Квартиры больше не нужны: ипотечный "пузырь" сдувается со свистом

Те, кто хотел купить квартиру в начале этого года, но не смог этого сделать из-за невероятного роста цен, получили неплохую возможность в скором времени реализовать задуманное, причем, не по пиковым, а по сравнительно адекватным ценам.

Квартиры начнут дешеветь?

Как и следовало ожидать, частичная отмена льготной ипотеки и повышение Центробанком ключевой ставки прервали затянувшееся ралли на рынке недвижимости. Более того, в ближайшее время эксперты ждут отката рынка и снижения цен.

Как заявил ТАСС директор федеральной компании "Этажи" Ильдар Хусаинов, к концу осени спрос на недвижимость в России может упасть на 10-15%.

Напомним, что 10 сентября Банк России пятый раз подряд принял решение поднять ключевую ставку – на этот раз до 6,75% годовых. В целом в 2021 году Центробанк суммарно повысил ставку на 250 базисных пунктов – с 4,25%.

По мнению Хусаинова, последствия жесткой кредитно-денежной политики ЦБ для рынка недвижимости будут заметны не раньше октября, так как именно к этому моменту часть банков изменят свои ипотечные ставки, и это постепенно начнет охлаждать спрос на рынке недвижимости за счет снижения доступности ипотечных кредитов.

"Вкупе с насыщением спроса и достаточно высокой динамикой роста средней стоимости квадратного метра, спрос на недвижимость будет снижаться, – пояснил Хусаинов. - По сравнению с аналогичным периодом 2020 года в октябре-декабре спрос может снизиться на 10-15%, но это учитывая рекордную покупательскую активность прошлого года".

С директором "Этажей" согласны и другие эксперты. По данным аналитического центра ЦИАН, в июле 2021 года спрос на рынке новостроек Московского региона просел на 21% по сравнению с июнем. В августе падение спроса относительно июньских значений оказалось существеннее – почти на треть (31%). По итогам августа зарегистрировано 10,95 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) против 15,78 тыс. в июне 2021 года. Относительно июля 2021 года спрос снизился на 13%, в годовой динамике (в сравнении с августом 2021 года) – на 17,6%.

По данным ЦИАН, по итогам августа, на первичном рынке Московского региона также отмечается снижение доли ипотечных сделок. В кредит заключено – 64% договоров долевого участия (ДДУ), тогда как в июле их доля составляла 70%, а в июне, когда льготная ипотека действовала на старых условиях, – 72%.

Повышение ключевой ставки стало настоящим ударом по возможности покупки жилья в кредит, из чего следует, что для большинства покупателей такая форма приобретения жилья окажется недоступной.

Почему это происходит, и чем закончится?

Что касается причин происходящего, то здесь эксперты в целом едины во мнении. Прежде всего, это ужесточение условий ипотеки. Именно сверхльготные ипотечные условия, появившиеся в период пандемии, привели к невероятному росту спроса на квартиры и соответственно цен на них. Это привело к образованию на рынке кредитного пузыря, способного лопнуть при любом ухудшении социально-экономической ситуации в стране. Опасность такого исхода стала одним из доводов для повышения ставок Центробанком. Таким образом, он намерен не допустить схлопывания пузыря, а лишь плавно сбросить в нем давление.

Кроме того, как пояснил "Утру.ру" аналитик УК "Альфа-капитал" Денис Бадьянов, Нынешнее падение спроса связано, с тем, что большинство платежеспособных клиентов уже приобрели жилье, воспользовавшись льготной ипотечной программой, введенной в 2020 году.

Эксперт также отмечает, что для схлопывания пузыря на данный момент предпосылок нет, так как население продолжает выплачивать кредиты.

Что касается среднесрочных перспектив российского рынка жилья, то они по мнению опрошенных "Утром.ру" экспертов, пока умеренно позитивны.

"Последствия снижения спроса на недвижимость очевидны – сократится объем выдаваемых займов по ипотеке в банках, снизятся обороты девелоперов, которые начнут предлагать бонусы и скидки при продаже квартир, - говорит руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. – Позже наверняка рост цен замедлится и даже возможен небольшой откат стоимости квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (в пределах 3-7%)".

Что касается более отдаленных перспектив, то по мнению Дениса Бадьянова, спрос на жилье будет неравномерным в разных регионах – в столице и крупных городах он останется стабильно высоким, жители регионов – реже будут покупать жилье, так как им это не позволят увеличившиеся цены на новостройки и старый жилой фонд, а также высокая ключевая ставка.

Пузырь никуда не делся

И все же, в "бочку меда" всеобщего удовлетворения, нельзя не добавить маленькую "ложку дегтя": ипотечный навес, сложившийся на рынке в 2020-2021гг никуда не делся. Надутый пузырь удалось немного подспустить, но пузырем он от этого быть не перестал. Дело в том, что в большинстве случаев речь идет о "низкокачественной" ипотеке, взятой без должной проверки платежеспособности заемщика, с минимальным первоначальным взносом, а зачастую и вообще без оного.

Это означает, что предел личной финансовой прочности большинства таких заемщиков достаточно невелик. Более того, он сильно зависит от внешних экономических условий, то есть от уровня дохода этих людей на протяжении достаточно продолжительного времени.

Очевидно, что период кризисов в российской и мировой экономиках не завершен, что несет в себе большие риски потери источников дохода для миллионов людей, включая держателей ипотеки. И если это произойдет, образовавшийся на рынке пузырь может сдуться отнюдь не плавно, как этого желает Центробанк, а "хлопнуть" подобно бомбе, со всеми, вытекающими из этого последствиями.