|
Действительно, Москва является абсолютным лидером среди российских регионов по строительству социального жилья. Так, из введенных в прошлом году в эксплуатацию 5,3 млн кв. м жилплощади более трети (около 1,8 млн кв. м) было направлено на социальные нужды. На этот год при планах строительства в 4,8 млн кв. м на долю очередников и льготников придется около 2,23 млн кв. метров.
Вместе с тем говорить о том, насколько эффективной с точки зрения снижения цен окажется такая "социализация" рынка, весьма сложно. С одной стороны, предлагаемое городскими властями расширение социальной составляющей оттягивает на себя наименее платежеспособную часть рынка, представляя ей относительно выгодные условия (социальная ипотека, программы предоставления жилья молодым семьям и т.п.). Это, безусловно, способствует сокращению общего объема спроса. Однако помимо относительно рыночной составляющей "социального блока" в нем существует и абсолютно нерыночная часть: это очередники, военные и прочие группы населения, получающие жилье бесплатно. Судя по всему, их число увеличится пропорционально общему увеличению "социального блока", в связи с чем с рынка будет оттянуто большее, по сравнению с прошлыми периодами, число квартир, что сократит предложение.
По этой причине обратной стороной инициативы городских властей станет существенное сокращение предложения коммерческого жилья, рынок которого, собственно, и определяет уровень цен на недвижимость. Это, в свою очередь, приведет к новому витку роста цен, так как, несмотря на сегодняшнюю стагнацию, платежеспособный спрос на столичное жилье по-прежнему достаточно высок. Более того, отсутствие на протяжении уже нескольких месяцев хоть каких-то намеков на перелом повышательного тренда говорит о самых оптимистичных ожиданиях рынка.
Ожидаемое расширение "социальной" части приведет к заметному расслоению рынка жилой недвижимости. В условиях недостатка площадей строительство дешевого панельного жилья невыгодно для большинства застройщиков. Это значит, что основная часть коммерческого строительства придется на самые современные и более дорогие монолитные, монолито-кирпичные и другие серии домов. По сути, речь может идти о формировании двух отличающихся друг от друга рынков: новое и сравнительно дорогое жилье (плюс высококачественная дорогая "вторичка"), с одной стороны, и низкокачественная "вторичка" (которая вряд ли будет расти в цене), плюс недорогое новое жилье, приобретаемое с использованием различных льгот, - с другой. Положительный эффект данного "расслоения" состоит в том, что для большинства небогатых москвичей, желающих решить квартирный вопрос, появится соответствующая ниша, защищенная от рыночных бурь, связанных с притоком средств из-за пределов Москвы. Повторение прошлогодней ситуации, когда с рынка сметалось все и по любой цене, в ближайшем будущем маловероятно. Особенностью данной ниши, по всей видимости, будут относительно стабильные или медленно растущие цены.
Что касается покупателей, рассчитывающих на качественное жилье среднего класса (об элитной недвижимости и бизнес-классе речи в данном случае не идет), они неизбежно окажутся во власти рыночной стихии. Накапливавшийся на протяжении последних месяцев отложенный спрос в любом случае проявит себя, и не исключено, что довольно скоро.