Россию накрыл ипотечный бум. По данным Центробанка, объем выдачи таких кредитов в январе-феврале текущего года превысил показатель за тот же период 2017 г. почти вдвое. Так, за первые два месяца этого года в стране их было выдано 180,7 тыс., что указывает на 85%-й рост в количественном и на 98%-й в денежном выражении (порядка 291 млрд рублей).
В 2017 г., по данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов в РФ вырос на 37,2% – до 2 трлн рублей. По словам зампреда ЦБ Василия Поздышева, за прошлый год средневзвешенная ставка по ипотеке в РФ снизилась на 2 процентных пункта и в январе 2018 г. она находилась уже на уровне 9,8%.
Радужные прогнозы относительно развития ипотеки в РФ строят и зарубежные аналитики. Согласно прогнозам международного рейтингового агентства Moody’s, число ипотечных заемщиков в России в 2018 г. вырастет более чем на 1 миллион человек.
Примечательно, что во всех аналитических обзорах речь идет преимущественно о новых кредитах и новых заемщиках. Так, доля рефинансирования в выданных ипотечных займах не превышает 15%.
Чем объясняются столь высокие показатели по ипотеке в России и не несут ли они в себе каких бы то ни было рисков для заемщиков и застройщиков?
Первая и наиболее понятная причина ипотечного бума – в продолжающемся снижении процентной ставки Банком России. С 26 марта ключевая ставка снижена до уровня 7,25% годовых, и это снижение не последнее. Как утверждал еще в начале прошлого года глава Сбербанка Герман Греф, снижение ставок по ипотеке приведет к взрывному росту рынка жилищного кредитования, который, по его прогнозам, к 2020 г. достигнет 10 трлн рублей.
Эффект, произведенный снижением ставки, состоит еще и в том, что для многих колеблющихся удешевление ипотеки становится последним доводом в пользу принятия "судьбоносного решения".
Не менее важным моментом являются и лоббистские усилия застройщиков, настроивших за последнее время рекордное количества жилья, значительная часть которого не отличается особой ликвидностью. Все вместе это дает мощный синергетический эффект, выразившийся в ипотечном буме.
В чем опасность нынешней ситуации в области ипотеки и существует ли риск повторения ипотечного кризиса в США 2008 года?
Американский сценарий может реализоваться лишь в том случае, если под давлением застройщиков и собственной жадности банки начнут снижать размер обязательного первоначального платежа. Эксперты сходятся во мнении, что на отсутствие проблем с заемщиком банк может надеяться только в том случае, если на момент заключения сделки клиент оплатит живыми деньгами как минимум 25% стоимости приобретаемого жилья.
Учитывая высокое давление со стороны застройщиков, желающих как можно быстрее распродать зависшие квадратные метры, размер первоначального взноса может начать снижаться. В этом случае повторение событий 2008 г. в США вполне возможно.
Не менее серьезный риск для заемщиков заключается в неспособности прогнозировать собственные доходы на продолжительный период.
Застройщика по большому счету волнует исключительно возможность продажи своих квартир и получение за них полной стоимости. Будут ли это деньги самого покупателя или предоставившего ему кредит банка, его не интересует совсем.
В дальнейшем клиенту придется иметь дело с банком и ипотечным агентством, которые в случае проблем с выплатами со стороны заемщика имеют все возможности истребовать с него всю сумму через реализацию заложенного жилья. Таким образом, вся ответственность автоматически сосредотачивается на заемщике и более ни на ком.
Учитывая довольно неоднозначную ситуацию в экономике страны и еще более неопределенные прогнозы ее развития на среднесрочную перспективу, далеко не все нынешние заемщики, бросившиеся за дешевеющими ипотечными кредитами, через несколько лет окажутся в состоянии обслуживать взятые на себя обязательства.
Подобное развитие событий практически неизбежно хотя бы потому, что даже наиболее оптимистические прогнозы предсказывают ситуацию, когда экономический рост на протяжении длительного времени не будет превышать 1,5–2%. Возможное расширение западных санкций и усиление внешней изоляции страны могут свести показатели роста и к нулевому уровню. Это, в свою очередь, будет означать снижение доходов россиян во всех секторах экономики со всеми соответствующими последствиями для ипотеки.
Таким образом, начинающийся ипотечный бум имеет все шансы поправить положение дел застройщиков и отчасти банкиров, но при этом также грозит пополнением армии бомжей уже через несколько лет.