Цены на жилье должны упасть

Строительный бум, развернувшийся было в России в последние годы, похоже, идет на спад. Как заявил на заседании президиума правительства вице-премьер Александр Жуков, темпы роста объемов жилищного строительства за первые пять месяцев этого года резко упали. Так, если с января по май прошлого года объем введенного в строй жилья увеличился на 41% по сравнению с таким же периодом годом ранее, то за аналогичный период 2008 г. прирост объемов строительства составил лишь 6%. По мнению вице-премьера, основная причина падения темпов строительства состоит в удорожании ипотечных кредитов. Другим угнетающим рынок фактором Жуков считает дефицит свободных площадей под застройку, обеспеченных необходимыми коммуникациями и инфраструктурой.

Однако названные вице-премьером причины снижения темпов строительства выглядят не убедительно. Прежде всего это касается заявления относительно удорожания ипотеки. Идея увязать чисто российскую проблему с американским ипотечным и мировым кредитным кризисами, хотя и выглядит логичной, не имеет отношения к реальной ситуации. Доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью не превышает сегодня 8% - 10 процентов. Поэтому существенно (а снижение, действительно, существенное) повлиять на темпы строительства ипотека не может.

Более близки к истине замечания относительно недостатка свободных площадей, хотя и этот аспект также вряд ли является главной причиной сокращения строительства. Проблема дефицита подготовленной земли актуальна для крупных городов - прежде всего, Москвы и Санкт-Петербурга, - однако и здесь она не является неразрешимой. В столице, к примеру, активно застраиваются земли, прилегающие к городу с внешней стороны МКАД, ведется комплексная реконструкция существующих районов посредством замены старых пятиэтажек современными многоквартирными домами и т.д. В других регионах, включая довольно густонаселенную Московскую область, дефицит участков еще не скоро войдет в число самых непреодолимых проблем.

Куда более значимым препятствием к росту объемов строительства видится постоянное удорожание строительных материалов и жилья как такового. Цены на ряд стройматериалов растут, существенно опережая инфляцию. В первую очередь это относится к рынку цемента. Его монополизация, произошедшая несколько лет назад, привела к многократному росту цен на "хлеб строительства". Результатом стала существенная прибавка в себестоимости квадратного метра, а также резкое ухудшение ситуации в некоммерческом строительстве. Последнее, в свою очередь, имеет самое прямое отношение к созданию инфраструктуры, о нехватке которой говорил Жуков.

Другим важнейшим аспектом, лежащим в основе падения объемов строительства, являются невероятно высокие цены на недвижимость, приведшие в последнее время к резкому сокращению операций как на первичном, так и на вторичном рынке. Рынок недвижимости в России обрел достаточно специфическую форму, при которой цены на жилье более не соответствуют его фактической потребительской стоимости. Сам же рынок превратился в инструмент инвестирования свободных средств либо некую обменную площадку для улучшения или ухудшения (с целью обналичивания части стоимости жилья) жилищных условий населением. Все это делает его недоступным для подавляющего большинства потенциальных покупателей, вне зависимости от использования или неиспользования ими ипотеки.

Таким образом, увеличение объемов жилищного строительства вряд ли возможно до тех пор, пока текущие цены на жилую недвижимость не будут определяться ее потребительскими качествами и балансом спроса и предложения. Ситуация изменится только тогда, когда на нынешнем квазирынке вновь окажется достаточное количество реальных покупателей. Чтобы это произошло, цены должны упасть. Вполне возможно, что это время не за горами.