Рынок недвижимости обрушит "Доступное жилье"

По всей видимости, окончание нынешнего года все-таки ознаменуется долгожданным переломом более чем годовой тенденции на рынке недвижимости, о неизбежности которого уже давно говорят эксперты. Так, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, среднее значение индекса стоимости московского жилья в ноябре составило $4,145 за 1 кв. м, превысив аналогичный показатель октября на 2,3%, тогда как на протяжении практически всего уходящего года среднемесячный прирост цен составлял порядка 5-10%. О том, что ажиотажный рост цен сменяется стабилизацией, говорит и тот факт, что наибольшее снижение в динамике цен отмечается в сегменте самого дешевого (насколько этот термин вообще можно отнести к московскому жилью) и низкокачественного жилья. За прошедшую неделю квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках потеряли соответственно 0,1% и 0,2% стоимости. Средний уровень цен на такое жилье составляет сегодня порядка $4 тыс. за 1 кв. метр. Аналитики полагают, что подобная тенденция продолжится и в следующем году, в результате чего к середине весны "дешевое" жилье упадет в цене на 5-10%. Жилье дорогого и среднего диапазонов продолжает дорожать, хотя и не такими темпами, как ранее. В ноябре относительно заметный прирост цен наблюдался в основном на квартиры в современных монолитных и монолитно-кирпичных домах, качественных кирпичных домах советского периода, а также "сталинках". При этом дорогие и традиционно менее ликвидные многокомнатные квартиры дорожают более высокими темпами, нежели "однушки" и "двушки".

Говоря о причинах стабилизации рынка жилья, в первую очередь следует упомянуть увеличение предложения и сокращение покупательской активности. Что касается предложения, то во второй половине года довольно отчетливо стало просматриваться увеличение предложения новостроек. По предварительным данным, в 2006 г. в Москве построено порядка 5 млн кв. м жилья, значительная часть которого (не попадающая под городские социальные программы) постепенно оказывается на рынке. Также необходимо упомянуть о значительном количестве жилья, приобретенного физическими и юридическими лицами с инвестиционными целями. Первые признаки стабилизации цен стали сигналом к началу продаж и фиксации прибыли. О том, насколько массированными окажутся такие продажи, пока судить крайне сложно, все будет зависеть от продолжительности начавшейся стабилизации. В том случае, если она затянется в среднем более чем на полгода (психологическая аналогия со стагнацией 2004-05 гг.), масштабы "сброса" недвижимости могут возрасти.

Продолжительное "замораживание" вложений на фоне неизбежного, в случае стагнации, снижения ликвидности недвижимости вряд ли устроит инвесторов. По мнению некоторых экспертов, подобное явление может вызвать обвал цен на рынке недвижимости. Насколько оправданны подобные опасения, судить сложно хотя бы потому, что количество жилья, приобретенного с явными инвестиционными целями, сегодня никому не известно: оценки экспертов разбросаны в диапазоне от 5% до 40 процентов. К тому же, необходимо будет учитывать и состояние спроса, способного влиять на рыночную ситуацию не меньше, чем предложение.

По мнению аналитиков irn.ru, нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел на тот рубеж, за которым представители среднего класса (доход порядка $2 тыс. на человека в месяц) не могут купить квартиру даже с помощью ипотеки. При доходе такой семьи, составляющем около $4 тыс. в месяц, можно рассчитывать на квартиру стоимостью порядка $150-200 тысяч. Сегодня найти за такие деньги в Москве подходящую даже для небольшой семьи квартиру практически нереально. В связи с этим аналитики приходят к выводу, что нынешний уровень цен на жилье в Москве вполне может являться результатом доступности ипотеки. Получается, что именно высокий потенциальный спрос, основанный на возможности получить кредит на квартиру, привел к двукратному скачку цен на жилье в условиях ограниченного предложения. Остановился же этот рост именно тогда, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась не способной угнаться за ценами (за время одобрения банком сделки цена значительно возрастала). Следуя данной логике, есть все основания полагать, что если цен на жилье "отдохнут" на нынешних уровнях несколько месяцев, то по прошествии этого времени ипотечный спрос снова начнет подталкивать их вверх. За это время часть потенциальных покупателей увеличит накопления на первоначальный взнос. К тому же стагнация на рынке даст покупателям запас времени для осуществления всех необходимых ипотечных формальностей, которого им так не хватало в период бурного роста цен. Очевидным исходом подобной "перегруппировки сил" станет новый виток роста цен.

Приведенный пример в очередной раз показывает ошибочность основного рабочего принципа проекта "Доступное жилье", подчиненного стимулированию спроса (в первую очередь, через доступную ипотеку). Непроработанность этого проекта таит в себе серьезную опасность, при определенном стечении обстоятельств способную взорвать рынок недвижимости. Единственное условие, способное принести долгосрочную стабильность – это постоянный ввод в строй все нового жилья. Исходя из сегодняшних жизненных реалий, обеспечить в ближайшие годы резкое увеличение объемов строительства в Москве и крупных городах объективно невозможно. Однако, по понятным причинам, результаты нацпроекта "Доступное жилье" россияне должны увидеть уже в наступающем году (дома, правда, так быстро не строятся), и для их получения государственные структуры готовы будут пойти на все. Наименее болезненным исходом будет, если государство постарается воздержаться от нерыночных методов и ограничится усилением главной линии, то есть сделает (своими методами) ту же самую ипотеку максимально доступной. Однако в сложившейся ситуации невозможно исключать и такого абсурда, что ипотечные кредиты начнут выдаваться бесплатно из какого-нибудь "специального" фонда, а первоначальный взнос будет упразднен. Результат подобного развития ситуации предрешен: цены на жилье "выстрелят" вновь и будут расти, пока у государства не закончатся выделенные на проект деньги. Далее, по всей видимости, все пойдет по описанному выше сценарию. По прошествии некоторого времени наверняка последуют массовые дефолты граждан по ипотеке, так как даже в случае бесплатного кредита отдавать основную сумму надо все равно. Чем грозят рынку массовые дефолты по ипотеке – догадаться не трудно. Худшим вариантом развития событий при спасении проекта "Доступное жилье" станет любое нерыночное воздействие, как то: предоставление неоправданных льгот и прочие подобные шаги, осуществляемые за счет государственных средств. В любом случае попытка сбить цены на жилье к пику выборной кампании видится более чем реальной, особенно с учетом значительных финансовых запасов у государства. Результат подобных действий таков же, как и в предыдущем случае, – дестабилизация рынка.

Наилучшая позиция, которую могло бы занять государство, – это невмешательство в рыночные отношения и создание четкой и прозрачной схемы функционирования и контроля за основными участниками рынка. И, разумеется, формирование вменяемой законодательной базы по земельным отношениям и жилищному строительству. Подобного рода национальный проект действительно имеет все шансы привести рынок жилья к долгосрочной стабильности, а впоследствии (лет через 5-10) и сделать его более доступным.