Невиданный бум на рынке жилой недвижимости, похоже подходит к своему концу. Россияне более не сметают с рынка все, что на него не выбрасывали бы девелоперы, а сами застройщики все больше сталкиваются с полной остановкой продаж. Лидером, по части рыночных перемен, традиционно является московский регион.
Откат пошел
Согласно подсчетам экспертов агентства недвижимости ЦИАН, цены на московские новостройки впервые за два года перестали расти. Более того, по итогам октября они показали снижение. Пока оно весьма незначительное (0,9%), но в данном случае, куда большее значение имеет сама тенденция. По сути, это означает, что рынок новостроек вошел в состояние стагнации, что уже свидетельствует о смене тенденции.
Напомним, что в прошлом году цены на жилье в столице подскочили более чем на треть (34%). В Новой Москве их рост составил 25%, а в Подмосковье – 30%.
Главной движущей силой этого роста стал ипотечный бум на фоне льготной ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Льготная ипотечная программа позволила допустить на рынок жилья даже тех покупателей, у кого не было собственных средств на 20-процентный первоначальный взнос от стоимости квартиры. Повышение ключевой ставки и решение правительства ограничить льготную программу суммой в 3 млн рублей нанесли сокрушительный удар по тому, что называлось "льготной ипотекой".
Так, в июне 2021 года банки выдали на 54% больше кредитов, чем в аналогичный период 2020-го, в июле больше только на 4%. В августе произошел перелом, и число выданных кредитов в годовом выражении уменьшилось на 2%, а в сентябре оно рухнуло стазу на 21%.
В общей сложности с января по сентябрь 2021 года россияне получили 1,4 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4 трлн рублей.
В чем причина?
Что же привело к тому, что бум на российском рынке жилья подошел к концу, и что теперь ждет его участников?
По мнению руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, бум на рынке новостроек действительно закончился. И на это есть как минимум три причины.
"Во-первых, рост доходов населения не успевает за инфляцией (рост доходов, по Росстату, в этом году составляет 3,5% при инфляции 8,1% на текущий момент),
– пояснил "Утру.news" Артем Деев.– Во-вторых, высокий спрос на покупку недвижимости у россиян был исчерпан после сворачивания программы льготной ипотеки во втором полугодии этого года. Одновременно начался цикл повышения ключевой ставки от ЦБ РФ и увеличения ставок по кредитам. То есть даже рост цен на недвижимость в стране (в среднем, на 30% за год) не останавливало покупателей, потому что были хорошие стимулы – низкие ставки по ипотеке и другим видам кредитов".
Третья причина, по словам Деева, заключается в фактической остановке строительной отрасли. Так, в сентябре-октябре более чем в 80 регионах России не было введено в строй ни одного нового объекта жилья. Девелоперы прекращают строительство, опасаясь перенасыщения рынка и падения спроса.
"Период высокого спроса на жилье в России пройден. Снижение доходов, сворачивание периода низких ставок по ипотеке, рост цен на недвижимость – вот причины текущей ситуации (снижение цен, стагнация отрасли)", – резюмирует эксперт.
В дальнейшем, по его словам, стоит ожидать снижения цен на квартиры в пределах 1-1,5% (вплоть до Нового года). Причем это будет происходить одновременно, как на рынке новостроек, так и на рынке вторичного жилья.
С ним согласен и первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал. Так же, как и Артем Деев, главными причинами начинающейся стагнации он считает сворачивание льготной ипотеки, и рост ключевой ставки.
Что будет дальше?
Четкого ответа на этот вопрос нет, так как он зависит от целого ряда причин и событий, которые еще только должны будут произойти.
Нет сомнений, что рынок ждет затяжная стагнация, которая впрочем, не обязательно окажется финальной сценой разыгрывающейся на рынке драмы.
"Покупательский бум снижается, и дальше будет только затухать по мере ужесточения денежно-кредитной политики Центробанка,
– говорит Павел Сигал. – Однако ожидать падения цен нельзя, так как немногие продавцы готовы будут к большим уступкам на вторичном рынке. Застройщики тоже смогут предложить ограниченное количество льготных квартир – цены на стройматериалы тоже выросли".
Действительно, рост ставки и инфляция приведут к сокращению количества сделок на рынке, однако цены на квартиры, девелоперы будут снижать неохотно.
Выходом из этого тупика может стать только какой-то новый, непонятно откуда взявшийся спрос, или решение застройщиков существенно снизить цены, чтобы распродать зависшую недвижимость и высвободить деньги. И то и другое пока выглядит маловероятным.
Впрочем, сложившийся цугцванг может иметь совершенно иное разрешение. Нельзя забывать об огромном "навесе" льготной ипотеки. Слабой ее стороной является невысокое качество заемщиков. Не секрет, что займы выдавались без должной проверки финансового состояния клиентов, а и без того сниженные первоначальные взносы зачастую формировались за счет потребительских кредитов, взятых клиентами.
В итоге, значительная часть ипотечных заемщиков имеет чрезмерную кредитную нагрузку, и любые, даже незначительные, ухудшения экономической ситуации могут привести к образованию задолженности.
Дальше события могут развиваться по принципу снежного кома – застывший рынок и постепенно снижающиеся цены уже сейчас привели к обесцениванию заложенной под ипотеку недвижимости. Даже при наличии некой устоявшейся "рыночной цены" нет гарантий, что по ней могут быть реализованы все квартиры неплатежеспособных заемщиков. По мере роста количества "ликвидационных" сделок, стоимость квартир пойдет вниз. Для льготных заемщиков это будет означать потерю, не только жилья, но и едва ли не всех денег, так как первоначальный взнос в ряде случаев также является кредитом, который надо обслуживать. Кто-то вообще может оказаться не только на улице, но еще и должником банку.
Если это явление примет массовый характер, то ценам на жилье уже не удастся удержаться на нынешних уровнях. Результатом тому станет массовое обесценивание заложенных квартир, проблемы у заемщиков и банков, и как следствие, полноценный ипотечный кризис.