|
Олег Войцеховский: В принципе, объект коммерческой недвижимости можно отнести к торговому центру, если выполняются 4 условия: наличие профессионального и системного управления объектом, понятной и ясной концепции, большой и удобной парковки для посетителей и соответствие нижнему лимиту по площадям. В Германии, например, коммерческая площадь (т.е. сумма площадей, сдаваемых в аренду) должна быть не менее 10 тыс. кв. метров. В России такие объекты существуют только в Москве и в некоторых крупных городах. Например, в Екатеринбурге мэрия на сегодняшний день установила, что ТЦ будут начинаться с 4 тыс. кв. метров. И это прогресс, потому что даже в этом городе, где городские власти достаточно хорошо контролируют процесс, сначала был список из огромного количества проектов, разработанных по ГОСТу, а это 650 кв. м торговой площади. Слава богу, остановились на ограничении в 4000 кв.м и список сократился примерно до 20 объектов.
"Yтро": Какова расстановка сил на рынке торговых центров, какие компании можно назвать основными игроками?
О.В.: Прежде всего, конечно, это IKEA. Это Marktkauf – крупный немецкий проект: несмотря на то, что сейчас работает только один объект в Люберцах, он очень активно разрабатывает площадки и за МКАД, и внутри кольца. Очень серьезно выступает Aushan, который рассматривает площадки не только в Москве и Питере, но и в других городах России. Неправильно полагать, что Aushan не является девелопером классического торгового центра, потому что он продовольственный ритейлер. Это ритейлер-девелопер, и есть прецеденты, например, во Франции и Польше, где его арендные площади не меньше, чем собственный гипермаркет. Также мы должны рассматривать Metro с проектами "Реал", хотя формально там девелоперы другие. Из российских игроков можно назвать группу компаний "Гарант-Инвест", которая не так быстро, но очень стабильно развивает проекты, отвечающие необходимым стандартам. Это "Ингеоком" с проектом "Атриум" и развиваемыми в перспективе 2-3 проектами. Российским компаниям более свойственно идти по чисто девелоперской схеме, то есть это компании, которые занимаются управлением проектом, и они не связаны или почти не связаны с ритейлом, общественным питанием и всем тем, что обычно находится внутри объекта. Что касается зарубежных компаний, то на сегодняшний день в нашей стране наиболее активны те, кто является девелоперами-ритейлерами. Они строят, в первую очередь, стены для собственного бизнеса – это гораздо выгоднее, чем покупать площади в уже построенных объектах (тем более что при самостоятельном строительстве гарантированы нормальные технологии этого объекта). Заодно такая компания выступает девелопером, то есть поддерживает свой бизнес и зарабатывает деньги со сдачи в аренду площадей, специально построенных в дополнение к тем, на которых будет стоять его собственное торговое помещение.
"Y": Говорят, рынок торговых центров в Москве уже близок к насыщению, так ли это?
О.В.: В принципе, торговыми площадями столица действительно довольно хорошо насыщена. Но качество торговых центров-первопроходцев, открытых 4-5 лет назад и пока еще рентабельных, значительно отличается от уровня тех объектов, что сейчас выставляются на рынок. Поэтому можно сказать, что арендных торговых площадей достаточно, однако торговых площадей, которые реально будут конкурентоспособны, когда рынок заполнится настоящими профессионалами, не так уж много. Так что этот рынок будет еще достаточно долго определяться. На сегодняшний день мы уже наблюдаем ситуацию, когда широких проходов, фонтанов и эскалаторов недостаточно для того, чтобы сказать, что данный объект качественный и конкурентоспособный.
"Y": А насколько велика опасность конкуренции с западными сетями, о которой так много говорят вот уже несколько лет?
О.В.: На самом деле, все зависит от места расположения магазина. Ключевые места могут позволить даже не столь тщательно проработанному объекту быть очень конкурентоспособным. Кроме того, на сегодняшний день далеко не все западные девелоперские компании имеют целью самостоятельно взять участок и построить на нем собственную недвижимость. Есть определенное число компаний, которые даже рады иметь российского партнера, готового взять на себя все проблемы, связанные с законодательством, с землей. И в любом случае все они привнесут налоги, привнесут грамотный проект, возможно, пригласят новых арендаторов, которые пока в России отсутствуют. Поэтому я не считаю такую перспективу особо тревожной для российского девелопера. Главное для него в этой ситуации – быть компетентным.
"Y": Какие вообще перспективы у торговых центров в России?
О.В.: Огромные перспективы. Адекватные современные качественные площади будут все время востребованы. Движущей силой этого развития являются национальные и международные сети, которым нужно постоянно захватывать новые регионы, открывать новые качественные магазины. Правда, в российских регионах ситуация очень специфическая. Естественно, арендные ставки по $3 тыс. и выше в год для них абсолютно нереальны. Покупательная способность населения и множество других факторов, которые определяются рынком, говорят о том, что приходная часть будет в два, а то и больше раз ниже, чем приходная часть объектов подобного размера в Москве. А стоимость строительства практически сопоставима. Плюс техническая поддержка эксплуатации площадей, обеспечение безопасности и для самого объекта, и для парковки, уборка и прочее – эти расходы очень значительны. Учитывая стоимость заемных денег, которая в России довольно высока, и то, что объект должен все-таки за 5-6 лет полностью окупиться, можно говорить о том, что для регионов эта проблема достаточно серьезна. Именно поэтому на сегодняшний день мы видим там по большей части не строительство новых объектов с нуля, а реконструкцию более-менее подходящих объектов, которые изначально имели другое назначение; в основном, это заводские корпуса. Безусловно, есть технологии, которые позволяют сделать хороший, качественный, грамотный объект по экономичному варианту. Но заводской корпус, как правило, в самом центре города не стоит, и какой бы замечательный он ни был, все равно приспособленное здание – это некая бомба замедленного действия, лотерея, в которой можно выиграть, но можно и проиграть.
"Y": Могут ли торговые центры со временем вытеснить открытые рынки?
О.В.: Теоретически такое возможно, если большинство россиян будут принадлежать к категории, интересной для цивилизованной торговли. Если доход равняется хотя бы $200 на члена семьи в месяц, эти люди уже переходят в категорию потребителей относительно качественных продуктов и услуг, которые предоставляются на территории торговых центров. Но пока у нас аудитория далеко не вся такая, мы, естественно, имеем открытые рынки, и, на мой взгляд, это наилучшая форма для обеспечения базовых потребностей населения, во всяком случае, в регионах.
"Y": А можно ли нарисовать примерный портрет посетителя торговых центров?
О.В.: Наиболее активной считается аудитория от 15 до 50 лет, то есть, начиная с возраста, когда человек осмысленно выбирает предпочтения в покупках, питании, развлечениях. В Европе и Америке делается огромная ставка на пенсионеров, у которых много свободного времени, есть деньги, и они ведут активный образ жизни. У нас этот сегмент по понятным причинам отсутствует. Очень часто посетители едут в торговый центр на собственной машине всей семьей. Родители, которым нужно что-то для себя купить из одежды и заодно в кинотеатре развлечься, прихватывают с собой относительно взрослых детей, которые самостоятельно бродят по магазинам. Но это по выходным (основная аудитория торговых центров приезжает туда в выходные), в рабочие дни, конечно, картина совершенно другая. На Западе взрослые люди в будни активно работают, а дети учатся, и у них есть только 2 выходных для того, чтобы отдохнуть, сходить к друзьям в гости. Так что на процедуру шопинга остается всего 4-5 часов. И, соответственно, они очень четко определяют, где совершить покупки длительного пользования или закупить продукты на неделю. То есть, западный потребитель выбирает один наиболее устраивающий его торговый центр, а на неделе делает покупки в супермаркете рядом с домом. А наш посетитель "размазан" – он сегодня здесь, завтра там. Традиция закупок на неделю в семьях с определенной обеспеченностью сложилась, но такой явной лояльности к конкретному месту нет. Люди экспериментируют: на этой неделе он съездил в "Рамстор", на следующей – в отдельно стоящий крупный "Седьмой континент", который в категорию торговых центров не попадает, в третий раз – в "Метро" (тоже не торговый центр).
"Y": По какому принципу выбираются арендаторы для торговых центров?
О.В.: Если торговый центр проектируется грамотно, разработчик концепции совместно с маркетологом изначально определяет ожидания потенциальных потребителей: интересуют ли их конкретные марки либо просто качественный товар за доступные деньги. Какая вокруг обстановка с продажей продовольственных товаров – может ли качественный супермаркет стать "якорем", или этот рынок уже заполнен. Какие вообще крупные магазины или развлекательные объекты будут востребованы, чтобы люди приходили в торговый центр и, соответственно, создавали трафик для арендаторов. В результате получается некий проект, в котором говорится, что нужно столько-то площадей под такого-то типа магазины, под ресторанный дворик – столько-то, под развлечения – столько-то. После этого вырисовывается определенная концепция, в соответствии с которой и подбираются арендаторы. И если она правильно построена, настроена на потребности жителей целевого района, она достаточно успешна.
"Y": Модное веяние последних лет – кинотеатр в торговом центре. Насколько выгодно такое сотрудничество?
О.В.: В общем-то, это не очевидно, что кинотеатры сильно поддерживают продажи. Просто в любом торговом центре есть "глухие места", обычно в конце здания, в которые сложно привлечь посетителя. Ну не хватило крупных арендаторов типа "М.Видео" или супермаркета на все углы. Очень хорошо в таких случаях действует, например, ресторан, в котором мужчины, которым осточертело ходить по магазинам, могут спокойно посидеть, отдохнуть, пока вторая половина наслаждается шопингом. Вот и кинотеатр в таком месте тоже может стоять. Хотя нужно отметить, что кинотеатр имеет специфические запросы по объемам – он заполняет пространство высотой в два обычных этажа и поэтому подходит далеко не в каждый проект и не на любой стадии проектирования/строительства. Если ближайший вход находится от кинотеатра достаточно далеко, то, конечно, есть вероятность, что при следовании в кинотеатр люди зайдут в магазины. Соответственно, там и магазины расставляются не такие "серьезные" – молодежная, пестрая одежда, подарки, аудио-видео. Но это решение может быть продиктовано и иными соображениями, скажем так, строительными. Спроектирован определенный объем здания, а в последний момент выясняется, что целиком заполнить его ритейлом не получается, не нужно столько. Что делать с лишними площадями? Давайте вставим кинотеатр. Хуже не будет – кинотеатры окупаются.