К новому году жилье будет стоить копейки

Составление прогнозов падения цен на жилье с начала кризиса стало для многих своеобразным видом спорта. Согласно самым последним прогнозам, уже в конце года стоимость квадратного метра жилья в Москве составит 50 – 70 тыс. рублей. По словам первого вице-президента Российского союза строителей Григория Веретельникова, в сентябре цены на квартиры продолжат падение из-за увеличения предложения на вторичном рынке и продолжающегося спада активности на рынке недвижимости.

Свой голос в общий хор пессимистов добавил и президент Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга Евгений Ермолаев. По его мнению, резкому снижению цен на жилье может способствовать появление на рынке квартир, находящихся в настоящее время в залоге у банков. "Мы считаем, что одним из импульсов к значительному изменению цен на московское жилье уже в ближайшее время может стать выброс на рынок кредитными организациями своих залоговых активов. Это может произойти в сентябре – октябре, так как именно в это время начинается период финансовой отчетности у кредитных организаций", – заявил Ермолаев в четверг на пресс-конференции. Его оценка нижней границы стоимости квадратного метра недвижимости экономкласса в Москве почти совпала с цифрами, приведенными Веретельниковым: "60 – 70 тысяч рублей за один квадратный метр жилья экономкласса для Москвы – это "дно", но не факт, что оно будет достигнуто", – отметил эксперт.

Однако сегодня локальные возможные причины, типа предполагаемого выхода на рынок залоговых квартир, вряд ли способны как-то повлиять на общую ситуацию. Выдвинутая Евгением Ермолаевым версия хромает еще и потому, что ипотека составляет очень незначительную долю объема рынка, а доля просрочки по ипотеке на сегодняшний день и того меньше. Так что американский сценарий ипотечного кризиса России определенно не грозит. К тому же, в обвале рынка из-за массового сброса ипотечных квартир, в первую очередь, не заинтересованы сами банки. Это неизбежно приведет к обесцениванию залогов и угрозе серьезных убытков. Следовательно, кредитные организации будут делать все возможное, чтобы не доводить ситуацию до продажи залогов, и тем более постараются не допустить, чтобы эти продажи стали массовыми. Уже сейчас многие банки по собственной инициативе предлагают заемщикам (даже не проблемным) различные схемы реструктуризации и пролонгации кредитов. Банкиры прекрасно понимают, что финансовые проблемы ипотечных клиентов становятся сегодня их собственными проблемами.

Что касается дальнейших прогнозов, то, как совершенно справедливо отмечают эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", вектор рынка недвижимости в полной мере будет совпадать с вектором общеэкономической ситуации. Проще говоря, если вторая волна кризиса все-таки накроет страну, дальнейшее снижение цен и стагнация рынка жилья вполне возможны. Но и в этом случае предсказать масштабы падения цен и длительность спада крайне сложно.

Для сравнения обратимся к событиям 1998 – 1999 гг., которые все еще можно считать самым значительным кризисом отечественного рынка недвижимости. В те годы сокрушительный удар был нанесен по главной движущей силе рынка – спросу. В считанные дни миллионы россиян лишились сбережений, значительная часть которых предназначалась именно для покупки недвижимости. Это привело к резкому обвалу жилищного рынка – в Москве, например, цена "квадрата" снизилась на 30% – 35%. Многие эксперты уверяли, что рынок не сможет залечить раны, по крайней мере, в течение семи – десяти лет, однако уже к 2003 г. о последствиях кризиса уже мало кто вспоминал.

Нынешняя ситуация похожа на события тех лет масштабами и продолжительностью падения. Как и тогда, цены упали в среднем на треть. Разница же состоит в том, что уже к середине 1999 г. стало очевидно, что российская экономика начала активно расти. Сегодня мы можем наблюдать лишь первые робкие ростки восстановления экономики, которое обещает быть довольно долгим. Безусловно, этот фактор будет оказывать негативное влияние на рынок недвижимости, хотя и не решающее. Главным отличием нынешней ситуации является практически полностью сохраненный платежеспособный спрос. Десятки, если не сотни тысяч людей "сидят" на крупных суммах, накопленных год – два назад на покупку квартиры и не потраченных по причине неестественно высоких цен. Главной силой, сдерживающей этот огромный поток и не дающей ему вылиться на рынок, являются ожидания дальнейшего проседания цен. Покупатели внимательно наблюдают за рынком, слушают комментарии и ждут своего часа (или своей цены). Сейчас на рынке недвижимости все замерло: цены еще не растут, но уже практически и не снижаются. Однако это не может длиться бесконечно. Сигналом к переменам должна стать стабилизация обшей экономической ситуации, которая, вполне возможно, наступит к концу года.

В случае возникновения второй волны кризиса период ожидания может затянуться. Однако и в этом случае наличие значительного отложенного спроса будет препятствовать существенному провисанию цен. Удерживать рынок от резкого падения будут периодические покупки, осуществляемые теми, кто уже больше не может ждать. В этом случае стоит ожидать дальнейшего медленного сползания цен в направлении уровня себестоимости.

Резкий обвал может состояться только в случае краха банковской системы: рынок полностью лишится потенциального спроса гарантируемого сбережениями населения, а ничем не удерживаемые цены полетят вниз. Вероятность реализации подобного сценария сегодня крайне мала, если не сказать – невероятна.