Новая игра в прятки с ипотечными убытками

На прошлой неделе Комитет Палаты представителей США по надзору и правительственной реформе, возглавляемый конгрессменом-республиканцем Дарреллом Исса, представил результаты аудита одного из крупнейших операторов ипотечного рынка США - государственного ипотечного страховщика Федеральной жилищной администрации (FHA). Результаты проверки повергли законодателей в шок - при худшем варианте развития американской экономики потери FHA (в настоящее время на ее долю приходится порядка трети всех застрахованных ипотечных кредитов) могут составить $115 миллиардов. Для сравнения: спасение в 2008 г. американских ипотечных гигантов Fannie Mae и Freddie Mac обошлось налогоплательщикам в сумму $190 миллиардов.

Однако громовые раскаты на американском Капитолии усилили не возможные убытки FHA при реализации "красного" сценария и даже не величина прогнозного дефицита федерального страховщика в $16,3 млрд, а тот факт, что некоторые результаты аудита и стресс-теста, проведенного по методике ФРС США (FED), пытались скрыть и от законодателей, и от общественности. Так, в отчете FHA вместо "красных" убытков в $115 млрд были отражены "радужные" потери "всего" в $65 миллиардов. Кстати, в апреле Белый дом уже заявил, что FHA, скорее всего, потребуется $943 млн бюджетных вливаний для покрытия убытков по ранее застрахованным ипотечным ссудам.

Коротко о деятельности FHA. Пионер государственного страхования ипотечных кредитов был создан в 1934 г. в соответствии с Национальным жилищным актом с целью содействия приобретающим жилье впервые, покупателям жилой недвижимости из числа национальных меньшинств, а также нуждающимся в улучшении жилищных условий, располагающими небольшими доходами. Ключевой характеристикой FHA является страхование ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом - показатель соотношения кредит/стоимость (LTV) по кредитам, застрахованным FHA, составляет порядка 97%.

За почти 80-летнюю историю своего существования FHA ни разу не воспользовалась помощью из бюджета. Однако накануне очередного юбилея FHA была вынуждена уведомить Белый дом о необходимости предоставления ей бюджетных ассигнований почти на $1 миллиард.

По всей вероятности, на рынке американской ипотеки формируется очередной пузырь, исходные предпосылки которого практически идентичны тем, что привели к ипотечному краху 2006 г.:

– низкие процентные ставки банковского сектора (учетная ставка FED 0 - 0,25% и среднегодовые ставки коммерческих банков по кредитам, наиболее заслуживающим доверия клиентов 3,2%), что стимулирует спрос, в том числе на ипотечные кредиты;
– перенаправление ликвидности в спекулятивный и ипотечный секторы (уменьшение при росте долларовой денежной массы абсолютных объемов кредитования реального сектора, составившее по разным оценкам 3 - 5% за последние три года на фоне регулярного обновления индексами Dow Jones и S&P исторических максимумов);
– значительно опережающий темпы роста экономики рост цен на недвижимость (в 2012 г., при росте ВВП США в 2,2%, темпы роста цен на жилье в американских новостройках увеличились на 18,5%, в марте 2013 г., согласно индексу S&P/Case-Shiller, рост стоимости жилья в 20 крупнейших городах США составил 10,9% в годовом исчислении);
– ослабление требований к ипотечным заемщикам (доля кредитов с первоначальным взносом 3 - 10% в портфеле ипотечных кредитов Fannie Mae выросла за 2012 г. с 15 до 20%) и снижение процентных ставок по ипотечным ссудам (средние фиксированные ставки по prime кредитам уменьшились в 2012 г. с 4,1 до 3,8%);
– перенос сроков окончания государственной Программы доступного рефинансирования кредитов (HARP) с 31 декабря 2013 г. на 31 декабря 2015 г. (с момента запуска HARP в 2009 г. рефинансирование по сверхнизким процентным ставкам получили более 2 млн ипотечных заемщиков).

Впрочем, сегодня как минимум на один негативный фактор стало больше - это демократическая администрация Обамы, традиционно имеющая тесные формальные и неформальные связи с Уолл Стрит, а потому вынужденная координировать свои действия с представителями банковского сектора. Финансисты, в свою очередь, крайне заинтересованы в получении краткосрочных выгод от нового ипотечного ралли, даже несмотря на то, что всего лишь несколько лет назад, как заметил американский экономист Джеффри Сакс, "очень хорошие доходы всех, кто был причастен к сделкам с ценными бумагами, привели к обрушению стандартов предоставления кредитов (и этических стандартов) в ипотечном секторе". И вот новый виток.

Между тем ситуация на рынке американской ипотеки все настойчивее сигнализирует о повторении, казалось бы, хорошо изученных ошибок. Ограниченный арсенал инвестиционных товаров, породивший спекулятивный рост на фондовом и ипотечном рынках, в наши дни достигает предельной эффективности вложений, после достижения которой инвесторов ожидает снижение доходности с одной стороны, и дефолты по обязательствам заемщиков - с другой. Проблема нехватки ликвидности вновь становится актуальной.

Потребность в дополнительных финансовых ресурсах пока удовлетворяется, однако в случае постепенного сворачивания политики "количественного смягчения" (QE), а подобные перспективы уже анонсированы руководством FED, институт американской ипотеки в целом и финансовая устойчивость FHA, в частности, ожидают институциональные катаклизмы, сопоставимые с ипотечным кризисом 2006 года. Негативное развитие ситуации будет усугубляться крайне ограниченными возможностями для нового монетарного маневра, прежде всего, перспективой роста инфляции. В новых условиях спекулятивные инвесторы - банки, страховые компании, пенсионные и инвестиционные фонды - постепенно начнут выводить средства из ставших привычными сырьевых активов, что неминуемо отразится на биржевых котировках в первую очередь энергоносителей.

Ремейк мирового финансового кризиса второй половины нулевых представляется более чем вероятным. Однако ущерб для США, в силу сложившегося геополитического влияния, доминирующего положения в мировой экономике и особенностей долларовой финансовой системы, будет незначительным. В проигрыше окажутся развивающиеся экономики, объективно и субъективно бессильные перед глобальными экономическими потрясениями.

Никита Кричевский
доктор экономических наук, профессор,
главный научный сотрудник Института экономики РАН