Градостроительные тренды современных мегаполисов

Градостроительные тренды современных мегаполисов

Сергей ГЕОРГИЕВСКИЙ: «Если вы хотите увидеть будущее Москвы с точки зрения ее нового каркаса, экологии и возможностей, посмотрите на карту промышленных объектов и промышленных зон, которые их окружают».

К 2030 г., по оценкам специалистов, 41 мегаполис Земли будет аккумулировать 720 млн людей, и сегодня идет серьезная борьба за то, в каких именно городах они будут жить. Причем конкурируют они уже не в индустриальной сфере, а в социальной, то есть речь идет о качестве жизни, качестве человеческого капитала и вложениях в него. Москва также присутствует в этом глобальном контексте и, следовательно, отвечает ряду мировых трендов. Впрочем, есть и разительные отличия…

По оценкам компании Habitat for Humanity International, которая с 1976 г. занимается исследованиями и мониторингом в том числе в области градостроительства, в период с 2010 по 2016 г. (исследование «Housing review of 15 countries in Europe and Central Asia») во всем мире наблюдался колоссальный спад строительства и большая проблема с расселением людей. На этом фоне рос спрос, особенно в странах Европы и Средней Азии. В то же время, по их оценке и оценке аналитического центра при Правительстве РФ, мы видим, что в России наблюдается обратная тенденция. У нас темпы строительства можно назвать рекордными, особенно активно развивается Москва, и это не единственный город страны, который показывает этот рост.

Между тем, наша столица на сегодняшний день самый малообеспеченный город в России по квадратуре на одного человека — 19 кв. м. И даже то, что к ней присоединили новые территории, прибавило городу всего 0,6 кв. м. В целом же по стране на одного человека приходится 24-26 кв. м. В этом смысле у нас есть нечто общее с некоторыми европейскими городами. Причина достаточно банальна. Люди согласны жить в более стесненных условиях, в скромных маленьких квартирах, но «центральнее». Даже если они имеют возможность обменять свою квартиру на большую, но в другой локации, они не делают этого.

У нас самая низкая в Европе мобильность населения. Даже в пределах одного города. Другое дело, что есть группы людей, которые выбирают жизнь в Подмосковье осознанно. Этот процесс нельзя отрицать, но во всем мире он уже давно завершился, и маятник качнулся в другую сторону. То есть когда у нас происходила урбанизация, в других странах люди искали возможность жить на окраинах города и даже за его пределами. Теперь во всем мире из-за высокой конкуренции роста стоимости жизни люди возвращаются в города. Они стараются перестраивать свой исторический центр, насыщая его новыми, полезными для себя функциями. У нас же – все наоборот.

Если говорит о других мировых тенденциях, то, в первую очередь, следует сказать о возведении жилья на территории бывших промышленных зон. Москва, как мы знаем, здесь в тренде. Второе – это строительство в условиях сложного рельефа. Но, несмотря на то, что столица находится, как известно, на семи холмах, сложного горного рельефа у нас нет.

Третья тенденция – создание намывных территорий, строительство на воде. В Москве по понятным причинам такой проблемы не существует. И наконец, четвертая — освоение бывших полос отвода железных дорог. У нас власти города обратили внимание на этот ресурс относительно недавно, а, скажем, в Великобритании он задействован с 40-х гг. прошлого века.

Как развиваются крупные мегаполисы мира, следуя перечисленным тенденциям, следует пояснить на конкретных примерах.

 

Реновация без классовой борьбы

Если говорить об освоении промзон, то здесь существует два подхода. Первый — это когда все постройки сносят и возводят новые. В Москве подобное можно наблюдать на таких знаковых площадках, как «Серп и Молот» или «ЗИЛ». Но есть территории, где реновация происходит несколько иначе. В Брюсселе имеется проект, который демонстрирует смешанный подход. Скажем, квартал Savonnerie Heymans. Это территория бывшего мыльного завода, которая подверглась реновации. Однако все ценное здесь осталось нетронутым или было использовано для нового проекта. Оказалось, что бывшая заводская труба может стать частью вентиляционной системы паркинга, а некоторые уникальные объекты исторического наследия были сохранены, в них сделали лофты, которые теперь продаются по высокой цене. Все остальное снесли и застроили новым жильем. Интересно, что все 42 типа квартир не имеют определенной классификации. Практически вся застройка и в этом проекте, и ряде других — смешанная. Надо заметить, что во многих мегаполисах уже давно перестали формировать «классовые» районы. Сегментация на элитное, экономичное или комфортное жилье просто перестала существовать. В Великобритании, например, это относится к таким известным проектам по освоению промышленных территорий, как квартал India Quay (Эдинбург) и район Meridian Water (Лондон).

«…Зачем идете в горы вы?»

Яркий пример освоения сложного рельефа представляет собой Неве-Даниэль в Израиле. Эта территория находится практически на границе с Иерусалимом. Многие люди до сих пор выбирают для себя «историческую» зону проживания, желая находиться рядом с историческими культурными или религиозными центрами. В этом случае девелопер вместе с архитектором вынужден учиться строить в очень сложных условиях рельефа, который раньше не подлежал никакой застройке.

Представленная тенденция не связана с конкретной страной. Подобные примеры существуют в Норвегии (Берген) — здесь в основном фьорды, мало равнинных поверхностей, и строители вынуждены осваивать скалы. То же происходит везде, где скалистая местность, например в Италии (Чинкве-Терре). И даже в Китае (Яньбянь-Корейский автономный округ), понимая, что население растет, вынуждены осваивать эти практики.

 

«По морям, по волнам…»

Строительство жилья на намывных территориях и особенно на воде развито, конечно, в Амстердаме. К 2025 г. здесь планируется строить до 20 тысяч таких домов. Нидерланды постоянно воюют за сушу, но там, где это невозможно, они начинают развивать домостроение на воде. И объекты вполне комфортабельны, задумки архитекторов реализованы с использованием модульных систем. Кстати, в прошлом году в Агентстве ипотечного жилищного кредитования тоже заявили о намерении строить модульные квартиры, но, правда, на суше. Расчет здесь следующий. Например, молодой специалист покупает в таком доме 20 кв. м, но когда он продвинется по карьерной лестнице и начнет зарабатывать больше, то может докупить еще несколько десятков квадратов. После рождения детей — еще комнату на этом же этаже и т. д. Интересно, конечно же, но пока сложно представить, как это будет работать. Возможно, с помощью некой системы резерва жилья.

Но в Нидерландах все это гораздо проще и понятнее. Допустим, вы покупаете дом на воде в микрорайоне Айбург (Амстердам). В любое время к нему можно докупить модуль-сад, модуль — детскую площадку, модуль-комнату (если появился ребенок) и т. д. Эти модули просто стыкуются на воде. Впрочем, в любой момент вы можете взять свой домик и уплыть в другое место, если вас, например, утомляют соседи, или в отпуск. А почему бы и нет – весьма, кстати, экономично получится. Причем законодательство позволяет это сделать.

В Хельсинки (Финляндия) в основном осваиваются портовые территории, в частности, район Kalasatama. Порт выходит за пределы города и превращается опять же в территорию застройки. Подобные проекты хороши тем, что решают глобальную экологическую задачу. В данном случае вся инфраструктура порта буквально прошита линиями зеленых насаждений, которые в том или ином месте вливаются в территорию центрального парка.

В Китае водные территории тоже осваиваются, и в качестве примера можно привести жилой комплекс «Цзиньвань». Да, у них построено огромное количество городов, многие из которых пустуют, тем не менее там, где экономика работает, им приходится строить жилье, создавая для этого намывную территорию. Например, в лоне реки – чтобы расселить людей, которым необходимы квадратные метры, поскольку здесь, в экономическом центре, они нашли работу (другими словами, эстетические признаки подбора жилья или по принципу «новый город», «старый» здесь неактуальны).

Не секрет, что во многих странах авто- и авиатранспорт используется активнее, чем железнодорожный.  Но и он не сдает свои позиции, находя новые точки своей ориентации и усовершенствования. В Москве пока только один пример перепрофилирования – Московское центральное кольцо. Действительно, не стоить забывать, что практически к каждой промышленной территории подведены железнодорожные пути. В нашей стране пока никто не рассматривает бывшие полосы отвода железных дорог как площадки для перспективного строительства жилья. Конечно, на фоне большой программы реновации столица может себе это позволить, тем более рано или поздно встанет вопрос компактности жилых районов и эффективного развития города не путем приращения территорий за пределами Московской кольцевой автомобильной дороги, а эффективного использования того, что есть.

В Сингапуре, к слову, создается целый район в том месте, где раньше была железная дорога, и работают с тем «наследием», которое присуще этому виду транспорта (различные нормативные отступы). Есть и другие примеры. Таким образом, точно так же и мы могли бы использовать свои территории там, где они не ложатся в основу транспортной инфраструктуры.

Поэтому, если вы хотите увидеть будущее Москвы с точки зрения ее нового каркаса, экологии и возможностей, посмотрите на карту промышленных объектов и промышленных зон, которые их окружают, и вы увидите огромный потенциал для совершенно другого города, который может, не выходя за свои границы, развиваться еще много-много лет.

По материалу журнала "Development estate: практика, анализ, технологии".

29 декабря 2017 12:35

Проектирование и зонирование общественных пространств

15 июня 2018 14:36

Проектирование и зонирование общественных пространств

Хорошо продуманные общественные пространства – один из главных факторов привлекательности жилых кварталов.

Почему брокеров не продвигают работодатели и опасаются клиенты

05 июня 2018 15:28

Почему брокеров не продвигают работодатели и опасаются клиенты

Риелтор – это человек, который защищает интересы клиента и который полностью на его стороне. У нас пока не сформировалось такое безоговорочное доверие. ...

спецпредложения