Как сообщает ТАСС со ссылкой на расчеты агентства недвижимости ЦИАН, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в российских городах-миллионниках за февраль выросла на 1,6% – до 87,6 тыс. рублей, а цена "квадрата" в новостройке на 0,5% – до 89,7 тыс. рублей.
В среднем за год квадратный метр вторичной квартиры, по данным ЦИАН, вырос на 15,3% по сравнению с февралем прошлого года (76 тыс. рублей). Годовой прирост средних цен выше 20% наблюдается в Омске (до 61,4 тыс. рублей в феврале), Санкт-Петербурге (154 тыс. рублей), Нижнем Новгороде (86,7 тыс. рублей) и Воронеже (64,7 тыс. рублей).
Интересной особенностью сложившейся на рынке ситуации является то, что впервые за много лет, тон на нем задают не покупатели, а продавцы.
"По нашим подсчетам, в 2021 году число продавцов, увеличивших стартовую цену предложения за время размещения объявления, впервые за последние три года оказалось больше тех, кто снизил стартовую стоимость, то есть предоставил дисконт",
– заявил руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. – Это нетипичная ситуация: как правило, продавцы идут на снижение цен, а не повышают прайс. Рост стартовой стоимости отмечен в диапазоне до 50 тыс. рублей от общего прайса".
Почему растут в цене квартиры?
На первый взгляд этот вопрос может показаться странным, хотя бы потому, что квартира – это не батон колбасы, и стоит она несколько дороже, причем, дороже настолько, что количество реальных приобретателей недвижимости в России всегда было сравнительно невысоким. То есть, непосредственно купить квартиру (дом, землю) здесь могут себе позволить лишь единицы из сотни.
Казалось бы, в нынешней ситуации пандемии, экономического кризиса и абсолютной неопределенности относительно будущего, спрос на недвижимость (а с ним и цены) должны были бы не расти а снижаться. Однако на деле, все происходит с точностью до наоборот. Эксперты называют сразу несколько причин происходящего.
По словам руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, цены на недвижимость начали расти еще в прошлом году, и причин тому было несколько.
"Переход на эскроу-счета привел к тому, что девелоперы постепенно начали поднимать цены, – пояснил Деев "Утро.ру". – Затем ослабление рубля к доллару и евро, рост стоимости затрат застройщиков тоже стимулировали увеличение стоимости недвижимости. А после запуска льготной программы ипотеки под 6,5% начался ажиотажный спрос на жилье. Россияне старались таким образом спасти рублевые накопления от кризиса и девальвации, а также стремились приобрести недвижимость по самым низким ставкам. В итоге к концу года цены на недвижимость в новостройках выросли на 15-20%, на вторичном рынке – на 15% в среднем по стране".
Далее эксперт указывает на то же обстоятельство, что и Алексей Попов, обративший внимание на то, что тон росту цен задают не покупатели и продавцы. По мнению Деева, значительную роль здесь играет рост стоимости строительных материалов, и в первую очередь металла, подорожавшего где-то на 50% по отношению к прошлому году.
Первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал полагает, что основным фактором, определившим рост цен на жилую недвижимость остается ипотека, и в первую очередь, льготная.
"В 2020 году основной спрос на ипотеку пришелся на второе полугодие, – пояснил он "Утро.ру". – Население собрало необходимые документы и люди стали приобретать жилье, доступное им по финансам и возможностям ежемесячного платежа. Соответственно, спрос увеличился. Самые доступные варианты приобретались в первую очередь, а сейчас на рынке осталось мало доступных предложений. Поэтому владельцы квартир держат цены на высоком уровне, понимая, что еще один всплеск кредитования произойдет в июне – завершающем месяце действия программы".
Исходя из этого, Павел Сигал приходит к выводу, что рост цен на жилье продлится до июля.
Пузырь или не пузырь?
В начале статьи мы уже говорили о том, что рост цен на жилую недвижимость в России в разгар кризиса может показаться нонсенсом. Оснований для этого хватает, в связи с чем, многие эксперты опасаются, что сегодня мы имеем дело с самым настоящим рыночным "пузырем". Это означает, что рано или поздно он непременно лопнет, оставив сотни тысяч россиян с носом, а за одно и с квартирами, купленными в долг, да еще и по многократно завышенной цене. История знает достаточно подобных примеров, в связи с чем, поводов плохо спать у "счастливых новоселов" предостаточно.
"Что касается пузыря на рынке ипотеки, то такая опасность есть, – говорит Артем Деев.– Не зря Центральный Банк уже заявлял, что программу льготной ипотеки нужно сворачивать и оставлять только для регионов, которые остро нуждаются в подобных инструментах".
Кроме того, по словам эксперта, ЦБ РФ намерен в скором времени перейти к повышению ключевой ставки, что автоматически приведет к росту процентных ставок по кредитам (в том числе ипотечных). Это по мнению Деева, позволяет надеяться, что пузырь на рынке жилья все же не возникнет, несмотря на рост задолженности населения и рекордные объемы взятых ипотечных кредитов (более 4 трлн рублей в 2020 году).
По мнению же Павла Сигала, оснований для появления пузыря на рынке недвижимости сегодня нет вообще.
"Что касается пузыря, то пока на рынке нет предпосылок для его формирования, – пояснил он. – Из-за низкой ключевой ставки россияне брали кредиты с выгодной процентной ставкой, комфортной для семейного бюджета".
Хотелось бы верить, что все будет так, как и полагает первый вице-президент "Опоры России". Однако нельзя не заметить, что он упускает такой важный момент, как психология среднего заемщика, являющегося держателем льготной ипотеки. В большинстве случаев, это люди со средним доходом, которого на сегодняшний день с натягом хватает для обслуживания обязательств. При этом, даже на сниженный до 15% первоначальный взнос деньги собраны "по сусекам", а в ряде случаев и вообще взяты в банке в виде потребительского кредита. Это означает, что ипотечная схема для такого человека лишена "подушки безопасности" и в случае утраты им источника дохода, и/или снижения нынешних завышенных цен, он становится бомжем всего за несколько месяцев. При более неудачном стечении обстоятельств, для таких заемщиков существует и риск остаться не только без заложенной квартиры, но еще и в долгу перед банком.
В наибольшей степени это свойственно тем, кто входит на рынок льготной ипотеки прямо сейчас, когда цены достигли своего пика, да еще и на "рынке продавца", о чем мы говорили выше. Главными опасностями является схлопывание того самого ценового "пузыря", ведущее к падению стоимости заложенных квартир, а также утрата источника постоянного дохода, от чего в нынешний кризис не застрахован никто. И то, и другое в ближайшем будущем вполне вероятно.