в подавляющем большинстве стран мира население стареет, что увеличивает численность группы, менее склонной к использованию новых товаров и оплачивающей потребление не из текущих доходов, а из сбережений", - поясняют эксперты.

Уменьшение метража новых квартир, полагают они, связано также с сокращением размера домохозяйств, расселением семей, а также с увеличением плотности городского населения.

При этом обеспеченность жилплощадью в расчете на человека и уровень удовлетворенности жилищными условиями пока растут, отметили в "Топ новостроек ру". Дело в том, что средняя площадь находящейся в эксплуатации квартиры в России все еще на 25% меньше, чем средняя площадь новой квартиры, а темпы изменения жилого фонда выше темпов изменения численности населения.

Эксперты не исключают сохранения тенденции к уменьшению площади новых квартир, тем более если продолжится стагнация реальных доходов населения. Однако, на их взгляд, молодым семьям, позарившимся на доступность малогабариток, не грозит прожить в них всю оставшуюся, как некогда их родителям в "хрущевках".

"Не вижу никаких рисков для покупателей квартир-студий, - завил корреспонденту "Утра" гендиректор "Городской лизинговой компании" Владимир Лопатин. - Ну тесновато, может быть, неудобно. Но это жилье не станет дешевле, скорее, наоборот".

По его словам, участники рынка надеются, что ставки по ипотеке будут снижаться. Но и сейчас молодая семья, купившая жилье на заемные средства, вполне в состоянии со временем поменять его на более комфортное. "Малогабаритное жилье - совершенно нормальный выход для молодых семей. На Западе тоже строится сколько угодно квартир-студий по 20 метров, в которых живут главным образом студенты или молодожены. Это широко распространенная практика во всех странах мира", - отметил Лопатин.

Он добавил, что для облегчения покупателям таких квартир переезда в более комфортные условия банкам необходимо быть более лояльными в момент продажи этого жилья из-под залога. "Человек устроился на более оплачиваемую работу и готов вносить по ипотечному кредиту вдвое больший взнос без ущерба для семейного бюджета. Но при продаже малогабаритки многие банки занимают формальную позицию и требуют полностью погасить первый кредит. В результате такая сделка по покупке новой квартиры при нынешнем состоянии рынка, когда на одного покупателя приходится 10 предложений, становится целой проблемой", - пояснил он.