Защищенные от мошенников москвичи могут остаться без квартир

Закон о долевом участии в строительстве, который, по планам его авторов, должен был защитить частных инвесторов от мошенников, пока не работает. В соответствии с ним, застройщик может заключать договоры долевого строительства и брать деньги у частных лиц только после получения всех разрешительных документов на строительство. Договор между дольщиком и строительной компанией подлежит обязательной госрегистрации, что исключает риск двойных продаж. А все риски долевого строительства ложатся на застройщика и банки, которые несут с ним солидарную ответственность. Строителей не устраивает, что за нарушение срока передачи объекта предусмотрен штраф в пять ставок рефинансирования в год, а санкций для дольщиков, задерживающих платежи, нет. К тому же дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а строители — только через суд. Так что ни одного договора о долевом участии в строительстве в столице пока не заключено. А покупать будущее жилье клиентам предлагается через обходные схемы, сообщают "Ведомости".

Многие компании привлекают средства частников с помощью векселей. Покупатель за внесенные средства получает ценную бумагу, по которой ему обязуются заплатить фиксированную сумму по истечении срока векселя. Но то, что покупатель в результате получит жилье, никто не гарантирует. Это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи векселя. "Вексельная схема — это продажа ценной бумаги, которая юридически не связана с определенной квартирой.

То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, — пояснил изданию партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.- На этот договор не распространяется ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве".

Еще одна схема привлечения частных средств для строительства жилья — подписание предварительных договоров. "Как только физлицо вносит деньги, заключается предварительный договор и бронируется квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи", — рассказали в компании "Мастерок". Причем, в этом случае схему реализации квартир на каждом из объектов устанавливает продавец.

Так, Светлана Иванова с мужем в июне внесли деньги за будущую квартиру по "предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости" с ООО "Рантект". Основной договор компания обязуется заключить "через три календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на недвижимость", а уже уплаченные деньги будут зачтены в оплату договора купли-продажи.

Еще одна схема действует в "Главмосстрой-Недвижимости", где клиентам предлагают подписать два документа: по агентскому договору компания подбирает квартиру, а по договору о намерениях обязуется в течение 60 дней после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.

По мнению адвоката московской коллегии "Князев и партнеры" Владимира Юрасова, предварительный договор не противоречит Гражданскому кодексу. "Но, как правило, строители составляют его таким образом, чтобы физлица не могли доказать свою правоту в случае невыполнения ими каких-то обязательств", — пояснил он газете. Покупательницу Светлану Иванову, кстати, тоже смущают некоторые аспекты заключенной ею сделки, но выбора нет — она хочет жить именно в этом доме, а ждать этапа оформления в собственность рискованно. Во-первых, цены могут сильно вырасти либо квартир не останется, полагает она. Кстати, за последние полгода цены на московское жилье выросли на 6%.

Между тем в Конфедерации обществ потребителей считают, что ничего страшного в сложившейся ситуации нет. "Идея закона была в том, чтобы максимально усложнить участие граждан в инвестировании для минимизации их же рисков. Людям надо четко дать понять, что, вступая в процесс инвестирования, они уже не потребители и не могут требовать таких же прав, что и при покупке квартиры в готовом доме", — утверждает член правления КонфОП Диана Сорк. Риск, на который идут покупатели, компенсируется разницей в цене между строящимся и готовым жильем.

Эксперты считают, что, отказываясь работать по договорам долевого участия, строители пытаются дискредитировать закон, чтобы добиться его изменения. "Мы не собираемся работать в рамках этого закона — если не будут приняты поправки к нему, мы либо приостановим деятельность, либо уйдем с рынка", — заявила изданию гендиректор компании "Стройинвестрегион" Ирина Сергеева.

"Разработчики закона хотели защитить частника, но сделали закон настолько неработоспособным, что застройщики вынуждены разрабатывать серые схемы, чтобы продолжить работать с частными инвесторами", — считает заместитель гендиректора компании "Новая площадь" Евгений Фетисов. Сейчас предложение жилья в новостройках сократилось примерно на 15-20% из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов, а к началу следующего года, по мнению некоторых специалистов, оно может снизиться в два раза. По другим прогнозам, этап продаж жилья сместится на более позднюю стадию строительства и в итоге квартиры к концу года подорожают на 15-20%, а не на 10%, как предполагалось ранее.

Депутаты пытались внести поправки в новый закон еще 15 марта, однако правовое управление администрации президента и правительство РФ дали отрицательные заключения. "Они считают, что поправки снижают защиту потребителя. Мы надеемся, что осенью удастся их принять”, — сообщила руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок Надежда Косарева.